绿地天际线 仲量联行谈如何打理一座“超高层”

2018年05月30日 成都写字楼信息网 来源: 观点地产网
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“超高层建筑在中国仅诞生十余年,市场普遍处于初级发展阶段,所以缺乏一些成熟、有体系的管理经验。”
中国摩天大楼建造的热潮一直高涨,高楼平地而起,成为某座城市的名片,某间公司的骄傲。但是,如何去管理这样一栋超高层建筑又是另一个话题。

“超高层建筑是物业管理一个行业性难点。”仲量联行大中华区物业与资产管理部总监王毅清介绍到,超高层建筑在中国仅诞生十余年,市场普遍处于初级发展阶段,所以缺乏一些成熟、有体系的管理经验。

5月29日,绿地物业与仲量联行在广州签订战略合作协议。

据观点地产新媒体现场了解,双方未来将就商业物业,尤其是超高层建筑的物业管理展开合作,仲量联行将提供专业的物业与资产管理服务。

绿地签约仲量联行

去年6月,雅生活集团斥资10亿元将绿地物业纳入旗下。股权转让完成后,雅生活集团正采取“雅居乐物业”及“绿地物业”双品牌战略管理。

被收购之前,绿地物业是主要面向商业地产的物业管理品牌商,专门承接管理超高层及综合体项目、甲级商务办公楼和高端公寓等项目。

雅生活集团副总裁冯欣称,在集团框架下,雅居乐物业和绿地物业之间确实是有分工的,“以后,高端写字楼、综合体之类基本上都会让绿地物业去做”。

但是,还要具体考虑地域的问题,比如就近原则。因为这有利于资源的配置;同时,发展商下属城市公司的具体需求亦是要考虑周到的,“指定一定要雅居乐物业团队来管理的话,也不是没有这个可能性。”

目前,绿地物业在相关方面经验还是有所不足,所以需要仲量联行这样的合作伙伴。

“专业的事,还是交给专业人士去办”,至于具体的合作项目,武汉636即武汉绿地中心将是一个很好的开端。

资料显示,武汉绿地中心设计高度636米,最终建筑地上共120层,建成后由上至下将分别设置摩天观光层、超5星级酒店、约5万平方米的国际服务式公寓、约10万平方米的超甲级写字楼等,但该项目自2011年开工后,至今还未封顶。

另一方面,绿地集团目前可以投入市场,招标服务供应商的超高层建筑物业总共有5个。

超高层热潮与管理

周大福金融中心系目前羊城最高的商业建筑,这里是仲量联行广州分公司的办公室所在地。

第28层,落地窗隔绝了外面酷热的暑气,阳光透射进来,宽敞明亮。三四百平方米的楼面,中间一个半开放式的会议室特别惹人注目,当天的签约仪式就在此举行。

2000年以来,全球摩天大楼数量已经上涨402%,单单过去两年内就有39座类似建筑落成。其中,中国是超高层建筑建造热度最旺盛的地方。

仲量联行在这方面可谓经验丰富,截至日前,该公司正为全球最高的21座高层建筑中2/3的项目,提供物管服务。在中国,服务了包括广州国际金融中心、北京中国尊、深圳平安国际金融中心等地标。

“首先,超高层建筑的定义,高度300米是一条衡量线。”仲量联行请出大中华区物业与资产管理部营运总监李炳基,发表了一场普及性演讲。

他给出了一组数据,显示未来6年内,中国将会建成66座超高层建筑,而到2024年该数量就会超过150座。

背后的原因,是源于目前国内城市化飞速发展,令土地资源变得愈发宝贵。往高空发展是其中一个解决方法。

另外,超高层建筑是一个城市和企业的名片,是一种“炫耀性”资产。一些实力强劲的企业和大都市,都急需有代表性的,引人注目的标杆项目来为自己代言。

“这种想法是十分强烈的,所以有一种现象就是,超高层的外形通常十分独特。”李炳基坦言,超高层建筑的实用率是比较低的,有个别案例更低于45%,这就是代价。

而在代价之外,运营与管理水平成为区分成为超高层项目成功与否的关键。

其亦同意,中国市场仍缺少相关方面的经验:“高楼的经验被套用在超高楼,超高楼的经验又被套用在超超高楼。这虽不牵涉到安全问题,但牵涉到服务水平。”

李炳基解释,当真正动手去管理一座超高层写字楼,有以下几个问题需要去注意:动线管理、消防管理、安全管理、设备设施管理、接管管理、参观管理以及社区打造。

其中,动线管理牵涉到人流和物流的分割,要做到人群分割,货物分流,“简单到我们日常喝的蒸馏水,如何流畅运送这种必需品都是一个挑战。因为每天运送的量和次数都很多。”

所以对于超高楼来说,24小时的分配都要非常准确。管理方首先要用到物理分割,即对于每一种业态都要为其设立独立的运作系统;其次是时间分割,要针对不同需求规划不同的时间节点,来利用大厦的设施设备。

参观管理是另一个有趣的点,超高层由于每幢建筑都是量身定做的,极具差异性,所以无可避免地要接待大量来参观和学习的人员。

“参观人数次数原来系多到你霖唔到(想不到)的,这构成管理方团队非常大的压力。”李炳基如是说。

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编辑: 李琳

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