专家建议完善法律法规解决公摊面积争议

2018年08月20日 成都写字楼信息网 来源: 法制日报
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专家建议完善法律法规解决公摊面积争议
专家建议完善法律法规解决公摊面积争议

对话人

中国人民大学教授        刘俊海

上海律师            王艳辉

《法制日报》记者         韩丹东

记者:公摊面积计入房产总价、再收取物业费的做法是否合理?

刘俊海:公摊面积是房地产市场从无到有、从不规范到规范的过程中出现的历史性概念。公摊面积对应着得房率即套内建筑面积占建筑面积的比率。将公摊面积计入总价、收取物业费确实不合理。按建筑面积计算房价唯一的两个数据方就是开发商和物业管理公司开发商卖房卖得多物业公司物业费收得多。实际上消费者真正能够支配的面积是套内使用面积而非建筑面积。另外对于业主共有设施的维护应由消费者另外配给物业公司。所以按照使用面积来计算更为合理业主买房都按使用面积来计算就不会有人沾关系或吃亏。

王艳辉:要辩证看待公摊面积计入总价收取物业费是否合理的问题不能说完全不合理而是要看是否有政策调整、公摊面积是否真的起到了公共部位的作用。完全取消公摊面积显然是不切实际的这样可能会极大地压缩公共部位不仅会使生活环境外部不美观也会对居民生活的便利造成一定影响。所以问题在于开发商应当如何安排公摊面积的用途、如何让这些公共部位真正为业主服务。在安排得当的情况下公摊面积的存在还是合理的。

记者:现有部分小区在公摊面积上设广告位、车位来营利这样的做法是否存在问题?

刘俊海:这种行为一方面让消费者均摊了这些公摊面积的费用另一方面又利用这些面积牟利俨然是一物两卖属于不当得利有失公平。

王艳辉:公摊面积是属于业主享有的权利如果小区的开发商或者物业部门在未取得业主同意的情况下就用这部分面积营利那么其行为已经侵犯了业主的权利业主可以通过诉讼等方式要求侵权者停止侵害并且赔偿损失。

记者:对于目前公摊面积暴露出来的问题怎么做可以消除问题您有哪些建议?

刘俊海:问题的解决应立足于消费者的知情权、选择权和公平交易权以此来衡量开发商的信息披露义务是否履行完毕。尊重消费者的知情权按照套内建筑面积来买房是多少就买多少。

解决公摊面积太高问题不光涉及消费者是否购房以及以何种价格购房的决策还有商品房面积缩水的问题。比如消费者买了120平方米的房子丈量之后才发现使用面积仅80平方米原来是楼梯间和地下车库作为公摊面积成了建筑面积的一部分这就导致消费者没办法再次检验开发商所说的建筑面积的真实性。消费者对于自己到底买了多少建筑面积是一头雾水合同上是写了消费者自己无法再次确认找专业机构专业机构早就与开发商量过了一般也很难同开发商对垒。

王艳辉:目前的问题在于尚无明确的法律对公摊面积进行具体约束。法律政策缺失导致公摊面积多少完全由开发商决定开发商既是决策者又是执行者这才是公众质疑的焦点。

解决这个问题的关键在于国家、地方应当根据具体情况制定相应的法律法规对公摊面积进行具体的规范开发商必须按照规范对公摊面积的大小、单价进行定位。同时在预售时就应当把公摊面积的详细情况写进预售合同让公众享有知情权让公众在完全了解公摊面积的信息后再评估、决定是否要选择购买房屋。同时相关部门要加大监管力度对于违反法律法规的开发商制定相应的处罚措施并严格执行。

记者:围绕公摊面积还衍生出来公摊面积收取精装费用的问题。

刘俊海:收取公摊面积的精装费用费用又特别高最后羊毛出在羊身上将所有费用转嫁给消费者承担这是更大的不公平。

市场会失灵但政府不该失灵。开发商物业公司不能慎独自律、见贤思齐的时候监管部门必须挺身而出依法行使法律赋予的市场准入、行政指导、行政监管和行政处罚权恢复消费者与开发商及物业公司之间的公平的交易秩序恢复开发商之间公平的竞争秩序。只有这样才能够惩恶扬善、激浊扬清。

由套外的建筑面积改为套内使用面积应当是房地产市场改革的一个重要举措。希望住建部门勇于担当展现出监管者对广大消费者、业主应有的温度。只有如此才能保护好消费者的合法权益才能提升对广大业主的知情权、选择权和公平交易权的保护水平还能持续增强广大业主的幸福感、获得感和安全感还能促进开发商之间以及物业公司之间的公平竞争最终打造出诚实信用、公平公正、多赢共享、包容普惠、风清气正的房地产市场和物业服务市场生态环境。

王艳辉:出现这些问题的根源都在于法律法规的缺失。开发商既是裁判员又是运动员可以自己定规则处于弱势的买方只能被动接受。解决这些问题最好的方式是制定规则并严格遵守开发商的行为必须受法律框架约束。根据现有问题详细制定关于公摊面积的法律法规对于公摊面积的相关问题以法律加以约束以法律严惩上述乱象。

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编辑: 李琳

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