上海高端项目扎堆入市 “买卖”窗口重新开启

2018年04月18日 成都写字楼信息网 来源: 中国房地产报
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进入4月,中粮前滩海景壹号、信达泰禾上海院子、华润华发静安府、大宁金茂府、融创滨江壹号院等多个高端项目的相继入市,敲开了上海楼市沉睡已久的大门。

市场丨上海高端项目扎堆入市 “买卖”窗口重新开启

进入4月,中粮前滩海景壹号、信达泰禾上海院子、华润华发静安府、大宁金茂府、融创滨江壹号院等多个高端项目的相继入市,敲开了上海楼市沉睡已久的大门。

4月10日上午,位于上海浦东新区世博板块的中粮前滩海景壹号项目进入认筹的倒计时阶段,截至当日中午12点,这个备受关注的明星大盘结束了为期7日的认筹工作。

项目方早已预料到认筹的开展会备受关注,将认筹地点定在了前滩体育公园,从4月4日10点开始,这里就排起长龙。

据购房者王先生透露,参与中粮前滩海景壹号项目的认筹除了要带好有关证件和证明,个人客户还需要提供购买人名下不低于285万元的银行存折原件或者流水单原件,且打印时间不超过认筹前3天。认筹金为100万元,需单一卡刷卡,不收取信用卡和现金。

4月10日上午11点前后,距离中粮前滩海景壹号项目结束认筹仅剩1个小时,而外面还有几百组客户在焦急等待。为了避免引起骚动,11点30分左右,项目相关负责人出面协调,宣布12点准时关闭入场大门,并承诺12点前进入场的客户将全部按照认筹规则予以办理,现场传来阵阵欢呼。

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售价普遍低于预期

按理说,100万元的认筹金与将近300万元的验资门槛并不低,但中粮前滩海景壹号仍然吸引了上千组购房者慕名而来。

当记者问王先生原因时,他想都没想就脱口而出:“价格便宜啊!”他解释道,现在在上海就算位置到了外环的房子也已经不便宜了,对比区域的升值空间、配套、出行便利程度以及房子的类型,这个项目性价比不错,算是高端楼盘里价格相对较低的。

据中国房地产报记者了解,中粮前滩海景壹号此次开盘的均价在8.5万元/平方米左右,面积在90平方米左右的户型总价在670万元到800万元。而同类型位于内中间的项目的销售均价一般要在10万元/平方米左右。相比之下中粮前滩海景壹号的价格优势显而易见。

据认筹现场的工作人员透露,中粮前滩海景壹号本次开盘认筹包括废号、弃号在内共计发放了约3500个号码牌,经过统计最终实际认筹数量约3100组。而有公开信息显示,该项目本次开盘仅有5幢,共计437套房源。这意味着摇号环节中约每7个人中仅有1人能够成为“幸运儿”。

就像王先生说的:“认筹排到号算是过了第一关,接下来能否摇得到还要看运气。”

事实上,从2017年开始,上海对于新盘预售许可的审核发放速度就明显放缓,并对新房销售进行限价,以此稳定市场,为楼市降温。随着新项目入市价格与周边均价找平,一二手房市场开始出现价格倒挂。逐渐演变成当前购房者口中的“新房性价比更高”的现状。

此次上海迎来的这一波高端供应均集中于城市核心区域地带,项目定位也相对高端,但价格普遍低于预期。

以华润华发静安府项目为例,该项目早于2015年就已入市销售,当时销售均价在9万元/平方米左右。如今静安府西区再度开盘,项目单价在7.9万~9.3万元/平方米之间浮动,且开盘当日就完成9成去化。

经过中国房地产报记者粗略统计,上海4月前后相继获取预售入市的项目均价一般都在8万~9万元/平方米之间,价格被打回两年前的平均水平。

此次集中开盘的项目中,仅有位于新天地的翠湖天地隽荟项目单价突破了10万元。据悉,该项目此次共计推出118套房源,单价在12万元/平方米到19万元/平方米之间,总价在3500万元起步。而该项目最终共认筹385组客户,摇号中标比例为1:3。

尽管上海的高端购房需求一直存在,但一个单价超过10万元的项目吸引了近400组客户认筹仍令人惊叹。而上海新开项目普遍低于预期的价格更像是一块磁石,正吸引出大量蛰伏于市场中的购房需求。

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供求双方积极入市

“最近上海有好几个项目新开,周边不少朋友都在关注,预算够的都想拼一把,想在价格平抑的阶段抓住合适的置换机会。”购房者王先生告诉中国房地产报记者。

事实上,从2017年开始,在限价与限预售的双重制约下上海楼市的供应逐渐萎缩,导致成交开始下滑,楼市观望气氛浓郁。许多已经到达开盘节点的项目因为没有获取预售证而长时间徘徊在市场门外。

值得关注的是,此次集中入市的高端项目,也包括之前拿地已久的“地王”项目。例如信达地产2015年11月以73亿元总价获得的上海新江湾“地王”,在拉入泰禾合作开发后,将项目命名为“信达泰禾上海院子”。据悉,该项目在获得首张预售许可后已于3月31日开始认筹,此次的销售均价约为9.5万元/平方米,认筹金则需要130万元。

据信达泰禾上海院子项目相关负责人透露,本次开盘房源376套,认筹情况比较理想,共计认筹客户约690组。粗略计算最终通过摇号购买到房子的几率在1:1.8。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来,之前有不少高端项目会因为价格预期和市场有较大差异不愿意低价入市。但长期的销售空白也会对房企的资金链造成一定压力,所以开发商也产生了心态上的调整,只要能够获取预售的项目都在陆续入场。先回笼资金再说,哪怕是微利,哪怕是保本。

“现阶段能够顺利拿到预售证已经很开心了。”上海某刚刚获取预售许可项目的负责人坦言:“从2017年开始,项目就在排队领取预售,但是时间一推再退,现在终于能够开盘,我们也愿意抓紧入市。上海的需求一直在,所以只要有好的项目进入市场相信销售应该也不会太难。”

卢文曦认为,换个角度来看,高端项目比较积极的入市也会给市场一个很明显的信号。之前房企获得的高价地究竟去化情况如何,也将在这一批高端项目的入市中得到检验。在坚持调控的大背景下,如果去化情况比较理想,未来的市场信心也不会太差。

随着多个高端项目相继开盘,预计上海的供应结构也会迎来短期的调整。事实上,从2017年到2018年整个一季度,上海楼市中一直是外环刚需在唱主角。据戴德梁行华东区综合住宅服务部数据显示,在2018年第一季度上海新增的66.63万平方米供应当中,有97.4%的新增面积位于外环以外。

换言之,内中环间高端产品供应的放量会激发很多具有此类需求的购房者入市。从已经认筹的几个项目来看,认筹数量一般在可销售数量的两到三倍。甚至像中粮前滩海景壹号这样的热门项目最终摇号成交的比例会达到1:7。由此可见,上海的购房者对待这一波项目入市的态度也比较积极。

戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏告诉中国房地产报记者:“从目前的情况来看,坚持购房政策不放松的调控基调不会改变。甚至延续时间会达到5年甚至10年。当前入市的项目价格都回到了之前的水平,对于有购房资格和预算的购房者来说是很好的入市机会。”


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编辑: 李琳

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