预见2018|中成罗鸣:未来五年住宅供不应求,房价如何可以预

2018年01月09日 成都写字楼信息网 来源: 四川房产在线
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2017年,在成都买房是需要抢的。买房靠抢的背后,透射出深刻的行业变革。这一年,在无数开盘“秒光”,通宵排队的浪潮冲击之下,成都地产行业让人印象深刻的营销事件已乏善可陈。成都楼市无营销,也让以营销为业的代理行业角色弱化,被推向行业变革的边缘。

2017年,在成都买房是需要抢的。

买房靠抢的背后,透射出深刻的行业变革。这一年,在无数开盘“秒光”,通宵排队的浪潮冲击之下,成都地产行业让人印象深刻的营销事件已乏善可陈。成都楼市无营销,也让以营销为业的代理行业角色弱化,被推向行业变革的边缘。

2017年房子太好卖了,过去被市场严重依赖的代理公司的渠道资源以及置业顾问的专业服务能力,在这一年被弱化。而空前严厉的限购大潮之下,开发商的推盘节奏也被打乱,推盘周期变长,甚至一些楼盘长时间无法开盘,这对于代理来说,无疑增加了成本管控和团队管理的难度。

另一方面,大型品牌房企纷纷组建自己的营销团队,代理行的市场空间进一步变化。从2017年的土地拍卖来看,地价高企弱肉强食,成都楼市洗牌加剧,不少中小房企只能远避二级城市。开发商的变化流动也带动代理公司向二级城市拓展。

新的市场环境,自然会有新的市场机遇。住宅的限购,却给商业带来了一扇窗口,也成为代理行业最新的营销战场。今天起,四川房产在线2017年年度盘点进入第三个维度,我们将它定义为“预见2018”。是的,这一年是无声的,楼市一片欢腾,但是却听不见一点真知灼见。

这是我们的第一篇稿件,我们独家专访了中成房业总经理罗鸣先生。中成房业是成都市场少有的专业的代理公司,他们每一周的市场周报做得专业而客观,并深受市场欢迎。面对这一年深刻的市场变化,我们向罗鸣先生抛出了一系列核心问题,并得到了他真诚而深刻的解答。

△中成房业总经理 罗鸣先生

谈“楼市无营销”:

代理行的功能在减弱

四川房产在线:去年成都楼市成功营销案例不多,“楼市无营销”成为业内共识,如此背景下,代理公司角色有了哪些转变?

罗鸣:“限购、限贷、限价、限售、限商”五限下,成都“楼市无营销”是一个很客观的说法,特别是主城区,基本已经丧失营销功能。去年想买到房要“找关系”,开盘排号数量是推货数量的几倍,有些甚至十几倍,不用营销就能卖出去。别说代理公司,可能开发商自己的营销团队的功能都在减弱,另外还有广告公司、媒体投放等,代理公司作为营销板块中的一员自然受到牵连。

但成都不只有主城区,还有近郊和远郊,这些区域的项目也需要专业的团队、成熟的公司服务于它们。目前成都中成房业代理的项目大概有40个,多数位于成都近郊,主城和远郊也有,但比较少。另有约20%的项目位于四川的二三级城市,相比往年这一比例有所上升。未来成都中成房业仍会根据市场需求,继续布局四川的二三级城市,哪里有机会就到哪里去。

四川房产在线:在二三级城市卖两三套房的佣金收入相当于成都卖一套,这样的布局调整,对公司整体佣金收入有影响吗?

罗鸣:并无太大影响,主要还是看总量。尽管成都项目房价动则超百万,单套佣金收入高,但受摇号选房影响,项目拿预售证周期过长,开盘次数受限,整体佣金收入也会受限。而部分二级城市房价已经去到七八千每平,如果量做上来了,整体佣金收入也会提高。

四川房产在线:去年的成都房地产市场,有人戏言“是个人就能卖房子”,这样的市场背景带给成都中成房业的变化是什么?

罗鸣:开发商选择代理公司,不光看销售能力,主要还是看重背后的支持,比如中成就有专门负责前期的部门。现在很多开发商除了在主城拿地,还会在郊区甚至四川二三级城市或省外拿地,而拿地销售团队做不了,需要专业的前期团队为其服务。另外,由于通过竞拍拿地成本过高,不少开发商会通过产业的方式去拿地,比如科研、医疗、文旅、养老等,这对专业程度的要求就更高了。

四川房产在线:开发商自己组建销售团队,对代理公司有无冲击?

罗鸣:目前中成代理的很多项目都是和开发商的销售团队一起做的,一方面他们利用我们(代理行)的专业性和资源,另一方面,留一个自己的销售团队在现场,能够预防一些意外发生。至于人员变动,可能开发商能给到更高的佣金,但代理公司能给到更好的发展平台和发展机会,主要还是看个人的取舍。从中成流去开发商的置业顾问很少,除非是不再服务该项目。

四川房产在线:成都住宅限购背景下,商业物业迎来售卖风口,代理公司的人员配置有哪些变动?面临哪些挑战?

罗鸣:刚刚他们报来的数据,去年成都住宅销售2674万平,相比前年减少约600万平。而商业市场正好相反,商铺销售226万平,相比前年增加约60万平;公寓表现更为抢眼,销售208万平,相比前年增加105万平。

让人意外的是,商铺市场销量冠亚季军都是专业市场,新都传化国际新城卖出13.19万平、青白江佳飞国际建材中心销售8.16万平、崇州万都城市商贸中心卖出7.49万平,分列一二三名。

基于这样的市场变化,中成销售团队亦向商业方面有所倾斜,特别是商铺和公寓方面。

谈房价走势:

未来五年供不应求

四川房产在线:成都限购政策还将持续多久?成都房地产市场这波涨势还会不会持续?

罗鸣:只要长效机制还没真正落地,限购可能仍会持续。根据《成都房地产市场发展五年规划》中的土地供应计划,可以看出未来成都住宅仍将处于供不应求状态。另外,楼盘开发强度从4变为2.5,后续又推出成品房,这些举措就是为了抑制部分人来炒房,可以看到政府调控的决心,所以限购可能还会持续。

房价方面,成都是全国一二手房价倒挂比较严重的城市,房价未来如何变化,由于限价,已经不由市场说了算。

正常情况下,决定价格最主要的因素还是供求关系,供不应求,价格自然上涨,供过于求,价格肯定走低。但未来五年成都住宅市场又是供不应求的状态,所以房价将如何变化已经可以预见。

四川房产在线:文旅市场去年在成都的表现抢眼,未来还会不会继续如此火?

罗鸣:成都现在是一个有2000万人口的特大城市,这些人的工作强度很大,在离成都1-2小时车程的地方,如攀枝花、西昌甚至海南,再远点到国外,找一个环境好点的地方,由于房子的投资属性降低,不如在这个方面提升自己的生活质量。

从这个方面来说,文旅产业仍然有着庞大的市场空间。

谈住房租赁:

租赁将分流一部分购房人群

四川房产在线:去年成都二圈层地价“全面过万”,拿地成本增加,小开发商压力加大,一些热门土拍现场已难见小开发商身影,行业洗牌加速,对此你如何看?

罗鸣:行业洗牌实际上一直有,只是去年可能比较明显。小企业拿地的机遇是有的,但比较少,拿地现场出现的基本都是些国字头或者排名前列的大房企。

四川房产在线:人才公寓项目入市对成都房地产市场有哪些影响?

罗鸣:根据中成的初步统计,2017年成都共出让10宗人才公寓用地,可开发面积大概115万平,对比成都历年住宅销量,占比仅仅约5%,实际上对市场影响不会太大。但会影响预期,基本上给未来的成都房地产市场定调了,我们有句话说“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。

租赁住房还有一个端口是集体建设用地,去年国土部颁发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定第一批13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,成都在列。未来将有不少小产权房入市,将分流层次稍低人群。人居、中房拿下多宗人才公寓用地,政府也会有相关动作;另外,人才公寓做得好未来可以谋求上市,方便企业融资,资本市场欢迎这种优质企业。

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编辑: 蒲金燕

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