全国典型城市一二手房价格倒挂成常态

2018年04月16日 成都写字楼信息网 来源: 中国房地产报
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楼市调控仍在延续,以公证摇号为主要特征的新一轮调控相继在上海、成都、南京等部分城市开启,这是地方防楼市局部过热、保障刚需家庭购房的举措,符合中央关于“因城施策、分类调控”的决策部署。刚刚结束的一季度,从机构汇总数据来看,“一二手房价倒挂”现象普遍,整体楼市成交面积下滑,市场保持平稳,一季度刚需占比明显上升。

中房智库报告丨全国典型城市一二手房价格倒挂成常态

楼市调控仍在延续,以公证摇号为主要特征的新一轮调控相继在上海、成都、南京等部分城市开启,这是地方防楼市局部过热、保障刚需家庭购房的举措,符合中央关于“因城施策、分类调控”的决策部署。刚刚结束的一季度,从机构汇总数据来看,“一二手房价倒挂”现象普遍,整体楼市成交面积下滑,市场保持平稳,一季度刚需占比明显上升。

中国指数研究院(下称中指院)数据显示,2018年一季度,受监测的25个主要城市中,15个城市商品房成交面积同比下降,其中南宁下降幅度达60.48%,北京同比降幅也超50%;在同比上升的城市中,泉州升幅为86%,深圳次之,同比上升67%。

“2018年第一季度楼市表现以稳定为主。”房天下控股副总裁司智评价。这与中房智库启动的2018年第一季度房地产职业经理人信心指数调查结果相吻合,无论是企业,购房者,还是房地产中介机构,对于调控政策和成交价预期相对一致。

从中房智库观测的华北、华中、华东、华南等市场来看,部分区域调控升级,楼市调控正在各地“精细化”落地,租赁市场成为楼市供地新宠,随着调控的深入和信贷政策的进一步收紧,房地产后期投资占比有望进一步下滑。

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一季度成交量整体下滑 “刚需”占主导地位

中指院数据显示,北京、上海、广州、深圳四个一线城市一季度商品房成交面积为551.83万平方米,同比下跌33%。除深圳外,北京、上海、广州三个城市同比成交量均明显下滑。

此外,杭州、南京、苏州等13个二线代表城市一季度商品房成交面积为2785.58万平方米,同比下跌3%;东莞、惠州等8个三线代表城市成交面积合计为943.36万平方米,同比下跌12.6%。

从房地产服务机构第一太平戴维斯提供的数据来看,一季度受春节假期等因素影响,北京市住宅新开工及竣工面积维持在低位,导致市场供应量继续下滑。其中,一手住宅市场新增供应为49.3万平方米,环比下滑32.2%。一手普通住宅成交面积为41.4万平方米,环比及同比分别下降35.8%及50.4%。高端项目供应保持平稳,共有6个高端公寓项目和4个别墅项目取得预售证(包括老盘新推),分别为市场带来623套和150套新增供应。

虽然成交量下滑,但从中房智库的区域调研来看,整体价格仍保持相对平稳。当下刚需购房人群的比重在加大。

链家研究院数据显示,与2017年第四季度的调研对比,2018年一季度首次置业的刚需占比有明显增长,整体来看,首次置业占比较前一季度增加9个百分点,改善性换房占比下降8个百分点。

刚需成交占比的上升在于全国重点城市“认房贷”抑制了改善性求释放,从调控来看,重在抑制投机需求,对于刚需首付影响不明显,部分城市经过深度调控,房价有不同程度下跌促使刚需购买力提升。

如果2018年楼市调控政策不变,改善需求受制于首付门槛,刚需的比重仍会继续加大。

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调控升级VS.“抢人大战”

一季度按传统属于楼市淡季,不过从一季度已公布的房企销售数据来看,依然“开门红”。全国商品房销售面积、金额同比分别继续增长。据机构数据显示,一季度50强房企门槛近百亿元,同比提升六成。恒大、碧桂园、万科三家企业一季度销售总额破5000亿元。

除了部分房企结转2017年销售到2018年一季度,一些二线城市的抢人大战也在一程度上激活了当地楼市需求。随着三月两会召开,2018年房地产调控整体基调明确:继续保持政策的连续性和稳定性,坚持调控政不放松,同时进行差别化调控,另一方面同步建设长效机制。

可以看到,各地对于楼市的调控正在进一步细化。对于部分房价上涨过快的热点区域调控亦在收紧。海南出台最严厉楼市限购政策,规定对非本省户籍居民在海南省内限购由1套统一调整为1个家庭限购1套,商贷首付比例不得低于70%,且规定在限购区购房需提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个税或社保证明。除了限购还是限制转让的规定,部分区域规定新购住房限售期为5年。

3月密集出台的摇号相关的政策也直指楼市过热区域。

银河证券认为,本次调控主要涉及调控成果并不明显的二三线城市,这些城市的房地产市场在多轮调控下,热度仍然较高有多方面原因。首先,尽管信贷增速环比出现下降,但信贷规模仍然处于增长之中。房贷利率尽管不断上涨,但并非处于历史高位。其次,大量省会及二线城市吸引人才,通过吸引人才变相调整了限购政策。从2017年10月以来,短短3个月时间,全国就有近20个城市与地区发布了引进人才的新政策。房企目前手中资金充裕,加之2018年至今全国土地市场仍然火爆,这意味着房企目前对后市仍然较为看好。

中指院报告分析,目前地方调控从“一城一策”升级为“一区(县)一策”,预计未来房地产政策分类调控不仅体现在城市之间,热点城市仍将以稳定市场,巩固既有调控效果为导向,出台更严厉的调控政策,城市内部差异化调控或将成为新的方向。

“有些城市,政府对新房限价,使得一二手房源价格倒挂,出现了很多人去抢这种房源的情况。”司智认为政府实行公正摇号主要体现了公平性,其判断二季度楼市应该会继续保持稳定,三四线城市依然会去库存,一线城市调控不会放松,二线城市可能会加大调控力度。在整体降杠杆的大背景下,对金融,尤其是进入楼市的资金,还会有更强的约束。

从目前来看,多数银行延长了放贷时间,同时上调房贷利率。

“当前房地产的调控政策不会松动,这是为长效机制的出台赢得机会、赢得时间。”在4月11日博鳌亚洲论坛上,住房和城乡建设部原副部长仇保兴演讲时表示,“中国现在不缺房,再炒房金融危机就来了。”

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土地市场供需两旺 长租公寓寄望未来证券化

从一季度土地市场表现来看,环比下滑但同比仍然保持近40%的增长,尤其是三四线城市的土地成交活跃。

中指院数据显示,2018年一季度土地市场供需两旺,出让金同比增近四成,溢价下行。

1至3月,中指院监测的全国300个城市共推出土地6387宗,同比增加20%;推出土地面积28190万平方米,同比增加38%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)1975宗,同比增加19%,推出土地面积10084万平方米,同比增加33%。

从成交来看,一季度成交量呈上扬趋势,整体成交量较去年同期增逾三成,各线成交量同比均增。

1至3月,全国300城市共成交土地5362宗,同比增加19%;成交面积24140万平方米,同比增加32%。其中住宅用地(包括含住宅用地的综合性用地)1664宗,同比增加9%;成交面积8415万平方米,同比增加21%。

出让金方面,一季度300城市土地出让金总额同比增近四成,各线城市季度收金总额均超去年,三四线城市涨幅领衔。1至3月,全国300个城市土地出让金总额为9661亿元,同比增加37%。其中,住宅用地出让金总额为7683亿元,同比增加34%。

值得注意的是,“限售地块”陆续登场,以中房智库华东区域调查来看,土地端正呈现住宅用地减少,租赁用地增加的局面,上海截至目前已成交31宗租赁用地。

第一太平戴维斯华北区域数据显示,北京一季度土地市场共计成交住宅及混合类用地18宗,其中共有产权住房用地7宗,“控地价、限房价”用地11宗。“预计未来一段时间,共有产权住房及限地价型商品住房用地仍将会是土地市场成交主流。”

2018年政策工作报告强调培育住房租赁市场。深圳福田2018年供应2500套保障房,“城中村”建人才公寓,成都、杭州、佛山、东莞、海南、青海等均有利好长租公寓新动向。

以北京、上海为代表的城市长租公寓租金环比上涨。

对开发企业来说,长租公寓项目无论前期拿地、建设,还是后期运营、管理,都需要大量资金投入。同时由于长租公寓项目资金回收周期长,资金压力较住宅销售项目更大。

“长租公寓市场参与者能否获得稳定融资支持是未来发展的关键。2017年,资本开始抢滩长租公寓市场,金融机构与长租运营方合作,通过试水资产证券化进行融资。”第一太平戴维斯住宅租赁部助理董事蔡春焕认为,目前长租公寓赚钱很难,企业更多寄望资产证券化。

在资金层面,中央及地方政府正积极创新公司债券、REITs等金融工具,进一步拓宽租赁企业的融资渠道,以便建立租购并举的二元结构。3月13日,保利发行国内首单房企租赁住房REITS。

研究显示,2017年我国租房人口约1.9亿,占全国人口的13.6%。预计到2025年,租赁人口将增至约2.5亿;至2030年将有接近3亿人通过租房实现“住有所居”。整体市场规模将达4.2万亿元。可见,长租公寓在未来很长时间,都是一片值得期待的蓝海。

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编辑: 李琳

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