成都量涨价跌 高溢价地与市场说再见?

2018年10月15日 成都写字楼信息网 来源: 锐理数据
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数据显示,2018年前三季度大成都土地供地节奏加快,同比涨幅达123%,土地成交量同比上涨135%。但是土地出让金总额只有661.33亿元,堪堪达到去年一半。
数据显示,2018年前三季度大成都土地供地节奏加快,同比涨幅达123%,土地成交量同比上涨135%。但是土地出让金总额只有661.33亿元,堪堪达到去年一半。

具体到第三季度,大成都通过招拍挂市场共供应土地79宗,合计6294.81亩,环比上涨53.5%;成交69宗,合计5222.35亩,环比上涨21.7%;成交楼面地价2771元/㎡,环比下跌20.9%,整体呈现量涨价跌的态势。

与去年同期相比,今年的土地市场要冷静许多:成交楼面地价同比下降62.57%,溢价率4.95%,降幅同样明显。

住宅限购、限贷、限价政策影响持续发酵,取代“高溢价地”,“高周转地”成为了房企的第一目标。

金融层面,房企融资环境收紧、偿债压力加大;市场层面,今年土地出让在人才公寓、产业配建等方面的要求有增无减,进一步加大了开发成本与风险。

房企拿地更加理性,全国范围内,部分附带条件较多的地块以及部分非优质地块流拍现象频出。

供应榜

2018年第三季度,供应宗地面积前三的区域为:天府新区、龙泉驿区和高新区。主城里的武侯区、青羊区,远郊里的蒲江县和彭州市并无供应。

(2018年第三季度大成都各区域宗地供应面积 来源:锐理数据)

成交榜

2018年第三季度,成交宗地面积前三的区域为:天府新区、高新区和邛崃市。青羊区和彭州市在本季度并无成交。

(2018年第三季度大成都各区域宗地成交面积 来源:锐理数据)

区域

主城

量涨价跌 配建要求常态化

2018年第三季度主城区共供应17宗,合计855.66亩,成交18宗,合计892.16亩宗地。平均成交楼面地价3680元/㎡,溢价率0.9%。

成交面积最大的区域是高新区,为652.53亩;成交楼面地价最高的区域是锦江区,为11000元/㎡。溢价率最高的区域是金牛区,为37.08%。

整体来看,主城区溢价率成绩平平,除了金牛区,其他区域溢价率均为0。青羊区在本季度并无成交。

环比上一季度,三季度主城土地成交面积大幅上涨,成交均价明显下跌。究其原因,高新东区三岔镇10宗住兼商用地的底价出让对均价有明显拉低作用。

上述全部为人才公寓项目用地,起始楼面价最低为2540元/㎡、最高为2645元/㎡。高投以底价将其收入囊中,成都天府国际空港新城建设得到进一步推进。

去年“金九银十”土拍场面火热,高溢价、竞自持,无数次挑动地产人的神经。反映在数据层面,成绩也是非常突出的:2017年第三季度主城区平均楼面地价为8848元/㎡,溢价率高达43.92%。

然而本季度土地配建要求常态化。主城出让宗地大多带有租赁住房、产业用地或人才公寓建设要求,也意味着,现今的土地市场,配建实力愈发重要,没有相关实力的房企将寸步难行。

(2018年第三季度主城土地成交表 来源:锐理数据)

天府新区

产业主导 紫(独)光(秀)你坐下

第三季度,天府新区共供应10宗,合计2084.27亩,成交9宗,合计1875.33亩宗地,成交楼面地价2902元/㎡,溢价率4.79%。

本季度的天府新区可谓紫光集团的独秀:收获7宗,共计1744亩产业用地。这些宗地是成都科学城集成电路产业园区的重要组成部分。

出让文件显示,宗地内住宅建成后,将定向销售给科学城集成电路产业园区入驻企业和机构以及关联企业的员工,且其销售价格需低于该区域同期、同品质商品住房的平均成交价格。

近郊

量价俱跌 品牌房企活跃捡漏 

第三季度,近郊共供应22宗,合计1408.2亩,成交12宗,合计539.46亩宗地,均价3738元/㎡,溢价率14.27%,环比上期,量价俱跌。

本季度近郊成交面积最多区域为郫都区,万科以楼面地价7940元/㎡拿下犀浦11.26亩纯住宅用地,接棒万科理想城。

近郊成交楼面地价最高的区域为龙泉驿。龙泉驿40亩纯住宅用地被同样以“高周转”著称的中梁地产斩获,楼面地价8750元/㎡,溢价率21.53%。

品牌房企的身影在近郊浮现,龙湖、正成、华润、中粮、万科均有收获。

远郊

量价俱跌  崇州均价排第一

本季度远郊共供应30宗,合计1946.68亩,成交30宗,合计1915.4亩宗地,成交楼面地价1843元/㎡,溢价率4.32%,环比上期,量价俱跌。

上期在成交楼面均价方面表现突出的新津区域,本季度只供应两宗土地,一宗拍卖,一宗挂牌,拍卖出让的宗地为人才公寓用地,最终成交楼面地价仅为2849.99元/㎡。崇州反而以3044元/㎡的价格名列远郊第一。

二线

眉山东坡区大量出货

本季度眉山成交68宗,合计3326.07亩宗地。成交集中在东坡区。东坡区作为眉山中心城区,也是核心发展区域,城市发展水平较高。

拿地房企

从拿地宗数看,本季度高投以10宗土地的成绩排名第一,其次为洪雅发展投资,后者主要瞄准洪雅片区。从拿地面积看,紫光集团以1744亩的成绩名列第一,其次是高投586亩。

(2018年第三季度各房企拿地面积排行榜 来源:锐理数据)

品牌房企方面,本季度保利、世茂新城、雅居乐、龙湖、万科、中粮、首创、万科、华润等房企各稳定收获1宗。品牌房企在本季度采取了稳扎稳打的方式,布局土地多在近、远郊,主城已不是房企第一选择。

(2018年第三季度部分品牌房企拿地情况 来源:锐理数据)

未来

2018年只剩最后一个季度,房企目前面临三大压力,谁先破局?

1、“去杠杆”背景下,房企面临融资成本上升及融资渠道收窄的难题,同时2018年3-4季度为房企资金兑付压力最大的窗口期,资金面紧张。

2、全国土地流拍现象集中出现,取代高溢价地,高周转地更受青睐,但受市场限制,周转效果未知。

3、业绩结算压力。土储情况又影响信用评级。

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编辑: 李琳

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