西成高铁通车为“西三角”商业房地产市场带来新动能

2017年12月06日 成都写字楼信息网 来源: 仲量联行
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今天,伴随着西成高铁宣布正式通车,成都与西安,两座西部最重要的城市,距离瞬间被拉近至四小时之内。不仅“朝赏大雁塔,夕逛武侯祠”成为现实,“成渝”“关天”两个城市圈更是有望画出新的发展格局!

自古由陕入蜀不易,巍峨的秦岭山脉就曾让诗仙李白心生感叹:锦城虽云乐,奈何“蜀道难”。

今天,伴随着西成高铁宣布正式通车,成都与西安,两座西部最重要的城市,距离瞬间被拉近至四小时之内。不仅“朝赏大雁塔,夕逛武侯祠”成为现实,“成渝”“关天”两个城市圈更是有望画出新的发展格局!


与仲量联行一同发现西成高铁给商业地产带来的影响

早在两年前,仲量联行就曾基于GDP、人口、富裕程度、投资、零售额、居民储蓄、教育基础设施、土地出让量和零售商数量等多个变量,对中国大陆最重要的60个二、三线城市商业地产市场格局进行过前瞻性研究,并发布了《中国城市60强》城市研究报告。其中,就将西安、成都这两座城市划为1.5线城市。

从城市规模来看,2016年,成都市GDP达到12170亿,人口总数约1572万,拥有人口上亿的成渝地区作为腹地。而西安市虽然只有6257亿,人口总数为870万,但考虑到西安与咸阳一体化的程度远比成渝一体化的程度要高,尤其是西安地铁一号线二期的修建,让两座城市的实质界限变得模糊。因此,将西咸作为一个大西安经济体来考量,西咸一共下辖18个区县,经济体量已达8000亿左右,与20区县的成都相比,两地的城市规模与发展潜力可谓不相上下。在此基础之上,西成高铁开通无疑将对中国西部首个城市集群的形成产生巨大的推动作用。

仲量联行继上一篇城市价值研究之西成高铁通车观察对产业、人才、资源以及西三角经济圈的形成进行深入剖析之后,继续就“西三角”两大城市的商业地产发展情况和未来走向进行了比对和分析。

零售市场:西成高铁将催化两地零售物业迎来改造升级


早在2015年,成都拥有的购物中心总量就已跃居全国前列。庞大的本土消费人群,与强大的购买力造就了成都“中国商业第四城”的名号。

从商业布局来看,目前成都已形成了市中心和城南的“双核心”发展。以IFS+太古里为核心和城南In99两个地标商业为代表,成都打造“国际购物天堂”的计划也在有条不紊的落实中。成都目前的零售业态在西部城市中国际化程度最高,很多国际知名品牌、全球推崇的潮牌及新兴的设计师品牌在近两年都选择落户成都。今年6月,仲量联行成都分公司发布的《成都零售市场消费洞悉》也观察到,成都目前的零售市场消费热力只增不减。政府清晰的定位,国际化的商场运营加上消费者的较高包容性和接受程度使得成都当之无愧的成为西部零售市场的领头羊。


与此同时,西安这个世界级的旅游目的地,3个5A级景区和24个4A级景区,吸引了无数游客到访西安。再加上其作为近十年来全国经济增长最快的城市之一,文化旅游市场一直都保持了良好的增长。

两个城市的零售市场都有各自特点,交流无疑会加速市场业态和消费者的融合。可以想象,如果以前很多游客只把西安或成都当作独立的旅游城市,随着高铁开通,游客很有可能将两个城市及周边变为统一的旅游目的地,这对零售的积极影响是显而易见的。对此,仲量联行成都分公司董事总经理谢凌指出,“西成高铁的开通必将为两个城市以及沿线城市带来新的消费群体,这对成都来说影响尤为重大;而对于西安来说,西成高铁势必加速西安购物中心的迎合改变,如:文创类的购物中心,就很可能会成为新的升级模式。此外,对于两座城市共同而言,零售地产升级改造已成必然结果,西成高铁的开通如同‘催化剂’一般,将会加速新品牌入市。”

办公楼市场:效率半径放大刺激两地办公楼市场需求

受益于较高的企业活跃度、中产阶级家庭数量的增长、有利的商业运营环境、大量具备专业技能的高学历人才以及优质办公楼的供应,成都继续巩固着作为中国西部办公楼市场的龙头地位,并拥有1.5线城市之中最多的办公楼总量。同时,从2016年开始由成都商务委组建的全国首个楼宇等级评定监督管理机构推出的超甲级、甲级商务写字楼标准也让成都办公楼的运营有了一套行业标准。这也保证了成都办公楼的运营在品质上有了保证,在西部市场形成甲级办公楼的示范作用。相较而言,西安办公楼以本地开发商开发居多,鲜有外资或者有着成熟资产运营经验的开发商,本土企业目前更多以快速变现模式进行开发,所以在管理和运营品质上,西安的办公楼和成都市场比还有很多成长和改善的空间。高铁的开通,对于开发商而言也是一个流动的机会,很多成熟的外资开发商已经开始考察西安市场,准备在西安选址。可以预见,西安未来的楼宇发展速度和品质都将得到迅速提高。


成都办公楼市场的净吸纳量在2012年是42万平方米 截止2016年增至79万平方米;西安同期的数据为17万平方米,到2016年则达到56万平方米。随着第三产业的快速发展,可以看到两个城市的办公楼需求在近三年都有了很明显的增加。放眼整个“西三角”的大区域来看,从“西部大开发”到“一带一路”政策,成都和西安作为西部的两个副省级城市,本来就有着较高的经济增长动力,随着高铁将两个城市链接开通,将更加吸引外来企业落户“西三角”,对两个城市的办公楼发展无疑带来巨大的积极影响。

目前两地办公楼市场发展阶段不一样,对顶级办公楼的定义也有所不同,但在仲量联行华西区董事总经理乔裕生看来,归根结底,办公楼标准之中最不可或缺的要素仍然是人性化:“未来顶级办公楼,除了传统的交通、形象、环保、配套、服务、入驻企业等基础因素以外,顶级办公楼更多的要适应未来办公模式的变化及人性化的打造。留住人、提高效率、打造市场生态圈成为衡量顶级办公楼的三条重要标准。留住人要求办公楼更加人性化,更好的留住人才,才能留住企业;提高效率需要办公楼从多种交房模式+配套模块+服务体系三大角度入手提高;好的办公楼未来会组建产业生态圈,为企业创造更多的市场机会。”打造有温度的办公楼一直也是仲量联行在行业倡导的理念。

物流增长:市场规模放大两地物流联动合作更加紧密

随着中国物流业不断发展,物流地产拥有中国城市最强劲的增长需求。在仲量联行研究部监测的市场中,非保税物流仓储2014年的体量是2100万平方米,到了2017年已增长至3600万平方米。成都更成为中西部主要物流中心,而西安在次级物流中心的发展中也有明显增长。


通过观察不难发现,两地在物流地产上的发展动力不尽相同。西安的物流地产得益于政策导向+地缘优势;而成都的物流地产发展动力则来自于经济增长推动与坚实的产业基础。高铁覆盖带来人流增加,这也就意味着商贸互动更频繁、倒逼物流市场规模将放大,市场机会更多,两地物流联动合作会更紧密。

仲量联行华西区董事总经理乔裕生认为:“‘一带一路’正在不断释放出更多的政策红利,西安是古丝绸之路的起点,成都又是长江经济带的上游,对于企业来说,这是极具吸引力的;同时,西部地区的基础设施建设正在不断完善,与中东部地区的差距也在逐渐缩小,投资成本相对较低。企业从东南沿海转移至西部地区投资,是符合历史规律的战略选择。西成高铁的开通,将成为这个大趋势的开端,物流业在这两座城市的发展,还有着无限可能。”


成都,作为西部商业中心城市,以其较高的开放度、快速发展的办公楼市场、极具活力的零售消费力、便捷的交通网络等优势在西部城市中保持着领先地位。

西安,随着经济活动继续向中国内陆城市推进,得益于政府政策措施、基础设施投资和经济活动继续向内陆推进等一系列因素的综合作用的结果,这座古城已巩固了其作为西北地区核心城市的地位,并成为了中国大陆发展速度最快的城市之一。

两座城市作为西成高铁最直接的受益地区,一方面两地作为西部城市交通枢纽地位不变;另一方面高铁对沿线地区经济发展将起到推进和均衡作用,受益于中心城市人口、产业随高铁溢出影响,其周边城市房地产外来需求将不断提升。伴随西安与成都两座城市的旅游业发展,高铁的通达促进更多的客群的往来,相关旅游地产、商业地产成长空间扩大,并让城市对高端商业设施的需求继续显现。

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编辑: 文涛

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