中国经济成绩单亮眼,但不可否认的是房地产市场的拐点真的来了!

2018年01月22日 成都写字楼信息网 来源: 江瀚视野观察
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中国经济成绩单亮眼,在经济的亮色中一个人口数据全让人担忧,对比着人口的数据,我们发现一个事实房地产的拐点真的来了,中国的房地产市场真要变天了!


中国经济成绩单亮眼,在经济的亮色中一个人口数据全让人担忧,对比着人口的数据,我们发现一个事实房地产的拐点真的来了,中国的房地产市场真要变天了!

1月18日激动人心的中国2017年经济报告终于出炉,2017年经济运行稳中向好、好于预期,初步核算,全年国内生产总值827122亿元,按可比价格计算,比上年增长6.9%。分季度看,一季度同比增长6.9%,二季度增长6.9%,三季度增长6.8%,四季度增长6.8%。分产业看,第一产业增加值65468亿元,比上年增长3.9%;第二产业增加值334623亿元,增长6.1%;第三产业增加值427032亿元,增长8.0%。

这是中国经济在进入中高速增长阶段,经济增速逐步从高速增长向中高速增长转型的历史阶段之后的再出发,展现出中国经济增长的活力,各项指标全面向好,彰显出中国经济发展的平稳高质量。当然,其中的房地产数据同样让大家关注。

一、 中国经济报告中的房地产内涵

根据统计局公布的数据显示,全年全国房地产开发投资109799亿元,比上年增长7.0%,增速比上年加快0.1个百分点,其中住宅投资增长9.4%。房屋新开工面积178654万平方米,增长7.0%,其中住宅新开工面积增长10.5%。全国商品房销售面积169408万平方米,增长7.7%,其中住宅销售面积增长5.3%。全国商品房销售额133701亿元,增长13.7%,其中住宅销售额增长11.3%。房地产开发企业土地购置面积25508万平方米,增长15.8%。12月末,全国商品房待售面积58923万平方米,比上年末下降15.3%。全年房地产开发企业到位资金156053亿元,增长8.2%。

商品房代售面积下降了15.3%,体现出国家一年来房地产从严调控的成果,中国房地产市场已经逐步进入了一个健康可持续发展的范畴之中,可以说房住不炒的理念已经得到大多数人的认可,多项指标都保持了一个较为平稳的增长,也体现出中国房地产市场较为强劲的发展动力。

在我们看到成绩与调控成效的同时,有一个指标引起了关注,这就是16至59周岁的劳动年龄人口为90199万人,占总人口的比重为64.9%,但看这个数据可能看不出什么特征,但是通过对比2015、2016两年的报告就会发现,2015年,16周岁以上至60周岁以下(不含60周岁)的劳动年龄人口91096万人,占总人口的比重为66.3%,2016年,16周岁以上至60周岁以下(不含60周岁)的劳动年龄人口90747万人,占总人口的比重为65.6%。通过对比,我们发现中国的适龄劳动人口比重已经连续三年下降,特别是2016-2017年,这个数据整整下降了548万人。

之前我们反复强调,看房地产市场发展的核心在于人口,人才是房地产市场的最核心因素,如果说之前房地产市场的拐点还不明显的话,那么人口特别是适龄劳动人口的下降才是真正开启了中国房地产拐点的真正大幕,可以说房地产拐点时代真的到来了。


二、 由人口开启的房地产拐点时代

众所周知,一个国家房地产市场的真正支撑力来源就是人口,深入点说就是适龄劳动人口,这是因为未成年人不具备购买能力,60周岁以上的老年人几乎难以在商业银行贷到贷款,所以适龄劳动人口直接关系到房地产市场的消费人群。之前几十年,由于中国巨大的人口红利和城镇化红利,房地产市场可谓在一个黄金机遇期中,正是这个巨大的红利带动了中国房地产市场持续性繁荣,很多人心目中都会觉得房地产会是一个只赚不赔的资产保值增值项目。

但是,这一切都需要有一个前提,这就是中国的房地产市场有着源源不断的刚需支撑,这个刚需来源于适龄劳动人口的购买,来源于城镇化的动力,这才是一切的根源,如今由于适龄劳动人口的减少,房地产的核心支撑力出现了动摇,房地产市场的拐点时代可谓正式到来了。

一是核心需求人口的减少将会带来房地产需求的降低。由于适龄劳动人口的减少,尤其是老年人口比重的增加,中国60周岁以上老年人口已经达到24090万人,占人口总数的17.3%,其中65周岁老龄人口(也就是无法申请住房贷款的人口)已经达到15831万人,占据中国人口总数的11.4%,劳动力减少,老年人增加,房地产的真正需求人口减少已经成为事实,未来房地产开发商必须要面对需求人口不断减少的局面,这种局面在目前城镇化尚未完成的情况下可能并不明显,但是人口红利消失的趋势已经形成,这一点必须高度关注。

二是总抚养比的增加让家庭负担增重。之前我们已经讨论过中国家庭杠杆率水平已经上升到48.6%,其中又以消费性贷款为主体,消费性贷款中八成又都是房贷,可以说中国家庭的房贷压力其实并不轻松,而另一方面,中国近些年来的总抚养比(抚养年轻人和老人)却在持续攀升,根据国家统计局的数据显示,中国人口的抚养比在2016年已经达到37.9%连续7年增长,所以当适龄劳动人口进一步减少的话,家庭负担可能会进一步增加,房地产市场将会面临消费力耗竭的问题。

三是人口增长能否持续增长的问题。前面的两个问题,已经彰显出人口对于房地产市场的影响,但肯定有人会说,我们已经开放了二孩,人口应该会增长的不是?但是,有个问题请不要忽略,对比西方主要发达国家的人口发展趋势,我们就会发现随着城镇化比例的不断上升,人口自然增长率会不断下降,甚至在经济学界有一种说法“城市是天然的避孕药”,所以二孩只能缓解人口问题,却不一定能真正解决问题,所以房地产市场面临的趋势想要逆转恐怕并不容易。

所以,在我们为经济向好欢呼的时候,我们必须要认识到一个房地产的拐点时代已经到来,人口告诉了我们答案。

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编辑: 蒲金燕

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