对话戴德梁行主题乐园专家魏晓龙:揭开迪士尼选址成都疑云

2016年08月12日 成都写字楼信息网 来源: 新浪房产
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迪士尼乐园是如何选址的?国内的主题乐园经济发展又如何?新浪乐居独家专访戴德梁行成都策略发展部主管及董事、主题乐园地产研究专家魏晓龙,请他为我们揭开笼罩在“迪士尼选址成都”事件上空的疑云。??

2016年6月16日,筹备建设多年的上海迪士尼乐园终于开门迎客,中国大陆终于拥有了第一家迪士尼乐园,引发“迪士尼”们的疯狂,一张迪士尼乐园门票被炒到上千元仍一票难求。

而就在上海迪斯尼乐园开园不久,一张“神秘”的图片则在成都引起了轩然大波,图片中这份抬头为《关于迪斯尼主题乐园项目拟选址天府新区的情况报告》中称,天府新区有关工作人员“就迪斯尼拟在中国选址建立第二个主题乐园进行沟通”。图片曝光之后引起了成都人广泛的讨论,质疑造价者有之,欢欣鼓舞者有之。那么,迪士尼乐园是如何选址的?国内的主题乐园经济发展又如何?新浪乐居独家专访戴德梁行成都策略发展部主管及董事、主题乐园地产研究专家魏晓龙,请他为我们揭开笼罩在“迪士尼选址成都”事件上空的疑云。

“迪士尼选址成都”或只是美好愿望

戴德梁行是国际房地产顾问“五大行”之一,曾经参与过上海迪士尼乐园选址的前期工作和市场调研,对于国际大型主题乐园的投资标准,魏晓龙相当熟悉。“这个消息当然我们也是看到了的,我们只能说这反映了成都人民良好的愿望。”魏晓龙说:“这样的消息引起关注是一件好事,这体现了两个大趋势:第一、去主题乐园这种娱乐形式越来越受到老百姓的欢迎;第二,成都文化旅游产业发展迅速,振奋人心。”

魏晓龙说,迪士尼乐园作为世界上历史最悠久、体系最成熟、规模最庞大的主题乐园“帝国”,在主题乐园的选址上尤为慎重。“实际上,上海迪士尼乐园的选址考察和前期调研工作在20世纪90年代就已经开始了,到2011年才正式开始建设,横跨十几年时间,所以迪士尼考察选址这样的消息就算是真的,离乐园的真正落地的距离都还很远。”

主题乐园选址的四大维度

魏晓龙将迪士尼乐园的选址影响因素归纳为四个点:首要考虑的当然是区位,迪士尼在选址时优先考虑的是所在城市的辐射能力,以上海为例,上海是中国的经济中心,也是经济最具活力的长三角经济带的核心,辐射的人口数十亿,自然是迪士尼乐园落地的首选;第二个因素是城市的经济实力,要求落地城市拥有足够的人口,同时也拥有强大的产业基础能够吸附周边人群。在城市经济发展程度足够高的基础上,居民的消费能力和消费意愿才能够与投资巨大的主题公园相匹配;第三、自然条件,迪士尼乐园中有大片的露天部分,在选址时需要选择自然条件好、污染小、且气候不会随着季节出现剧烈变化的地方,保证一年四季人流量稳定,而不是出现明显的淡旺季;最后一点,所在城市要有成熟的基础设施建设,尤其是公共交通设施要能承载来往主题公园和市区的巨大人流。

魏晓龙认为,成都在一定程度上符合大型主题公园的选址要求。首先,成都是中西部唯一一个国家级中心城市,影响力辐射西南;第二,成都经济发展水平较高,居民消费能力和消费能力在区域内处于中高层级,消费理念也较为先进,对国际品牌的接受程度较高;第三、四川平原天府之国,自然条件优越,四季相对来说不分明;第四,成都公共交通系统较为发达。不过,从迪士尼多年一贯谨慎的发展战略来看,还没有过一个国家存在两个以上的迪士尼乐园的先例,中国目前是除了美国本土之外唯一一个拥有两个迪士尼乐园的国家。

成都主题乐园市场:“蛋糕”越来越大

成都第一家主题乐园国色天乡于2005年正式开业,在近11年的发展中,2009年开业的欢乐谷已经成为成都旅游的一张名片。在魏晓龙看来,成都主题公园起步早、发展水平较高、各家主题乐园经营和盈利情况良好,目前已经进入集群化发展阶段,让主题乐园投资商对成都市场看好,纷纷赴蓉考察圈地。而让人想不到的是,虽然成都已经有多个主题乐园正在运营、并且在建的主题乐园为数不少,但是从长远来看,越来越“拥挤”的市场不仅没有出现饱和的迹象,反而“蛋糕”被做得越来越大,各家主题乐园的营业额逐年增长。

“这主要是经济水平高速发展和人们旅游习惯的改变。”魏晓龙分析到:“过去老百姓的旅游目的地主要是名山大川、自然风光。而在这几年,旅行方式、旅游目的地越发多样化,人们也已经开始重视旅游中的文化体验。”

主题乐园赚钱不简单

虽然看起来风光无限,国内万达、长隆、宋庄、华侨城等企业也已经在这个领域取得了巨大的成功,但是魏晓龙也提醒,房地产企业想要转型通过主题乐园挣钱并非一片坦途。根据戴德梁行提供的数据,目前国内已经营业的主题乐园超过2000家,但是七成处于亏损状态,并且仍然看不到盈利的希望,两成能够做到盈亏平衡,只有一成主题乐园能够实现稳定盈利。

“主题乐园这样一个产业有它自己的特点,看起来和房地产开发相似,其实大相径庭。”魏晓龙如是说:“主题乐园投资呈现高投入、慢回报的特点,对于企业资金链压力非常大。企业不能指望通过高周转、快销售回款的房地产开发模式来进行主题乐园建设开发。”

事实上,开发和只是主题乐园这个庞大“冰山”的一角,相比房地产开发行业,主题乐园产业不仅对企业的长期运营能力有着近乎苛刻的要求,更要求主题乐园开发企业占领上下游的全部产业链:通过创意产业不断开发新的IP为主题乐园创造“新血”,通过强大的传媒打造能力保证文化的长期输出,通过策略性、全面的公园运营保证主力业务的健康盈利,通过系统性的酒店经营对主题乐园附近的酒店、餐厅进行运营产生附加价值,而最终为主题乐园带来最多利润的则是玲琅满目的周边文化产品。“想要通过主题乐园赚钱的企业必须要建立这样一套复杂的体系,要有一个长期、系统性的战略,而不能有短板。可以说,一家企业想要运营好主题乐园,是需要把自己打造成‘帝国’的,而不是专注一个方面就好。”

成都抗衡国际巨头之道

在做好了所有的工作之后,主题乐园就会开始为企业带来源源不断的巨大红利。“门票只是收益里非常小的一部分。”魏晓龙告诉乐居小编:“不说衍生产品,一个成功的主题乐园对周边房价、房地产市场的影响,就已经赚回票价。一个例子就是,成都欢乐谷为华侨城带来的效益难以估量。”

魏晓龙认为,虽然目前迪士尼乐园选址成都的可能性不大,但是这也给本土的主题乐园运营商留下了巨大的想象空间。“对于国内的运营商来说,现在首先要做的是趁这个窗口期把整条产业链理顺,产生更多的优质IP。以成都为例,成都不仅有一个优质的市场,更有三国、熊猫这些黄金IP,善加利用的话,本土市场不惧国际主题乐园巨头。” 作者:徐成

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编辑: 向倩兰

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