李迅雷:房地产周期的上行阶段已走得差不多了

2017年03月30日 成都写字楼信息网 来源: 证券时报
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30日,中泰证券首席经济学家、研究所所长李迅雷在其官微(ID:lixunlei)发表研报称,世界上没有一个只涨不跌的市场,房地产周期一般是18到25年,如果从2000年开始算起,这个周期的上行阶段也已走得差不多了。

30日,中泰证券首席经济学家、研究所所长李迅雷在其官微(ID:lixunlei)发表研报称,世界上没有一个只涨不跌的市场,房地产周期一般是18到25年,如果从2000年开始算起,这个周期的上行阶段也已走得差不多了。若楼市今后几年一直稳住不涨,则会引发投资客的抛售压力,因为既然是投资总得追求预期回报率,故楼市要维持价格平稳很难;如果楼市今后几年继续上涨,则泡沫继续扩大,也为楼市泡沫的最终破灭起到催化剂作用。

李迅雷主要理由包括以下几点:

1、当前以农村人口转移为特征的城镇化近尾声。全球城市化都没有户籍人口城镇化的概念,户籍人口城镇化其对经济的影响很小,对房地产更是如此。

2、中国城镇化率难以达到西方水平。中国今后的城镇化上升空间虽然还有,但已经不是太大了,且速度也会放慢。从日本和德国这两个成功转型的制造业大国的城市化进程看,自1970年代成为发达经济体之后,城市化率水平增速就降至年均0.3%以下。

3、2017年后流向楼市的资金或将减少。今后几年随着经济增速回落及外汇净流出,货币增速应该会缓慢回落。在全球的货币流动性趋紧的趋势下,中国也面临利率上行的压力,此外还有去杠杆的供给侧改革任务,故今后的货币环境对于楼市而言并不利。

总而言,李迅雷认为,经济增速必然会随着人口老龄化和人口流动性的减少而不断回落,2016年中国的外贸出口在全球的份额首次出现下降,表明我国货物流动性也开始减弱,从增速看,人口流、资金流与货物流均在下降,这是经济的发展阶段特性所决定的,没有任何力量可以逆转,哪怕是继续限制土地的供给,也无法避免房地产熊市的出现,这就像股市必须的经历熊市和牛市一样,到了熊市,采取如暂停新股发行、国家队救市等各种手段都会失效。

因此,我们分析或预测房地产市场的盛衰,不能仅仅局限于判断土地供给政策、房地产去化率或房产税何时推出,而是应该把楼市和股市、债市一样,放在宏观经济的大系统、大周期里去看,这样才会看得清楚、想得明白。

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编辑: 屈英

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