首开、吉宝、中海、花样年分吞四块“肥地”

2018年12月28日 成都写字楼信息网 来源: 锐理数据
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12月26日华润、龙湖拿地的硝烟还未散去,12月27日成都又有4宗住兼商用地登场,净出让面积合计约370亩,分别位于天府新区和郫都区。其中天府新区的三宗地分布于天府大道的东西两侧,最值得关注的是位于正兴街道田家寺村四、五组的1号宗地,出让面积约145亩,是27日拍卖土地中体量最大的一块。

激战120分钟!首开、吉宝、中海、花样年分吞四块“肥地”

昨天华润、龙湖拿地的硝烟还未散去,今天成都又有4宗住兼商用地登场,净出让面积合计约370亩,分别位于天府新区和郫都区。其中天府新区的三宗地分布于天府大道的东西两侧,最值得关注的是位于正兴街道田家寺村四、五组的1号宗地,出让面积约145亩,是今日拍卖土地中体量最大的一块。

拍卖现场

拍卖席50余人,共17家房企参与竞拍。

一号宗地:天府新区正兴街道田家寺村四、五组(天府中心天府大道以西范围内,武汉路南侧,杭州路北侧,嘉州路西侧)

146号率先举牌,随后与88号、103号轮番叫价,前半场数次在第二次的边缘徘徊,有点“佛系”,后半场叫价节奏加快,都想咬下这块“肥肉”。在即将落锤的同时,101号杀出。经过70余轮竞价,最终由88号北京首都开发股份有限公司以成交楼面地价9902.37元/㎡竞得,溢价率23.75%。

首开最近一次在成都通过拍卖拿地,是在2016年,拿下了九里堤板块一宗177亩的商业兼容住宅用地,呈现的项目为龙湖紫宸。

二号宗地:天府新区华阳街道香山村二、四组(天府中心天府大道以东范围内,梓州大道西侧,武汉路北侧)

77号、188号、76号依次举牌,最终由188号成都希瑞房地产开发有限公司(新加坡吉宝)以成交楼面地价9414.73元/㎡竞得,溢价率14.09%。

锐理数据显示,新加坡吉宝在2010年拿下锦江区攀成钢一宗76.17亩住兼商用地,呈现的项目为凌云峰阁。且12月的土拍现场,还有港企多次再现,这是否向市场传递一个新的信号?

三号宗地:天府新区华阳街道香山村二组(天府中心天府大道以东范围内,梓州大道西侧,武汉路北侧)

98号与77号相互追逐,中场调整过增价幅度后,66号加入叫价,最终由66号中海佳隆成都房地产开发有限公司以成交楼面地价11326.12元/㎡竞得,溢价率37.23%。

四号宗地:郫都区郫筒镇晨光村二社、三社、双喜村一社

四号宗地依旧延续了前三宗的热情,15号和18号轮番叫价,双方“紧咬”不放,多轮叫价后8号加入。最终由15号成都市花样年房地产开发有限公司以成交楼面地价5600元/㎡竞得,溢价率12%。

天府新区地块

11月15日,成都市公共资源交易服务中心发布天府新区近期拟上市地块预公告后,锐理君曾对拟上市地块进行了实踩,今天拍卖的一、二、三号地块与当时预公告的一、六、七号地块相对应

宗地扫描

一号宗地:位于天府新区正兴街道田家寺村四、五组(天府中心天府大道以西范围内,武汉路南侧,杭州路北侧,嘉州路西侧),净用地面积145.23亩,为住宅兼容商业用地,开发体量约29.04万方,商业占比上限20 %,计算容积率2.993,起始楼面地价为8001.91元/㎡。

宗地一区位图

建设要求

1、建筑密度: 不大于30%,其中住宅建筑密度不大于20%;

2、应在地块临规划道路设置两处建筑面积均不小于30平方米的市政设施用房;

3、规划绿地和规划河道由竞得方负责设计和建设;

4、建筑高度应满足区域城市设计要求,住宅建筑高度不小于24米,应在地块西南侧设置一栋高度不小于140米的建筑。

二号宗地:位于天府新区华阳街道香山村二、四组(天府中心天府大道以东范围内,梓州大道西侧,武汉路北侧),净用地面积70.89亩,为住宅兼容商业用地,开发体量约9.45万方,商业占比上限10 %,计算容积率1.9995,起始楼面地价为8251.96元/㎡。

建设要求

1、宗地由三个小地块组成,其中地块②③为住宅兼容商业服务业设施用地(建设密度不大于35%),地块①为服务设施用地(幼儿园,建设密度不大于35%);

2、地块②建筑高度不大于60米,其中住宅建筑高度不小于18米;地块③建筑高度不大于80米,临南侧用地红线50米范围内建筑高度不大于24米,且住宅建筑高度不小于18米;

3、幼儿园规划班额12个,学位360个,校舍建筑面积不低于5600平方米;

4、须在地块②③建筑底层或负一层各设置一处建筑面积不小于30平方米的市政设施用房;

5、规划绿地、代建道路由竞得方负责设计和建设。

三号宗地:位于天府新区华阳街道香山村二组(天府中心天府大道以东范围内,梓州大道西侧,武汉路北侧),净用地面积96.31亩,为住宅兼容商业用地,开发体量约12.84万方,商业占比上限10 %,计算容积率1.9998,起始楼面地价为8250.81元/㎡。

建设要求

1、建筑密度不大于35%;

2、建筑高度不大于80米,临南侧规划绿地50米范围内建筑高度不大于24米,住宅建筑高度不小于18米,且应满足区域城市设计要求;

3、须在临规划道路建筑底层或负一层设置两处建筑面积不小于30平方米的市政设施用房,其中一处市政设施用房应临东侧规划道路设置于建筑底层;

4、规划绿地由竞得方负责设计和建设。

宗地二、三区位图

根据出让文件显示,三宗地均还未实施打围,需竞得人负责自行打围,无未拆除的构(建)筑物,有杂树、坑塘、弃土等,宗地周边的规划道路尚未完全形成。

市场扫描

如今,天府新区已经形成了“一心三城”的城镇空间格局,其中,“一心”为天府中心,将重点发展总部经济、新兴金融和现代服务业等。

从地理位置来看,此次的一、二、三号地块,都属于天府中心板块。锐理数据后台信息显示,该板块目前最高楼面地价为12108元/㎡,由成都航逸置业(保利发展)以溢价率26%创下。目前该板块已经入驻了万华、万达、万科、保利、建发等品牌房企。需要注意的是,相比保利、万科、北京首钢等早前在该板块拿地时的配建要求,此次出让3宗地的配建要求有所降低,最主要的是没有无偿配建租赁住房和无偿移交人才公寓的要求。

2017年-2018年天府中心板块土地(拍卖)成交情况一览  截至12月25日

当然,地块所处区域目前的短板很明显——生活气息相对不足,但随着保利天空之城、蔚蓝卡地亚花园城、麓湖生态城、万达一号等项目陆续落地成型,未来的潜力值得期待。从市场数据来看,目前区域内在售项目均价在9415-19620元/㎡,户型面积区间大多集中在130-150㎡、170-200㎡。改善、高端、生态是区域的显著标签。

天府中心板块在售项目信息一览 来源:锐理数据

郫都区

地块

宗地扫描

四号宗地位于郫都区郫筒镇晨光村二社、三社、双喜村一社,属于传统称谓的蜀都新城板块。该宗地净用地面积57.94亩,为住宅兼容商业用地,开发体量约7.7万方,计算容积率2,起始楼面地价为5000元/㎡,这也是该板块最高的起始楼面地价。

宗地四位置图

该宗地由①②③号小地块组成,其中①号地块为二类居住用地,②号地块为服务设施用地(幼儿园),③号地块为城市道路用地(②③号地块不纳入净出让面积)。

建设要求

1、商业占比上限:49 %;

2、成品住宅建设比例: 成品住宅面积比例应达到60%;

3、建筑密度:①号地块不大于25%;②号地块不大于35%;

4、①号地块不大于100米,临摸底河一侧用地红线50米以内建筑高度不大于24米,②号地块建筑高度不大于15米;

5、②号地块内配建不少于14个班级的幼儿园,计入容积率的建筑面积应不小于5880平方米;

6、③号地块为道路、管线及附属设施;

7、宗地内部由竞得人自行场平并承担相关费用。

该宗地位于顺河路南侧,蜀信西路西侧,郫温路东侧,周边道路基本成型,距离地铁5号线和平街站1.7公里左右,交通还算便利。成都市郫都区第一中学、成都工业学院等教育资源聚集在此,郫都区人民医院、郫都区体育馆、创智公园、杜鹃公园等配套完善,居住氛围浓厚。大型商业蜀都万达广场距离宗地也有3.7公里左右,宗地两公里范围内缺乏更贴近的大型商业配套。

宗地四区位图

市场扫描

从土地端来看,锐理数据调取蜀都新城板块近三年(2016-2018年)的土拍数据发现,共成交了3宗土地。最近一次土拍发生在2018年10月31日,一宗45.64亩的纯住宅用地被广州市时代企业地产投资有限公司以楼面价5050元/㎡竞得,溢价率1%。值得一提的是,时代中国控股一直深耕珠三角地区,那次拿地是其首次进军成都。

2016年-2018年蜀都新城土地拍卖成交情况一览  截至12月25日

从住宅端来看,目前该板块内的住宅均价为9651元/㎡,今年1-3月片区住宅产品一直处于断供状态,直到今年4月花样年香门第入市,市场才被注入了新鲜“血液”。可参考的是,香门第项目地块是在2016年被花样年以成交楼面地价1350元/㎡拿下,今年销售产品的均价约为9694元/㎡,12月最新推出的500套房源也实现了100%的去化。

该板块最近一次入市的项目则是海骏达·蜀都1号,均价为9106元/㎡左右,目前还未开始选房,这一项目三宗地块当初的成交楼面地价为785.71元/㎡、930元/㎡、960元/㎡,目前来看溢价空间十分明显。

2018年1月-12月蜀都新城住宅供销价走势

整体来看,该宗地2公里范围内在售的项目有成都鑫苑城、海骏达蜀都1号、花样年香门第、时代悦城、天立香缇华府等,整体备案均价范围为4834-9875元/㎡,主力户型以改善型产品为主,面积区间在90-110㎡、110-130㎡、130-150㎡不等。

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编辑: 李琳

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