支撑青羊区高地价的, 究竟是情怀还是价值?

2018年01月09日 成都写字楼信息网 来源: 想住成都
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在热闹了大半年之后,成都的土地市场在2017年末基本是低调收场,但青羊区却独树一帜。

在热闹了大半年之后,成都的土地市场在2017年末基本是低调收场,但青羊区却独树一帜。

地价持续高烧,青羊区深受开发商与购房者宠爱

无论是热门的高新南区和天府新区,还是今年地价均破万的近郊各区域,在年末的最后两个月,土地价格都大幅回落。在这一片冷寂中,开发商对青羊区土地的争夺依旧热烈。

11月30日,青羊区三环外万家湾苏坡街道一宗23亩的商住用地,竞拍达到最高限价13800元/㎡,自持租赁住房比例在竞拍之后达到23%;

12月29日,青羊区三环内金沙街道一宗65亩的住宅用地,竞拍达到最高限价15600元/㎡,无偿移交租赁住房比例在竞拍之后达到24%。

土地市场究竟是降温了还是热度依旧? 

其实青羊区作为传统的五大城区之一,不仅在开发商端口受到追捧,在购房者端口同样是备受宠爱。想住的咨询后台就有相当大一部分客户,一直密切关注着青羊区的项目,甚至有部分购房者,直言只买青羊区的房子。

地属“西贵”,学校与生活圈最能体现

青羊区的魅力何在?从市中心向西延伸,跨越西二环、西三环一直到西四环外,与温江区、双流区、武侯区、金牛区接壤。占地67.78平方公里,拥有杜甫草堂、金沙遗址、宽窄巷子、青羊宫、文殊院等历史遗迹。

青羊区的区域特色在于,这里是十年前成都口口相传的“西贵”片区。“贵”也就贵在其政治地位、区位条件与文化底蕴。青羊区是西部地区和四川省党政机关的集中地,中共四川省委机关、西部战区机关和四川政协机关驻地均位于辖区内,所以青羊区是成都市乃至四川省的政治中心。因为政治集中,相对应的文化、教育、环境发展也就“贵”了起来。而如今开发商和购房者看重的便是该区域的教育、环境与便捷的生活配套。在业界有这样一种说法:“青羊区的房子基本都是学区房,完全不用担心孩子读书的问题”,这其实就是青羊区学校数量与质量的体现。不管是小学还是中学,青羊区可以说得上是名校遍布。比如成都实验小学、草堂小学、泡桐树小学、石室中学、树德中学等,区域内遍布了多个校区。

除了教育,就是宜居的环境与便捷的生活圈。作为宜居老城区,在青羊区有着“十分钟生活圈”的说法,即在10分钟的步行路程内,可以满足菜市场、商场、医院、学校、休闲、出行等生活配套。区域内有包括人民公园、百花潭公园、文化公园、浣花溪公园、东坡体育公园、清水河公园、成飞公园等绿化公园,亦有仁和春天百货、优品道广场、青羊万达等购物中心,还有已通车的地铁2号线、4号线、7号线贯穿区域。

二手房挂牌均价2万/㎡,三环外已发展成熟

成都各区域的发展尚有先后,青羊区域内亦是如此。

各地段的发展顺序不一致,建筑年代有差别,在二手房价格上也就有不同的展现。

▲来源于链家


次新房的实际价格需在以上平均价格上增加约3000元从青羊区的二手房房价地图分布来看,二环内除了别墅聚集的浣花溪版块之外,二手房以老房子居多,故价格上与二环外无太大差异。

而三环外的外金沙、外光华以及万家湾版块正在拉近与三环内的差距。次新房扎堆的版块,除了优品道、金沙之外,由地铁4号线、鹏瑞利广场、青羊万达等交通及商业配套延展出的居住区域——外金沙、外光华、万家湾版块已然成为置业的热门板块。

整个青羊区从2016年11月到2017年11月,二手房价格一直保持上涨态势。在11月,挂牌均价达到19700元/㎡。 

▲数据来源于链家网


虽然挂牌均价一路上涨,但带看量来看,二手房的关注热度却有不一样的走势。 

▲数据来源于链家网


在2017年2月之后,二手房带看量热度明显上升,维持了大半年后,8月之后开始有所下降。在10月到12月,二手房关注热度则降至年度低位。

2017年年末新房与二手房的价格倒挂,但我们串儿哥也直言过“二手房挂牌价已经到了顶点”,因为我们观察到二手房市场已长期处于“有价无市”的状态。但这与区域本身无太大关系,整个成都的二手房市场均是如此。 

▲数据来源于链家网


土地出让制约新房供应,短期存量短缺

在新房市场,因为区域开发较早,近两年土地出让较少,故新房供应并不多。

2016年青羊区共出让成交4宗住宅用地,其项目呈现为远洋万和公馆、融创观玺台、太行瑞宏朗诗金沙城和绿地新里城。其中,融创观玺台住宅在2017年已全部售罄;太行瑞宏朗诗金沙城还有住宅待售;绿地新里城已取得二期最新住宅预售证,均价为16000元/㎡,将在近日摇号选房;远洋万和公馆首批次还未开盘,接待中心即将开放。

2017年,整个区域仅太行瑞宏朗诗金沙城、华润金悦湾、融创观玺台、佳兆业广场、绿地新里城5个项目推出了新建商品住宅。在土地出让成交上,同样只有4宗住宅用地。 

这4块地除了中铁地块没有租赁住房配建要求之外,其余3宗地块的实际楼面地价均近20000元/㎡。显而易见,即使这4宗地的项目均能在2018年亮相开盘,青羊区可供应的新建商品住宅也不多。 

当然,即使目前新房存量并不多,但由于“公证摇号选房”政策与限价政策的存在,新房仍然值得等待。此外,从区域用地规划来看,在成飞及光华大道两侧尚有不少的住宅用地(下图中黄色部分),且靠近青羊总部经济集聚区,周边规划大面积的绿色生态带。其后期住宅用地如果出让打造,同样不失为优质的置业区域。

整个成都的新房供应已开始放量,二手房市场开始稳定,土地市场开始冷寂。

青羊区在房地产的最源头——土地市场,仍保持高调。这不仅是区域价值的体现,或许更是城西的情怀所致。

当然,在“东进南拓西控”的规划发展基调下,城西版块或许延续现在的节奏,温吞的出货。西贵的青羊区,或许会由“以稀为贵”来延续贵的神话。

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编辑: 蒲金燕

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