戴德梁行张扬:浅谈成都社区商业的发展趋势、机会和风险

2016年08月04日 成都写字楼信息网 来源: 新浪房产
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那么,现在成都社区商业市场目前的发展情况如何?看似一成不变的社区商业在新的O2O潮流下又将面临怎样的挑战和变化?带着这些问题,新浪乐居对戴德梁行成都商业地产部主管及高级助理董事张扬先生进行了独家专访。

商业地产是成都房地产市场讲不完的话题,在成都商业综合体、购物中心存量巨大、去化困难的大背景下,“小而美”、“接地气”的社区商业在许多业内人士心中将是成都商业地产的下一个风口。那么,现在成都社区商业市场目前的发展情况如何?看似一成不变的社区商业在新的O2O潮流下又将面临怎样的挑战和变化?带着这些问题,新浪乐居对戴德梁行成都商业地产部主管及高级助理董事张扬先生进行了独家专访。

成都社区商业:“红海”中的曙光

戴德梁行认为,目前成都的商业格局转变趋势明显,成都以前是典型的单核心布局模式,即以天府广场为城市核心,城市发展像摊大饼一样一圈一圈的向外延伸。但是目前看来,随着成都向东向南战略的提出和发展,成都的城市布局已经逐步由现在的密集“饼”状布局转变为疏密结合的“扇叶式”布局,城市结构逐步由单核心模式发展为多核心模式。

在这样的趋势推动下,商业圈的商业业态逐渐丰富,以由传统的临街社区商业铺面,向专业市场、主题商场、商业步行街、主题商业街转变,社区商业圈出现了多种多样的形态。之所以出现这样的改变是由于市场发育程度日益提高、商业市场竞争日益充分,社区商业能够在这样的市场趋势下展现出了应对灵活、市场目标清晰、更贴近日常生活的优势。并且,成都房地产市场发达,新建社区数量大,社区周边商业市场培育需要大量时间和精力,而社区商业则能在社区起步阶段很好的弥补商业配套不足的劣势,这也是目前成都社区商业发展得比集中商业更为健康的重要原因。

但是,并不能说成都的社区商业不存在问题,张扬认为,目前成都一些社区未能平衡好社区商业与社区生活之间的关系,过多的社区商业、未能规划好的排烟排油、没有得到及时管理的经营噪音等等负面因素,让原本服务居民的社区商业与小区居民出现矛盾并最终造成双输局面的案例在成都并不鲜见。

精细化的社区商业:生鲜最具活力

张扬指出,目前成都社区商业发展的方向已经悄悄地在开始转型。这样的转型体现在以下五个方面:在经营内容上,从五金建材装潢用品、家居必需小型日用品等传统商家,向家居服饰、装饰等选购品、休闲服务、家政服务、便捷商品及个性化服务商家让位;在经营业态上,从杂货店、小吃店向标准生鲜超市、特许加盟连锁专卖店、精品专业店、便利店、连锁药店、电信营业厅、西餐酒廊多元业态业种等转型;在经营主体上,从一般投资者、外行经营户向专业连锁机构与特许加盟户甚至品牌商家转型;在空间集聚上,从封闭小区集中小分散的会所商业街,向临干道、车站、广场等客流聚散地集中的开放式、同一片区若干楼盘居民共享型的准社区商业转型;在服务对象上,从仅服务本小区居民,向包括本小区和周边小区居民、附近就业通勤人口和流动人员服务转型。这些转型发生的原因一方面是社区商业发展模式逐渐成熟,居民对社区商业服务的品质要求提高,另一方面网络O2O模式的出现替代了许多体验差、效率低的传统模式。

在转型期,社区商业能不能做好,能不能做出高附加值,取决于其商业运营能力。张扬指出:房地产开发商在开发社区商业产品前,准备工作要更加专业,重点研究如下几个因素:社区居民的消费特征和需求特征、社区商业规模、社区商业规划布局和产品设计。当这些因素不能符合社区本身的定位和特点时,在后期运营上将出现先天不足,甚至牵连整个社区的发展水平和居住体验。

在众多社区业态中,张扬特别提到了生鲜产业,他认为生鲜将是未来在社区商业生态中最具有潜力的细分商业门类。生鲜产业为居民提供蔬菜+肉+豆制品+鸡蛋+调味品+鱼类等产品,是日常生活中无法被替代的厨房消费。生鲜产品是不分年龄、职业、阶层的各类顾客消费频率最高、量最稳定的商品品类。在国家鼓励创新创业的今天,好的创业项目要选择最大的市场、高频的市场,生鲜正是一个这样的市场,并且先天与社区商业可以完美共生。

三大陷阱横亘社区商业需注意

最后,张扬提到,虽然目前社区商业在整个成都商业地产中相对更具活力,但是房地产开发企业在开发社区商业产品时要也要格外注意。

在进行社区商业产品开发时,开发商还要注意三大陷阱:首先是商业思维陷阱,目前许多开发商仍然在用开发住宅产品的思维开发社区商业,更偏重产品的高周转、高销售,而不是以整体商业运营出发,解决居民、商户的具体需求和问题,运营思维的缺位往往会造成整个社区商业运营的混乱和缺乏后劲;第二是商业模式陷阱,是将社区商业进行销售赚快钱还是自持物业获取长期红利需要企业根据自身的运营实力、融资能力进行具体的考量,并根据选择的模式进行后期策略的制定,一旦选择的模式和自身的具体条件相背离,项目的开发和运营将处于不可控的状态,造成严重的后果;第三是人才陷阱,随着住宅市场受到政策调控,各路房企纷纷转战商业地产,整个社会商业体量的急剧扩容。当越来越多的资金和土地涌入商业地产领域时,人才已经成为困扰商业地产发展的主要因素。 作者:徐成

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编辑: 向倩兰

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