商业地产投资,并非一定要买商铺,其他渠道或许更可靠?

2017年09月26日 成都写字楼信息网 来源: 乐福居
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投资商铺的目的,实际很简单,并不是考虑它能带来多少增值空间,而多数的朋友,都是当作一个赚钱机器来进行投资的,作为一个固定的资产和赚钱机器,为什么会这样呢?

投资商铺的目的,实际很简单,并不是考虑它能带来多少增值空间,而多数的朋友,都是当作一个赚钱机器来进行投资的,作为一个固定的资产和赚钱机器,为什么会这样呢?

商业地产的价格,使用属性,未来判断,关键是还运营商的情况;

那么既然是一份资产,实际投资商业地产的渠道有很多,并非买商铺这一种方式;

都有哪些呢?

股权投资、项目投资、房地产投资信托(REITs),商业地产贷款抵押证券(CMBS),还有买实体商铺,产权商铺等等;

这里有一些概念,需要澄清一下,哈;

除了买实体商铺,可以直观的享受到商铺增值的收益外,其他的投资模式基本是看不到的;

也不完全对,实际上只有产权商铺没有增值收益的;

另外,产权商铺会有多种模式,规则不一,每个项目都不一样,情况也不一样;

个案说个案,但是基本都是投资类的居多,可回收可持有,固定回报率,就这么一个玩法,没有实体商铺;

股权投资,项目投资也可以享受到增值收益,但是这两个基本上,老百姓能参与进去的可能性为零,多为机构或者大佬模式;

还有就是,房地产信托基金(REITs)和商业地产贷款抵押证券(CMBS),也可以享受各类收益;

那么,就聊一聊房地产的另外两种投资模式;

第一:房地产投资信托(REITs);

REITs是一个房地产投资信托的缩写,具体的请网上自己搜索理解去吧;

为什么是房地产投资信托呢?

说白了,就是一家公司建设了很多商业项目,包括仓库,酒店,大型商业项目,写字楼等等,通过精细化运营管理,之后打包成金融资产上市,卖给普通的投资人;

普通人买入REITs,也就相当于买入了一堆的铺子,大家一起分享物业出租、升值的红利;

但是定义为基金,收益比债券高,比股票低,风险较小;

当然还有很多优点,但是国内房地产信托还不是那么的成熟,这取决于很多因素;

一是楼市承载了超发的货币,作妖式的价格波动;

二是国内实施的阻力还有税收方面;

三是投资就有风险,目前房地产信托投资国内还不太成熟,国外比较成熟,但是外汇管理空前严格;

但是希望就在田野上;

第二:商业地产贷款抵押证券(CMBS);

这个属于机构行为,当然也属于资产证券化的一个标杆,欧美已经非常的成熟;

从这个词语字面上就可以看出,商业地产贷款,抵押,证券,从这三个部分出发,就了解了这一产品的特性;

那就是把商业地产开发商在银行或者信托机构的贷款,抵押给投资人,通过证券化的方式发行,卖给普通的投资人;

官方的说法是,商业地产公司的债权银行,也就是说抵押贷款以原有的商业抵押贷款为资本,汇聚到一个资产池中,以商业地产未来的收入作为偿债本息的来源,发行证券,卖给普通的投资人;

看似简单吧,但是里面的程序有很多,但是国内依然不成熟,但是保利地产已经小试牛刀;

这里面会参与到政府、银行、保险公司、评级机构等等多方协作,还有就是政策的支持;

另外,商业地产的不良贷款率已经远远高于住宅了,可以说非常的高,而CMBS是处理不良资产的有效方法。

现在就可以在上海证券交易所买到保利的这款证券理财产品;

未来会有更多的地产商进入资本领域,不久将来商业地产、产业园区、长租公寓、联合办公、特色小镇、物流地产等,都可以买到;

这也是开发商转型的一个元年,转型为运营商的开始,就是资金池,流动资金的转化,享受长期收益;

这个收益,当然包括租金,增值,还有其他等等;

阿永哥点评:

一是我迎来了一个商业地产一个好的时代,也是一个乱世的时代,好的时代是因为买实体商铺不再是唯一渠道,坏的时代是因为洗牌加速,虽然各大地产开发商进行转型,但是失败的概率会增大;

实际就是开发商转型过程中的创新动力到底足不足,是一个最大的关键,还有就是人才;

二是商铺的投资就是投资的运营,理论上实体商铺和证券,没啥区别,但是组合后的证券投资,或许关联的机构会更多,所以监管也会更严格,要比产权商铺的风险小很多,而且收益稳定一些;

三是未来有经营需求的商铺购买者,或者社区商铺,成为个人投资的重要领域,大型商业资产证券化是趋势;

或许这个时间,就在不久的将来,5年或是10年就成熟了,因为地产商转型,就给了他们这么多时间,而已吧!

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编辑: 文涛

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