中国物流地产市场:各方资本竞相追逐

2018年04月10日 成都写字楼信息网 来源: 仲量联行JLL
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伴随着中国消费升级,电商与新零售的快速发展,高品质物流仓储需求逐年攀升。然而一二线城市仓储用地供应正在缩减,供不应求的市场格局短期内无法逆转,仓储物流设施稀缺性更加凸显。
伴随着中国消费升级,电商与新零售的快速发展,高品质物流仓储需求逐年攀升。然而一二线城市仓储用地供应正在缩减,供不应求的市场格局短期内无法逆转,仓储物流设施稀缺性更加凸显。

正是看到资产价值上升的广阔空间,物流地产吸引了包括险资在内的多方资本趋之若鹜。值得关注的是,在资本力量的推动之下,物流地产正迎来多方参与的深度整合,电商、物流企业等终端用户开始上升到行业链的顶端。

与此同时,行业准入门槛也更高,物流仓储不再是建了仓库就能赚钱的低端开发品类,运营能力成为行业核心优势。

 供应紧缩,仓储物流设施更稀缺

经历了十余年的发展,中国已经跻身为全球最大的电子商务市场,其快速发展带来的物流仓储需求呈爆发式增长。然而仓储物流用地每年的供应量却在不断收缩,仓储设施供不应求的局面短期内不会缓解。

从近期政策来看,政府正在缩减仓储用地出让指标。例如上海土地“十三五”规划提出,计划将工业用地比重从目前的27%降低到15%左右,且工业用地指标向制造业、高新技术产业倾斜,可用于物流仓储的比例更加缩减。

 前景广阔各方资本竞相追逐

供不应求的局面导致物流仓储设施价值的快速攀升,且这一趋势仍将持续。良好的投资前景吸引了包括险资在内的多方资本竞相涌入仓储物流行业。

2017年,菜鸟与中国人寿共同设立85亿元人民币的物流仓储基金;江苏信托携手万科成立60亿元人民币物流基金;更大手笔的还有苏宁云商与深创投设立300亿元人民币物流地产基金,用于投资兴建及收购高标准仓储物流设施,未来计划管理仓储规模1200-1500 万平米。

近期进入物流行业的资本方具有几个特点:

一. 国资背景雄厚;

二. 选择合作的平台多元化,开发商、电商、物流企业均有;

三. 资本方仅纯资本投资,由合作方具体操盘运营。

市场群雄并起,运营能力成为核心优势

如今中国物流地产市场已不再是外资开发商一家独大,仓储设施的终端用户如品牌电商及类似于“四通一达”这样的龙头型本土物流企业开始上升到链条顶端。由于品牌影响力大,在工业仓储用地挂牌出让时,品牌电商往往能独占先机,例如2017年昆山最大的一块一手仓储物流用地就被唯品会摘得


在自用需求主导下,物流企业供应链体系相对完整,租金承受能力相对较强。值得一提的是,例如顺丰等物流品牌在拿地时拥有像电商类似的品牌效应,且在营建物流园时对盘活当地就业、税收情况都有积极意义,受到地方政府欢迎,这也令物流企业在拿地时具有一定优势。

传统物流开发商同样商机频现,由于其建造、招商及运营能力经过多年市场历练已相对较高,因此不少市场初入者会选择与专业开发商以股权分成、运营权外包等形式进行合作,例如唯品会在昆山的仓储设施就外包给普洛斯进行前期开发。管理运营能力的轻资产输出也是其发展的新方向。


随着仓储用户需求的日益多样,行业分工更细、专业性更强,同时准入门槛也不断提高。

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编辑: 李琳

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