楼市凛冬已至 房企";钱紧";债多嗅到危险气息

2017年12月25日 成都写字楼信息网 来源: 中国房地产网
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随着楼市进入新一轮市场调整期,将导致更多的中小房企退出或被收购。

[摘要] 随着楼市进入新一轮市场调整期将导致更多的中小房企退出或被收购。

在境内融资环境收紧的逾一年后,开发商们似乎嗅到了危险的气息。临近年底,不少房企都在忙着“找钱”。其中参设产业基金成为房企的一种另类融资方式。

12月19日,万科披露了两单参加设立产业基金的公告,这应该是万科年内的第六次参投动作。

据中国房地产报记者不完全统计,今年以来,万科、招商蛇口、阳光城、龙湖地产、碧桂园等房企都不约而同将“触角”伸向参投产业基金领域,基金募集规模从50亿元到100亿元不等。

业内人士分析称,参投产业基金可以看作是房企的另类融资模式,也是房企借此谋求转型或者多元化发展的一个信号。过去房企搞基金主要为房地产开发项目融资,现在参投基金转向了与产业相关,既带有融资的属性,为发现及并购优质标的创造条件,同时也在为企业今后的转型发展谋篇布局。

事实上,从2016年下半年开始,房地产企业的各融资渠道均受到全面限制,银行开发贷、公司债、信托、私募等均一一收紧,且利率高企。在这种情况下,房地产企业蓦然回首,发现自己突然进入了一个房地产的资金严重不足的时代,原先依靠杠杆融资实现房地产跨越式大发展的模式,在如今的情况下已变得难以为继,房地产企业的资金寒冬似乎已经来临了。

百余家房企融资破万亿元

面对销售放缓的市场环境与越来越窄的融资路径,抓紧一切机会融资成为房企们现在最迫切的需求。

据监测数据统计显示,2017年前个11月,108家房企融资总额为10014亿元,同比下降4%,占2016年融资总量的90%,预计全年融资总额相较于2016年持平或有小幅下滑。

该机构认为,2017年全年房企融资总量并未出现明显下滑,究其原因,主要是部分龙头企业融资力度较大所致,比如中国恒大、阳光城等企业。另外,其余超半数企业融资总量较2016年出现大幅下降,这意味着,在融资环境日益收紧的情况下,中小房企可能面临资金危局。

2016年11月份至今,境内融资环境收紧已逾一年,融资端不再能给满足房企扩张欲望输足够的血,收入端销售规模虽创下新高,但急于补仓的房企拿着回流的现金大肆收购,希望入库低成本的土地储备,账上已不再有趴着的“闲钱”。

于是,房企们纷纷求助代价较高的海外融资、房地产信托、私募甚至部分房企重启永续债。房企的融资方式也越来越多元化,尤其是资产证券化,招商蛇口高达260亿元的资产证券化式融资通过了。

但不管是借道境外融资,还是回流到信托渠道融资,这些钱并不便宜。这些不便宜的钱终将成为侵蚀房企利润的黑洞。

若房地产调控年遇到偿债高峰期迫近,压力可以想象。2018年,将是这样的一年。

穆迪的数据显示,定于明年到期的债券和期权有近一半来自中国前五大开发商。这些债务来自于之前货币政策宽松且信贷成本较低时候,开发商为支付大笔拿地款而欠下的债务。

而中小型开发商债务负担更高。根据市场研究公司Granite Peak Advisory的数据,云南城投置业股份有限公司的净负债是息税前利润的57倍。上海阳光城集团股份有限公司为逾23倍。

同策咨询研究部总监张宏伟表示,房企开始尝试其他渠道融资,但是相对企业来说,仍然是杯水车薪。虽然非传统渠道能解决部分资金问题,但是融资成本高。随着房地产调控的进行,限购限贷之后,大多数房企仍然资金紧张,尤其是之前拿了不少高价地的企业,将面临资金链压力。

融资多元,成本抬升,房企“钱紧”债多

随着房地产市场升温,去杠杆、防风险的金融监管政策趋严,房企融资环境再度收窄。受此影响,房企融资工具结构发生变化,借道境外举债成为房企缓解资金压力的主要方式,信托融资和发行永续债也开始走向台前。

据统计显示,2017年108家房企境外发债合计人民币高达1993亿元,占总融资额约两成,而2016年全年仅合计约人民币626亿元。如中国恒大、碧桂园、绿地集团等纷纷到海外进行发债。

与此同时,随着国内信贷环境的进一步收紧,公司债门槛持续升高。据统计,2017年前11月房地产企业公司债融资总规模为422亿元,较2016年全年大幅下降91%。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为,近一年来,很多房地产企业都选择海外融资这一吸纳资金的方式,但是随着美联储加息缩表、美国政府减税等一系列政策的实施,中国企业海外融资的成本不断上升,海外融资不再是一个好的选择。对于中国房地产企业来说,面对着资产荒的困局,最好的解决方式无疑就是资产证券化。

9月12日,保利地产设立首单商业物业CMBS,发行规模35.30亿元,基础资产为广州两栋商业地产。

招商蛇口则将CMBS应用于长租公寓。12月1日,其首单储架式长租公 寓CMBS获深交所审议通过,发行规模60亿元。

以CMBS、REITs为代表的资产证券化正在成为房地产企业的重要融资方式。

纵观近几年房企规模化发展路径可以看出,盲目追求“规模化”发展,不注重有质量的增长,确实会让房企面临“温水煮青蛙”式慢慢死的风险,但眼下的窘境是,投 资者和资本并不会给房企时间去玩商业模式的创新。毕竟,规模上一个台阶,意味着一家房企有大量货值,这些土地储备是企业获取资金和更多资源的“发展砝码”,也是投 资者和资本青睐的筹码。

鉴于这一发展模式,开发商不得不举债扩张,尤其在城市化率逐渐提升,新房增量市场规模稳定的天花板下,房企为了守住自己的市场份额,不得不大笔举债去扩充规模。

所以出现了今年前11个月,房企境外融资规模达到2553亿元,占融资总额的25%,较2016年全年上升11个百分点,重新成为了房企的重要融资手段。

但事实上“美国减税、美元加息”,对国内已经处于逐步降温的楼市来讲是“利空”。国内房企境外债务尤其是美元债务成本进一步上升,运营风险增加。

“从108家典型房企在境外发债、公司债及中期票据上的融资成本来看,2017年新增融资成本均有所上升。”分析师指出,2017年1-11月108家房企的境外发债、公司债及中期票据平均融资成本分别为6.72%、6.05%及5.52%,与2016年全年相比,分别增加1.34、1.03及1.20个百分点。这主要是因为2015年、2016年国内融资环境较为宽松,融资成本也相对较低。但从2016年下半年开始信贷环境逐步紧缩,融资成本也不断被抬高。

张宏伟认为,“美国减税+美元加息”后,国内资本继续外流,这样的叠加因素将加速中国楼市进入调整期。随着2017年-2018年楼市进入新一轮市场调整期,楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产行业或被收购,而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会,部分民营房企极有可能在这一轮市场调整中面临资金链断裂的危机。

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编辑: 蒲金燕

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