北京商住房价分化 可否起死回生?

2017年09月26日 成都写字楼信息网 来源: 地产杂志
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距离“3·26”调控已过半年,北京商住房市场依然不温不火,交易惨淡。在政府下狠招严控商住房新增和流通的大环境下,部分手中握有商住类产品的投资客和小业主恐慌情绪浓重,不惜低价抛售。

被判处“死刑”半年后,北京商住房价格出现了明显分化,新房价格坚挺,二手房断崖下跌。

9月,距离“3·26”调控已过半年,北京商住房市场依然不温不火,交易惨淡。在政府下狠招严控商住房新增和流通的大环境下,部分手中握有商住类产品的投资客和小业主恐慌情绪浓重,不惜低价抛售。以3月26日为节点,之前已经取得预售证但未售的商住新房,随着政策松动也逐渐回归市场。但与存量房低价抛售现象不同的是,因需遵循早已拟定的审批价格等因素,表现为价格坚挺。


手握商住房者

今年近30的张先生已在北京生活6年多的时间。去年,他终于满足了连续缴纳5年社保的购房资格,本想将一套地处北京大兴用于自住的小面积商住房,以及早年在固安购置的一套住宅都卖掉,换购一套北京市区的普通住宅。但眼见着北京房价涨势吓人,他犹豫许久终未下手。

张先生和妻子在北京有着稳定的工作,父母也因为要照顾年幼的孩子常住北京,但一家5口挤在一套47平方米的LOFT商住房里实在难受,更重要的是,随着孩子的成长,落户和上学的需求逐渐迫切,换房之举不宜再拖。

2014年,由于没有购房资格和经济原因,张先生在北京大兴六环外的天宫院地铁旁购置了一套LOFT商住房。“这里虽然距离市区较远,坐地铁到上地的公司需要近两个小时,但楼下就是地铁,周边生活购物也很方便,就打算先买一套自住,希望能够对冲些许上涨过快的北京房价,一家人也不用到处租房居无定所的。”张先生对本刊记者说。

但令他万万没想到的是,3月26日北京市政府的一记重拳,扼住商住房的脖颈,全面限购限售限贷,也扼住了张先生的换房梦:手里的商住房不能变现,他便凑不出购置市区住宅的首付款。

幸好,出于压力,商住房的“一刀切”政策逐渐松动。5月23日,北京住建委官方公众号“安居北京”发布了关于“3·26新政”的补充说明,诠释了以下三点:以“3·26”网签为节点,之前的可以保留居住功能;已购买商住,可租可售,但必须符合“3·26政策”;中介可以代理,但不允许宣传居住。

这让张先生又燃起了换房热情。但与之高涨的心情不一样的是商住房市场的冷清。他手里的商住房已不再是去年市场火热时遭抢购的“香饽饽”:去年8月,邻居一套同户型的房子售价约230万元,而现在,当他去中介公司再挂牌的时候,得到的建议是不要超过180万元,着急卖就挂160万元。一年的时间,一套47平方米的LOFT商住公寓成交价相差了50万元-70万元,降幅在20%-30%之间。

松动后的商住房调控政策看起来带着一丝“温情”,却因对购买商住房的主体有着诸多规定,使有意接盘者望而却步:对于在3月26日前已购商住房并完成网签的个人,出售商住房时不再限制出售对象,可以出售给公司,也可出售给个人,但个人接盘者需具有在京连续缴纳满5年的社保证明,且必须全款购房;对于在3月26日前取得预售证的一手商住房,必须要用于办公用途,且要以公司名义全款购买。

无疑,这样的购房条件有力地打击了炒房者,同时也让有需求的接盘者倍加思量。商住房市场瞬间逆转,由卖方市场转为买方市场,从交易火爆到交易骤冷。

上海易居房地产研究院最新报告显示,7月北京商住房项目仅成交1套,面积为43平方米。8月更是零成交。相比2016年月均34万平方米的交易规模,当前北京商住市场基本处于“绝迹”状态。

虽然二手商住房的市场成交量没有任何一个机构有监测数据,但记者从多家中介公司问询到,限购之后二手商住少有交易。

面对这样的市场行情下,张先生表示会继续观望,“我的理想价位是200万元。目前的行情下,如果不是急需用钱的人也不会忍痛抛售,大家都在博弈。”

据张先生透露,在他们的业主群里,许多业主认为该小区价格还会上涨,旁边在建的大型商场和首都第二机场都是已经确定的利好。“政府已不允许再建小面积的商业办公产品了,新增产品都必须是500平方米以上的。像我们这种小面积、总价低还保留居住功能的商住房未来需求还会很大。”他分析说。“政策松懈下来,商住房价格肯定还会回调。”

增量“停摆” 价格坚挺

事实上,商住房处于“停摆”状态。

在北京4、5月份温暖的春天里,不知道有多少已购或在办理手续中的商住房购房者,是在纠结彷徨中度过的。一纸策文,改变了多少个家庭和个人的命运。

政策效果的确明显。中原地产数据显示,3月26日之前的3天,北京商住房全市成交量达850套;而3月26日之后3天,全市所有商办项目,包括商住公寓、写字楼、商业地产在内,仅成交了7套。而据上海易居房地产研究院最新报告显示,8月份,北京商住房真正实现零成交。

冰封的市场行情带来的是恐慌情绪,同样也影响着价格的变化。易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示,由于严厉的管控政策,今年6月份,北京商住房项目成交均价为30907元/平方米,与4月份45906元/平方米的成交均价相比,每平方米下跌超过1.5万元。

然而,本刊记者根据易居研究院所提供的监测数据发现,由于5月、6月、7月3个月份北京商住房的成交样本较少,分别为39套、2套和1套,则此3个月份所得出的成交均价不具有代表性。如7月成交的商住房仅有一套,总价为222万元/套,均价为51190元/平方米,比6月份的成交均价每平方米高出两万多元。

经过一段时间的整改,7月底以来,部分开发商将取得预售证的房源再次面向市场销售,本刊记者通过居理新房的一线市场咨询师了解到,目前,通州、房山、大兴等区域的个别商业项目已经重新开始销售。不同的是,之前销售人员口中的“商住房”变身 “商办房”。

由于新政规定,各大房产网站不允许挂牌商住房信息,禁止通过宣传其居住功能来招揽顾客。重新入市的楼盘也在网站上搜索不到信息。加上限购以来紧绷的市场情绪,实地看房者为数寥寥。

虽然如此,重新入市的商办项目并未降价,优质楼盘还有少许价格上涨。

记者致电大兴区义和庄的恒大未来城售楼处,销售人员表示,目前该项目的销售价格是55000元-60000元每平米,从20多平方米至200多平方米的户型都有。

通过查询,该项目于2015年11月开盘,曾经以低首付、低总价和8.4米的罕见层高吸引不是购房者。由于房产网站对于商办类产品信息的下架,项目前期的价格走势无从查询,而记者在3月份到该项目采访时价格为55000元/平方米左右。

居理新房一线调查咨询师田宝鸿告诉本刊记者,目前北京回归入市的商办项目不是很多,主要分布在房山和大兴。他坦言,从看房热度上,商办项目相对之前确实热度减少,但价格上的变化不大,大多维持限购之前的水平或者小幅上涨。

田宝鸿称,3月24日,在限购政策出台前,客户王先生购买了东南五环首开万科城市之光一套40平方米的小户型,总价128万元,而此次重新开售,同样的户型要到160万元了。“由于该项目的未来利好已经相对确定,所以楼盘价格不会因为限购而降价。去年第一期的开盘价在3.2万元/平方米,现在已经4.8万元/平方米。”

据了解,由于首开万科城市之光项目位于通州与大兴交界的台湖,与亦庄开发区接壤,又有环渤海总部基地与之相邻,地理位置占尽优势资源。另外,未来该项目附近要修3条地铁和高铁。2019年开通17号线,2022年开通S6号地铁线,2020年亦庄火车站开通高铁站,实现高铁与地铁间同站换乘。

“以上所有利好都是确定了的,在资源不断堆积下,哪怕商办限购,该板块的楼盘价格不会有下跌趋势。” 田宝鸿分析道。

据田宝鸿了解,目前回归市场重新开售的商办项目里,仅有房山的超级丰巢因为区位较远等因素价格有所回落,3月份开盘价格为3.8万元/平方米,目前新开盘价格为3万/平方米。

“回归市场的新商办项目,由于之前建委批复的审批价已定,所以开发商的售价不会有太大变化,甚至稍有抬升。另外,虽然商办项目被限制了销售对象,只能以公司名义购买,但与普通住宅相比,总价低是一个特别大的诱惑。总价100多万元一套的商办房可选择性特别大,但就目前北京的房价而言,100多万元的首付款根本无法购买新房,二手房的可选择性也特别小。” 田宝鸿道出了一手商办房价格坚挺的本质。

另外,商住产品与商办产品在土地成本上的差异也让开发商无法降价销售存量的商办房。过去5年,在北京市卖出去的177块商业、办公土地中,仅有14个地块对销售对象限定为公司,因为有此条件限制,这14块土地的成交价格不到同地段商业、办公类土地成交价格的1/5。而重回市场销售的这批商办房,拿地时都是按照不受销售对象的价格缴纳的土地出让金,土地成本较高,也注定开发商不能降价销售。

“已建成的,或者已经建了一半的房子,无论是户型、管道还是其他硬件设施都不可能再做大的改动,这个成本是十分之高的。所以销售价格也不会因为限购而下降的。”某地产开发公司人员告诉记者。

存量“骚动” 价格下跌

相对于新房,二手的商住房市场则显现出一片恐慌与凌乱。

东五环外的某链家地产门店,经纪人刘吉不停地接着电话。这里距离北京商住神盘北京像素几百米距离,门店的主要业务就是做北京像素小区的房屋二手交易和出租。

刘吉表示,现在北京像素社区的房子价格是她在此区域做了五六年时间里的最低点。

链家地产官网上挂着一套价格为面积56.88平方米、层高5.48米的LOFT户型,挂牌价格为225万元,每平方米价格为39557元。刘吉表示,3月份,与之相同的产品一套总价要在330万元以上,一套两居室的LOFT产品,限购前后的差距要150万元。

记者也了解到,由于限购,北京像素社区的单价由原来的6万元/平方米下调到4.3万元/平方米,每平方米下跌约1.6万元,个别着急出售的房源价格更为便宜些。

不仅是靠近通州的北京像素小区,握在投资者或小业主手里的存量商住房面临着全面降价。

南城马家堡商圈着名的商住项目7克拉,从3月26日限购之前的6万元/平方米降到如今的4.3万元/平方米;北城海淀区牡丹园区域仅有的一处在售商办项目房源金澳国际,通燃气水电,有商住两用的功能,每平米在4万元左右,而3月份价格逼近6万元/平方米。

价格在降,成交量也严重下滑。“由于新政限购,市场气氛紧张,加上中介公司受到整顿,禁止展示商住类项目信息,导致5月、6月、7月成交量基本为零。” 伟业我爱我家集团市场研究院总监孔丹接受采访时表示。

“之前几个月一直没有成交的单子。之前我们门店一个月能成交100多套二手房买卖,现在公司刚允许挂牌商住房,这个月才成交8套。”刘吉说。

在她看来,9月份,商住房市场似乎有了些许好转。虽然北京像素的实际成交量仍然不算理性,但刘吉并不像前几个月一样沮丧。“这段时间我不停地接到购房者的咨询电话,在这样的一个低谷,许多人也都在考虑抄底。”

虽然存量商住房允许出售给个人,但购房者需有购房资格并且得付全款,或者以公司名义全款购买。

“以公司名义购买是没有购房资格的,但每年需要缴纳房屋总价值0.84%的房产税,和每年2000元的公司做账费用。这无形中增加了公司持有商住房的成本。”田宝鸿说。

除了房产税外,商业办公性质的房屋在二手转让时,若以个人名义购买的需缴纳增值部分的55.6%,若以公司名义购买的则要缴纳增值部分的25.6%。

在这样的严格购房条件下,有购房条件的人谁会考虑全款购买商住房呢?

对此,刘吉表示,商住房相对于普通住宅而言具有更强的投资价值。虽然购房的门槛提高了,但相较于普通住宅而言,一套小户型的商住房总价依然便宜。目前市场上已经很难找到总价在200多万的普通住宅,就算有也是十分偏远且交通不便的郊区。而北京像素就盖在地铁边上,距市区的距离也不算远,周边配套也相对齐全,生活娱乐之处较多,再加上房子是精装修,导致房子的租金相比周边住宅要高许多。有资格有闲钱的人对此类产品还是比较青睐的。

租金高是商住房的普遍特征。链家网显示,北京像素一套5.48米层高的三居室LOFT,45平方米,租金价格为一个月5000元。如果按照225万元的房价计算,租售比达到0.22%。这个数值在北京而言相对较高。

除了租金较高,个别商住房的房价涨幅也让投资人相对满意。以北京像素为例,随着地铁和周边大型商业的兴起,LOFT的均价从1.9万元/平方米一路涨至6.5万元/平方米,紧紧咬住了周边住宅价格。“不过房价涨幅要看周边配套环境的发展情况。也有商住房是三四年时间房价不怎么上涨的。”田宝鸿说。

可否“起死回生”?

虽然商住房成交量大幅下滑,存量房价格大幅下滑,但目前看,也存在一部分想借此“抄底”的人。记者了解到,在一手商住房市场上,最近“改底单”现象时有发生。在业主未拿到房本之前,不看好商住市场的已购房者急于扔掉这块“烫手的山芋”,用修改购房合同的方式将房子以协议价格转让给接盘者。

一直以来,商住房与北京的限购政策相伴而行,限购政策每升级一次,商住房的成交就有短期的脉冲式上行。而这次,政府用组合拳政策欲将商住房彻底“杀死”。量价齐跌的行情下,却也不乏大胆捡漏者。

根据中原地产研究中心的统计数据显示,从北京2016年来的市场情况看,普通住宅平均单套总价467万,商住公寓平均202万元。也就是说,商住房的价格大约是同地段普通住宅的一半。

北京从2016年1月1日至2017年3月23日的所有居住功能属性物业看,合计成交90112套,其中商住类公寓接近5万套,占比大约为54.7%。商住房占据了北京房地产交易市场的半壁江山。

记者了解到,目前,北京市场上所有已成交的商住房加起来大概有38万套,多以LOFT小户型为主。除此之外,截至2017年3月28日,北京市已取得预售许可证的未售商住存量为25363套。

由此看来,北京市场上,多年交易的和限购前取得预售证未售的商住存量加起来约40万套。如此多的商住房未来命运如何?市场扑朔迷离,未来的市场能否“起死回生”,商住房是否具有投资价值呢?

中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时曾表示,限购政策下,商住房将不再具备投资价值。

而在田宝鸿看来,虽然眼下商住房市场交易量近乎为零,但这主要是受政策打压的影响。相比北京的普通住宅,虽然“不限购”的特点被挤压掉了,但“总价低”的优势依然存在。在北京2600万常住人口的支持下,40万套拥有居住功能的商办项目,特别是低总价的小户型产品,未来将是稀缺产品。

田宝鸿还提醒说,“2016年5月,通州的商住实现限购政策,但一年多来,通州的商住市场成交量确实下降了,但价格反而上涨不少,有的楼盘一个月涨幅达到每平米1万元。这样的市场经验让我们只赞叹市场上的钱太多了,需求太旺盛了。”

一组来自中原地产的数据显示了当年的盛况,通州区2016年4月的商住房成交均价为25057元/平方米,5月份几乎与之持平,到6月份,仅一个月的时间,这个数字便达到36040元/平方米,环比涨幅约为41%,可谓“月涨万元”。

在限购、零杠杆政策背景下,商办类项目依然可以公司名义购买。田宝鸿算了一笔账:一套200万元的商住房,每年缴纳总房款0.84%的房产税,则每年需缴纳16800元。若持有4年后抛出,一共缴纳67200元的税。


“即便如此,以现在的低价进入,4年后的商住房房价涨幅最少能有1/3,房产增值价值远远高于所缴纳的税金。”田宝鸿信心满满地说。“以前买商住是让你4年转50万元,现在只让你转42万而已。”

对于商住房转让时,需要向政府缴纳增值部分的25.6%或者55.6% ,田宝鸿表示,在房地产交易的实际操作中,有很多办法能够让增值部分的值缩小,比如签订“阴阳合同”。

商住受限,在政策的重压下,实际的市场表现成交量萎缩,新房、存量两个市场价格分化。未来是否能够起死回生,政策因素起到决定性作用,而是否还具有投资价值,则仁者见仁智者见智。

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编辑: 文涛

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