深圳:长租公寓应该有个“度”

2018年08月22日 成都写字楼信息网 来源: 人民网
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按照以往的规律,租赁市场和买卖市场呈一定的正相关关系,房价上涨乏力的情况下租金也受到制约。不过,今年以来深圳房地产交易市场的交易价格相对平稳,租金却出现了明显变化。
按照以往的规律,租赁市场和买卖市场呈一定的正相关关系,房价上涨乏力的情况下租金也受到制约。不过,今年以来深圳房地产交易市场的交易价格相对平稳,租金却出现了明显变化。

长租公寓的“如意算盘”

证券时报记者在深圳福田、龙华区调查时发现,不管是商品房小区还是城中村,今年的房租同比去年同期都出现近10%的涨幅。福田区园岭新村,这里都是以上世纪80年代的多层住宅为主。“去年年中这里65平方米左右的两房单位租金也就是4500元左右,今年过完年再来,几乎全部都超过5000元。”对于这样的涨幅,租客丁先生感到很惊讶。“这可都是些近30年楼龄的老房子,里面的装修、配置也不怎么样。”

而在龙华的鑫海公寓,有租客向记者表示,这里紧挨着城中村,多数房源被管理处统一管理,今年房子到期后就被通知集体涨租,一房一厅的单位去年月租在2700元左右,今年变成了3100元。

在梅林片区的翰岭院,记者看到一些长租品牌已经进驻小区。一套原户型为四房一厅的单位被分割成5间单房出租,租金从3000元~4000元不等,总租金超过15000元,远远高出整租的价格。

尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬,但由于背靠雄厚的资金、资产证券化方式以及房企的支持,长租公寓正在深圳大规模扩张。2018年,万科更将租赁住宅业务确立为核心业务。碧桂园的财报也显示,正积极与主要金融机构合作,发展长租业务,在北京、上海、广州、深圳、武汉及厦门等一二线城市筹备项目。

“这里的单身公寓月租去年是3800元,今年涨到了4200元,但我们最近都以4600元/月的价格从业主那里收了好几套公寓,有些就是为了投资的业主很乐意把房子交给我们长租。”在福田区的御河堤小区,中介向记者坦承:“经过装修后,这套房子的租金在5500元左右,租客还要交相当于月租10%的服务费,周边的业主知道情况后涨租也在所难免。”这位中介介绍说,“我们挑房源也是有选择的,会选择一些年轻人多、交通方便的社区,租客的承租能力相对强一些。除了租金差和服务费,公司的‘如意算盘’还在于买卖,先通过租赁把房源锁定。”

虽说深圳租赁市场的房源中绝大部分仍来自房东个人出租,但长租公寓带来的连锁反应不得不引起重视。长租公寓在此轮争论中被指为推高房租租金的“元凶”。

租金的“天花板”?

有人说,还好深圳还有大量城中村,让低收入者可以暂时安家。目前,租住在城中村的租客占比超过50%。

不同于大拆大建的城市更新,万科、金地等众多房企和许多长租公寓品牌早已关注到城中村,一场改造之风也已经吹到了深圳许多城中村,只是成本、租金等引发的矛盾仍有待解决。有市场人士担心,如果深圳的租金特别是城中村的租金也普遍上涨,或许会间接抬高许多行业的成本。如何在不逆转这个大趋势的前提下,尽可能地拉长城中村低成本的时长,不但对城中村的租户有意义,也是所有参与方应该重视的问题。

深圳市2017年11月8日出台《深圳市城中村综合治理2018-2020年行动计划》,计划到2020年7月底前完成全市1600多个城中村综合治理,消除城中村各类安全隐患。有当地村民表示,相对于房企和长租公寓品牌进驻城中村,政府出资改善城中村的安全隐患是好事,房企和长租公寓进驻城中村也应该有个“度”,数量规模应该有所控制,保护更多的低价租赁房源。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,深圳租金上涨包括几个主要原因:早几年深圳房价大涨之时租金处于停滞状态,近几年开始出现补涨;长租公寓的出现明显抬升周边商品住房租金;房企进入城中村推高村屋租金,也引发周边商品房或其他村屋的租金上涨。短时间内,深圳市场的租金仍是走高趋势,但达到某一临界点后便会回稳,因为租客对租金的支付是有上限的。建议政府增加供应的租赁住房,保证低价住房的供应,还要禁止对房屋结构随便改造,并加大处罚力度。

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编辑: 李琳

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