万科“城乡建设与生活服务商”新战略背后透露了什么?

2018年03月28日 成都写字楼信息网 来源: 房观察
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以万科、龙湖为首的品牌房企开始了新一轮战略目标定向。
以万科、龙湖为首的品牌房企开始了新一轮战略目标定向。
龙湖在2017年度业绩会当天宣布,“龙湖地产有限公司”拟更名“龙湖集团控股有限公司”,更名动作背后的意图明显,他们希望在住宅、商业、物业、长租公寓四大主航道业务之间形成核心竞争力协同以及品牌协同,产生新的机会,2018年销售目标定为2000亿元。

3月26日晚间,万科企业股份有限公司发布2017年度报告,其中首先披露的是公司未来战略定位迭代升级为“城乡建设与生活服务商”,这是自2014年万科在第四个十年发展规划中把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”后的首次变化。

尽管如此,在2017年万科的全部营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例为 95.9%。

各项数据指标稳中有升

标普评级由“负面”至“稳定”

销售方面,2017年中万科共实现销售面积3595.2万平方米,销售金额5298.8亿元,同比分别上升30.0%和45.3%,且在全国商品房市场的份额上升至3.96%(2016年:3.10%)。其中成都所在的中西部区域销售面积986.49万平方米、占比27.44%;销售金额996.76亿元、占比18.81%。

万科官方介绍,其中获得绿色建筑标识项目面积达到4372.4万平方米,绿色建筑面积累计达到1.12亿平方米。2017年开工的面积中,84%采用工业化技术,主流产品相比传统工艺实现工期提效20%。

住宅仍是万科的主力产品。产品方面,住宅占比82.7%,商办占比13.6%,其它配套占比3.7%。其中住宅产品聚焦主流客户自住需求,93%的产品为144平方米以下的中小户型,并全装修。万科认为:“住房应该回归居住属性,房屋的装修部分不能升值只能折旧,投资性购房者更偏向毛坯房,装修房的空置率要低得多。”

2017年万科实现结算面积1980.5万平方米,结算金额2330.1亿元。由于销售规模远高于结算规模,截至2017年底,万科已售未结资源大幅上升,合并报表范围内已售未结面积2962.5万平方米,同比增长30%,已售未结金额4143.2亿元,同比增长48.9%。

因此,在主要财务指标上,万科2017年共实现营业收入2429亿元,仅比上年递增1.01%;但利润总额和实现归属于上市公司股东的净利润分别为511.4亿元和280.5亿元,增长率分别为30.29%和33.4%;全面摊薄的净资产收益率提升至21.1%,同比增加2.61个百分点。

截至2017年底,万科持有货币资金1741.2亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和622.7亿元;净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为8.8%,继续保持在行业较低水平。

信用评级方面,受2016年股权事件影响,当年标普、穆迪于8月先后下调万科评级展望为“负面”。2017年初,地铁集团成为万科第一大股东,3月穆迪上调万科评级展望至“稳定”,并维持“Baa1”的信用评级;6月标普上调万科评级展望至“稳定”,并维持“BBB+”的长期企业信用评级;惠誉维持万科“BBB+”的信用评级,评级展望为“稳定”。

另外,万科2017年共上缴税金566亿元,并在“财富世界500强”位列第307位,比上一年提升49位。

▲图片来自万科官网
战略调整暗含多业务领域的纵深探索
2018年万科将践行“城乡建设与生活服务商”战略,以现金流为基础,谨慎投资,持续优化资债结构落实城乡建设和生活服务业务布局,探索可持续发展的模式。
定位调整的背后,是万科在地产开发之外的多业务领域的积极探索,原有的“城市配套服务商”已不能完全概括万科在其他业务领域布局和发展意图。梳理万科旗下各个板块的数据和表现可发现端倪:
在现有项目中,预计新开工面积3545.1万平方米,较2017年实际开工面积下降2.9%;预计项目竣工面积2630.5万平方米,比2017年实际完成规模增长14.3%。

四川方面,成都有12个项目今年有开工计划,另外眉山和西昌各一个。项目详情如下:

万科住宅租赁业务将在2018年得到大力发展,计划新获取10万间以上租赁住宅,新开业5万间以上;截至2017年末,其集中式长租公寓品牌“泊寓”业务已覆盖29个一线及二线城市,累计获取房间数超过10万间,累计开业超过3万间。

▲图片来自万科官网

万科的长项——物业服务将继续以“客户口碑与经营效益”领跑行业为目标,并开展智慧物业云建设及发展商写物业。去年,万科物业已进入80个城市,连续八次蝉联由中国物业管理协会和中国指数研究院评选的“中国物业服务百强综合实力TOP1”,另荣获“2017中国物业服务品质领先品牌第一名”等荣誉。

商业开发和经营业务,以印力集团为商业开发和运营管理平台,专注于购物中心和社区商业,积极探索包括存量项目资产证券化在内的投融资产品创新。截至2017年底,万科的商业地产业务总管理项目有172个、总建筑面积超1000万平方米。同年10月,印力以深国投广场为标的发起并设立信托受益权资产支持专项计划,实现商业物业资产证券化。

物流仓储持续提升高标仓储业务的规模和盈利能力,探索冷链业务。去年,万科的物流仓储业务已累计获取项目62个,总建筑面积482万平米,稳定运营项目平均出租率达到96%。联合中银集团投资有限公司、厚朴、高瓴资本、SMG组成财团,参与完成全球领先的现代物流设施提供商普洛斯私有化。

养老业务持续探索基于“城市、社区以及居家三位一体”的养老业务模式,通过“随园嘉树”、“榕悦”等重点项目打造品牌,探索可复制和推广的业务模式,在2017年,万科已进入15个城市布局养老业务,获取项目约170个。

积极发展教育业务,去年万科已经在全国参与运营超过10所学校。

冰雪度假业务上提升客户流量。2017年11月至2018年2月雪季期间,吉林万科松花湖和北京石京龙两个滑雪项目累计到访的客流量超过50万人次,创历史新高,另有万科松花湖度假区荣获第五届世界滑雪大奖颁发的“2017年度中国最佳滑雪度假区”称号。

另在其他业务领域,万科于2017年与新加坡悦榕集团合作,共拓酒店等相关业务;与华人文化控股集团携手,探索文化领域的产品和服务。

综合来看,万科2018年的策略意在着力发展项目运营业务,以追赶地产开发业务,从目前所涉及的领域来看,相对成熟的长租公寓、物业服务、购物中心和社区商业已经完成“生活服务”的基础,对于教育、养老、度假甚至是目前尚未涉足的医疗等更高层次的服务领域,还有一定距离,但已经能够预见,今年会是终结动荡后的万科集中发力的一年。

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编辑: 李琳

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