温书阅:商办市场融资成本将加大 租金或略微降低

2018年01月12日 成都写字楼信息网 来源: 房讯网
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温书阅在论坛上表示,北京写字楼市场整个融资成本会进一步加大,整个市场活跃度会非常活跃,尤其是核心区域,CBD、望京等等还会是投资市场关注的最主要的两个区域,或许丽泽也会成为第三个更活跃的区域。
[提要]  温书阅在论坛上表示,北京写字楼市场整个融资成本会进一步加大,整个市场活跃度会非常活跃,尤其是核心区域,CBD、望京等等还会是投资市场关注的最主要的两个区域,或许丽泽也会成为第三个更活跃的区域。

房讯网讯 2017年12月22-23日,由全联房地产商会、房讯网主办,全联房地产商会写字楼分会承办,中国写字楼产业园发展论坛第十四届年会在北京富力万丽酒店成功举办,主题为"回归与重构:商办地产可持续发展之路",来自地产界、金融界、学术界及互联网界专家、政商学届精英及新闻媒体超过600位嘉宾出席。

第一太平戴维斯中国区高级董事 温书阅

 

第一太平戴维斯中国区高级董事温书阅应邀出席并参加了”新时代下的商办力量——回归本来,重构未来”圆桌对话论坛。温书阅在论坛上表示,北京写字楼市场整个融资成本会进一步加大,整个市场活跃度会非常活跃,尤其是核心区域,CBD、望京等等还会是投资市场关注的最主要的两个区域,或许丽泽也会成为第三个更活跃的区域;租金可能会在原来稳定的基础上有略微的降低。

以下是温书阅发言全文:

其实投资市场是整个房地产环节的企业和终点,投融管退,以投入开始,是很多资产的业务链。去年整个北京市的投资市场总交易额是将近340亿,这是2016年的数据。2017年截止到这个月为止,一共有21宗北京市的大宗交易,整个交易额是276亿,交易总面积是62.3万平米。从这个数据可以看出来,整个投资市场同比去年是降了,整个投资额大概降了23%左右。这里面原因有一些。

这21个大宗交易里面,几乎没有核心区的甲级项目,有8个写字楼项目,有4个酒店项目,有3个商业项目,有一些是产业园项目。而且酒店和商业项目收购下来以后,这里面7个项目其中绝大部分也是改成写字楼,现在因为商改办的话题和联合办公都是特别热的话题,交易下降,核心区甲级写字楼缺乏成交。原因很简单,在现今市场下,业主对资产的处置要求和买家对回报率的计算方式并不匹配,因为北京投资市场这两年投资回报率一直控制在4%,从来没有高于过4%,甚至这个4%都是得有点偏高的。所以造成了整个投资市场回报率并不高,更多的企业是以自有为主。这8宗是自有为主,其他是开发商交易,很多开发商要收购一些资产,或者有房地产金融的需求,做了一些ABS或者REITs的需求,所以整个投资市场来说看似很活跃,其实成交并不活跃。

这里面有很多原因,其中一个就是政策原因。从国家政策来说,对于企业信贷和融资成本越来越高了,每年都在提高。第二个原因,为什么融资成本那么高,回报率并不高,但是还是有那么多的企业、那么多的投资机构,包括境内的、境外的做一些考虑,其实这跟国家对境外管控有关系,而且未来两年会越来越严。从2018到2019年,依然北京、上海这两个城市的核心区的资产会是各个投资机构非常关注的热点。总的来说,我们对明年的售价并不是特别看好,所谓的有价无市就在这,因为总体来说,孙总很清楚,如果有一线写字楼租赁经验的话,从2011年到现在,北京的租金就维持在这样的水平,并没有增加,可能是在整个北京的租赁市场的谷底,但是这个谷底这两年并没有突破。并且随着未来两年新局域的结构承载,丽泽是金融商务区,一百多万,大望京,一百多万,亚奥一百多万,CBD商务区一百多万。这些放量,对于整个写字楼供需来说,平衡会被打破。但是为什么这些机构投资仍然对北京市场很有信心,就是资产增值了。

北京的投资市场不能以传统的投资眼光来看,很多成交的交易价跟所谓的投资回报并不成正比。还有一点,现在越来越多企业关注的是房地产金融这一块,在中国REITs的历程可能在未来还很长,涉及到很多东西,包括企业自身的,包括中国的国情,包括政府的支持和力度。但是目前我们可以看到这种房地产金融的产品会越来越多,越来越多的开发商、基金也好,都瞄准的是未来不动产的投资。

还有一个点,我们可以看到大家对写字楼市场的信心,商业和写字楼的改造。在2017年这21宗交易里面,有7宗是商业和酒店的,这7宗里面有5宗是改造项目,其中有一些已经入市,还有一些已经在前期的定位和论证阶段。其实这些产品非常丰富,改造成写字楼以后,对于原业主或者投资方的收益会有大大的增加,所以我们预计的是在2018、2019年这种趋势还会呈现比较强势的态度。其实跟刚才的联合办公有一些关联。因为我现在接触一些联合办公的品牌,像在北京一共超过50个联合办公品牌,有业主自己做的,有外资的,有内资的,这些品牌一共插过50个,这些联合办公品牌现在都瞄准了一些比较独特的产品,可改造,"可改造"这个词是他们比较关注的。反而是对于一些传统办公楼不是特别关注,加上传统办公楼业主是有投资回报要求的,不可能十年给你固定的租金或者给你低于市场的租金,这很难去平衡。

所以这几个话题有共通点。总体来说,明年的市场还会呈现这样的趋势,整个融资成本会进一步加大,整个市场活跃度会非常活跃,尤其是核心区域,CBD、望京等等还会是投资市场关注的最主要的两个区域,或许丽泽也会成为第三个更活跃的区域。整体来说,融资成本上升。租金,我的预计会在原来稳定的基础上有略微的降低,这也符合市场供求逻辑的关系。

联合办公是一个产品的多元化,联合办公的品牌其实跟现在传统写字楼并不形成竞争,反而是一个补充。对于有些品牌来说,联合办公主要是以微小的企业为主,但是也有一些大企业在用,所以其实并不形成对抗性的观念,只是产品的多元化。

刚才说到投资市场还有一个观点,这就是我个人的判断,仁者见仁,智者见智。我觉得明年的投资市场可能对于资方来说还会比较困难一点,因为核心区域的业主对于楼宇的价格要求会进一步上涨,甚至到了非常不合理的地步。所以对于一些机构投资来说,会更难出手。这可能是明年的一个趋势。

    谢谢大家。

    来源:房讯网

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编辑: 蒲金燕

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