碧桂园“森林城市”退房风波

2018年03月21日 成都写字楼信息网 来源: 搜狐财经
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3月20日,碧桂园发布业绩报告,正式宣布2017年碧桂园实现销售额约5508亿元,但财报对碧桂园近几年极力推销的森林城市项目只字未提。规划投资超6000亿元的森林城市现在到底是怎样的情况呢?

3月20日,碧桂园发布业绩报告,正式宣布2017年碧桂园实现销售额约5508亿元,但财报对碧桂园近几年极力推销的森林城市项目只字未提。规划投资超6000亿元的森林城市现在到底是怎样的情况呢?


“碧桂园已经连续三年独家冠名央视元宵节晚会了。”在3月11日的旅居地产推介会上,一位销售人员面对台下60多名客户说。她没提到的是,过去两年连续出现在冠名中的“森林城市”项目,今年却消失了。


2016年起,森林城市宣传片曾在央视、凤凰卫视的黄金时段长期霸屏。“新加坡旁,碧桂园森林城市”一时成为人们耳熟能详的广告语。但随着国家对海外投资的监管加强,森林城市的销售骤然遇冷,项目宣传也日益低调。


3月20日,碧桂园相关负责人对“公司深读”表示,目前森林城市在国内的推广聚焦于国际产能合作,而非房地产。“不在国内做售卖了,面向大众宣传就没有意义了。”


文|搜狐号《公司深读》史额黎


刷卡买房,钱打给了食品公司


进入位于北京亮马河的碧桂园国际展销中心,首先要走过一段S型的白色展厅。3月11日,“公司深读”看到展厅两侧放置着森林城市的规划图,“践行国际‘一带一路’战略、带动中国产能出海”的标语被写在了醒目的位置。


不过,作为销售人员口中的“头号项目”,森林城市并没有获得与其地位相符的曝光。它的推介被安排在一个广西北海的旅游项目之后,报名“考察团”的客户数量明显少于北海项目。


销售人员宋飞(化名)说,目前森林城市在售的是3期高层洋房和高尔夫别墅,价格为2-2.7万元/平方米。买家可以先在国内支付1.6万元定金,提前锁定房源。


随后,买家可以选择参加5180元的“新马考察团”去实地考察,在马来西亚的售楼处刷卡,支付全款或者相当于总房款10%的首付;也可以直接在国内刷卡支付。如果选择了分期付款,买家还将在国内刷卡支付剩余房款。


2016年底,国家外管局重申个人购汇不得用于海外购房。“公司深读”以此为由表达了对购房风险的担心,宋飞表示:“我们项目就是正常卖正常收款正常考察,一切正常运行。”


(碧桂园销售人员在北京的展厅介绍项目)

但碧桂园官方的回应截然相反。3月20日,碧桂园相关负责人对“公司深读”表示,目前森林城市在国内的推广聚焦于国际产能合作,而非房地产。“不在国内做售卖了,面向大众宣传就没有意义了。”


该负责人还称,国内展厅只为森林城市提供品牌展示、招商咨询。只有具备海外账户的客户,以及2016年11月前办理分期付款的存量客户,才可以在国内付款。其他在国内购买森林城市的行为,“都是公司严令禁止的。”


但存量客户也有烦恼。周强(化名)称,2017年9月碧桂园组织老业主到森林城市看房,他现场刷卡买下一套房子,当时并不了解国家的外汇管制政策。回国后,付款银行联系他,向他确认在境外的刷卡行为是否是他本人操作的。


周强发现,他支付的房款打到了一家名为CX.Grocery的马来西亚食品公司的账户上,但与他签订购房合同的公司名为永柏集团有限公司。他随后多次询问碧桂园员工,要求对方给予合理解释,却没有收到任何相关回复。周强无奈选择退房。


“公司深读”查询马来西亚公司注册委员会官网(SSM),发现CX Grocery的公司性质为“百货商店和超市”,与碧桂园及子公司无股权关系。但一位名为Dylan Ching Xiu Kai的碧桂园员工在其LinkedIn账号上写到,他目前在碧桂园财务资金中心配套产业部工作,负责督导CX Grocery以及碧桂园当地子公司。


碧桂园的财报还显示,永柏集团有限公司是碧桂园的全资子公司,在英属维京群岛注册成立。碧桂园相关负责人对此回应道,森林城市是一个合作项目,CX Grocery是碧桂园在马来西亚当地的合作公司。房款打到哪里属于公司内部的财务流程,不存在问题。


秦兵房产律师团队律师孙雨寒则对“公司深读”表示,按照正常购房过程,房款肯定直接打到签订购房合同的开发商的账户。如果把钱打给另一家公司,一旦双方产生纠纷,开发商可以声称没有收到房款,这对购房者非常不利。


据孙雨寒分析,碧桂园如此操作,可能是因为害怕未来发生纠纷,给自己留一点余地;也可能是为了躲避税收管理政策。


“这个项目问题还是挺多的,有的是通过比如保险公司套现收取房款;还有把房款打给员工个人,员工再去转给公司或者其他人;第三个是让购房人签署空白合同。”孙雨寒说。


规划投资6000亿,杨国强的“乌托邦试验”


即便对碧桂园的财务操作很不理解,周强不得不承认,森林城市以前确实打动了他。周强在海南有一套住房。再度购买同样地处热带的森林城市,是因为他有去新加坡留学的打算。


“距离新加坡直线距离约2公里”,这是森林城市宣传材料中反复强调的重点。谷歌地图显示,森林城市位于马来西亚柔佛州新山市南端,与新加坡隔海相望。按照规划,它将由4座填海岛屿,以及建造在马来半岛的别墅区组成。


(碧桂园森林城市的位置图)

而新山市所在的依斯干达经济特区,则为碧桂园提供了更大的想象空间。碧桂园2016年年报称,森林城市的战略愿景是通过“产城融合”和“城市创新”,把自身打造成为“伊斯干达和新加坡经济一体化的纽带”和“全球未来绿色智慧城市的典范”。


年报称,森林城市已拥有规划部分面积约为20平方公里,规划建设周期约20年。得益于“以销定产”的运营策略,根据市场反应滚动式地推进项目建设,森林城市已在期内实现现金流回正,自身资金可以支撑项目开发。


但除酒店项目外,碧桂园的财报没有披露过森林城市的任何详细数据。2017年1月,碧桂园副总裁朱剑敏在碧桂园举办的春茗会上表示,2016年森林城市的实际投资是60多亿元。而碧桂园对外的口径是,森林城市的总投资将达到约1000亿美元(约6300亿元人民币)。


对于这个中国地产史上最大的单体项目,碧桂园董事局主席杨国强从未掩饰过他的喜爱。他将自己的宏伟计划与在沙漠中建造迪拜城相提并论,也有媒体将此描述为“乌托邦试验”。


据《财经》杂志报道,森林城市最初在公司内部遭遇了普遍的反对,这被认为是杨国强的疯狂想法,但他执意坚持。在他的设想中,森林城市将成为一座“没有车辆在地面穿行,建筑外墙都长满植物”的“未来城市”。


“未来城市”最终选址在杨国强第一眼就喜欢上的柔佛州。财报显示,森林城市由碧桂园与马来西亚柔佛州政府合资开发。碧桂园持有森林城市开发商——碧桂园太平洋景有限公司60%的股权。


马来西亚合作方给森林城市带来了强力支持。柔佛州苏丹表示,森林城市带动了周边地产升值,能够为当地居民带来工作机会。马来西亚总理纳吉布甚至专程参加了项目的启动仪式,当场宣布森林城市成为免税区。


对于大股东碧桂园来说,森林城市还是未来战略的关键一环。布局海外,不仅能够抵御国内房地产行业的规模天花板,还可以避开国内高企的土地成本,谋求新的利润增长点。


朱剑敏曾透露,2016年森林城市的净利润率为20%,高于集团所有项目15%的平均利润率。


初尝甜头后,碧桂园公布了野心勃勃的海外扩张计划。碧桂园营销中心销售管理部总经理梁晓珊在2017年初表示,未来三年,在海外市场碧桂园要完成1000亿元以上的业绩规模。


天价广告带来天价收入,也带来争议


通过几乎一整年时间,人们见识了碧桂园实现目标的决心。


2016年伊始,碧桂园不仅独家冠名央视跨年晚会、元宵节晚会,而且斥巨资在包括《新闻联播》在内的“四大频道+十七大王牌栏目”进行推广。从微信朋友圈、高架广告牌,到NBA直播、歌手演唱会,都留下了森林城市广告轰炸的痕迹。


一位当时在新加坡留学的人士告诉“公司深读”,她从没听当地人或马来西亚人说过森林城市,只在新加坡机场见过一次广告。回国后,却有许多长辈和朋友跟她提起过这个项目。


森林城市业主孙兰(化名)说,现在想起央视的宣传片“还会有些激动”,片中“分层立体宜居”的概念令她向往。


孙兰在北京工作,但还未取得北京户籍,她希望孩子以后能进入项目上的美式学校,不必遭受转学回家乡之苦。看完广告后,她就直接联系销售买了房。


国内常见的“全员营销”,也被用到了森林城市项目上。碧桂园在2016年3月发布内部通知,要求当年入职满6个月的营销中心全体员工,必须卖掉一套森林城市的房子。未达标的员工将会面临降薪、降职或淘汰的处罚。


此外,碧桂园还把森林城市放入旅游路线,将其包装成“新马考察团”。通过大额资金补贴的方式,碧桂园吸引了更多客户来到马来西亚的项目现场。


“公司深读”了解到,目前考察团仍然存在,最近的一支团队将于3月29日从北京出发。


(曾在央视滚动播放的森林城市宣传片)

据界面新闻报道,2016年碧桂园为森林城市支出了近20亿元的营销费用,是地产营销史上最大规模的宣传。不菲的营销投入带来了回报,公开报道显示,这一年碧桂园森林城市共售出约1.5万套住房,实现销售额180亿元,国内客户占比达到70%。


在显赫业绩的另一面,森林城市的宣传内容却引发了许多质疑。在新加坡IT业工作的范军(化名)坦言,森林城市的绿化还可以,上层居住下层交通的设计理念不错,远离新山其他区域能给人以富人区的感觉。


让他不满的是,广告中宣称森林城市在新加坡旁,让人以为项目离新加坡很近,但早晚高峰往返新加坡要花很长时间。而且,新山的城市建设、治安一般,森林城市对岸的大士(Tuas)是新加坡唯一的重工业区。


在销售人员口中,森林城市的岛屿上还将设置水路第三海关,这也是项目的一大卖点。不过,范军认为新加坡不会为此开辟绿色通道。“碧桂园可以和马来西亚政府谈,问题是修建海关是两个国家之间的事情。如果开放第三海关,新加坡的利益在哪里?”


3月20日,碧桂园相关负责人解释,马来西亚政府已经批准森林城市设置水陆海关,连接新马两国的新柔地铁、隆新高铁将会从森林城市旁经过。至于新加坡政府的态度,碧桂园方面仅强调,“马来政府和新加坡政府一直在会谈,想要推进新海关,希望便利两国居民出行。”


退房还是坚定持有,业主心态矛盾


2016年底,发改委等四部门声明,监管部门密切关注近期在房地产等领域出现的一些非理性对外投资的倾向,建议有关企业审慎决策。


一周之内,央行发布新规,将大额现金交易报告标准从20万元调整为5万元;要求个人在任何银行渠道办理购汇时,均需在《购汇申请书》中详细填写购汇用途。国家外管局也重申个人购汇不得用于海外购房。


2017年3月,有媒体报道森林城市暂停国内销售,可能的原因是涉及外汇管制问题。当时碧桂园否认停售,并称国内展厅正进行升级改造。


一个月后,碧桂园通告,自2017年3月13日起,国内的展厅已停止向客户提供前往森林城市购房的相关支持服务。通告还称,碧桂园收到了不超过60位买家的退房请求,他们将会被扣除相当于预付款项10%-30%的违约金。


周强无奈选择退房。虽然早在去年12月初就完成了流程,但碧桂园多次承诺打款均未执行,直到今年2月底才完成退款。而且,退款金额也从谈好的扣定金5%变成了扣总房款的5%。


3月20日,“公司深读”从碧桂园方面了解到,目前森林城市退房率不足1%,退房扣取的违约金将按照合同执行。


一位考虑退房的业主说,森林城市现在“形势不好”。她购房主要是为了投资,由于国家外汇监管政策变化,国内买家减少,房价很难起来了。也有业主担心,森林城市投资规模巨大,后续配套设施建设可能会受影响。


这种担心不无道理。今年2月,发改委发布《境外投资敏感行业目录(2018年版)》,房地产位列其中。易居研究院智库中心研究总监严跃进说,现在市场的资金进出受到管控,这将会妨碍一些海外投资。


另一部分业主则积极捍卫森林城市,他们在业主群互相打气,讨论项目的工程进度。一位广东的业主表示,造城最能体现碧桂园的能力,他根本不在意烂尾、停工的传言,对第一个岛屿上的项目如期完工有信心。


支撑这些业主信念的,是碧桂园近年来飙升的业绩。受益于三四线城市房价高涨,2017年碧桂园实现销售额5508亿元,首次夺得全国房企销冠。而据路透社报道,2017年前6月森林城市的销售额为60亿元,全年销售目标为80亿元。


这意味着,森林城市销售额占碧桂园总销售额的比例将从2016年的5.8%,下降到2017年的1.5%乃至更低,在杨国强眼里已“微不足道”。


不过,碧桂园仍在积极设置境外展厅。多家媒体的报道显示,碧桂园至少已经在香港、印尼等10个亚洲国家和地区寻找新客户。


在新的市场,森林城市可能会面临激烈竞争。仲量联行华南区国际住宅部总监成陈表示,她的高净值客户偏好去英美等资本发达国家投资。“东南亚是一个新兴房产投资市场,收益会颇丰,风险也很大,我们一般会谨慎推荐。”


“这是我有生以来呈现给世人的最好的一座城市,是一座理想中的未来之城。”杨国强曾这样表达他对森林城市的期许。但眼下,碧桂园仍然任重道远。



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编辑: 应小燕

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