地价3折,买房送奔驰,视高真的崩了?

2018年09月26日 成都写字楼信息网 来源: 成都房市情报
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中秋节前,9月21日,仁寿视高59.7亩商住地仅以楼面价1507.5元/平米成交,相比去年6000元/平米的楼面价高点3折不到。一时间“视高崩盘”的各种消息不胫而走。售卖恐慌和焦虑当然容易得到关注,不过在这个关键节点,我们需要冷静分析视高真的崩了吗?
中秋节前,9月21日,仁寿视高59.7亩商住地仅以楼面价1507.5元/平米成交,相比去年6000元/平米的楼面价高点3折不到。一时间“视高崩盘”的各种消息不胫而走。

售卖恐慌和焦虑当然容易得到关注,不过在这个关键节点,我们需要冷静分析视高真的崩了吗?

01
三点理由,支持视高崩盘?

持视高崩盘理由的人士,最主要的论据来自于三点。

一是,最近9.21这次59.7亩商住地3折成交。
二是,8月15日,仁寿视高三宗住兼商用地进行拍卖出让,出让面积总计约308.4亩。最终,三宗地皆因应价未达出让底价而流拍。
三是,你看最近已经有个别楼盘在“买房送奔驰”,显然是不好卖了。

那么,我们来逐一分析,这三点是否足以证明视高崩盘的证据。

首先,最近这次9.21土拍,确实楼面价低得吓人,1507.5元/平米成交,相比去年6000元/平米的楼面价确实不到3折。但这其中有一些地块的原因。

这块地商业占比为51%,居住用地占比不超过49%。所以,价格上去不比较正常。当然,有人说,计算商业不要钱,白送。住宅部分的楼面价也只有3000元/平米,这不高啊。

但是,这块地还有一个要求,150米的限高,说明这块地的目标是奔着视高地标,第一高楼来的。这类项目的建设周期和要求都不一样,难以用一般的项目指标去要求。所以,大品牌开发商在目前对现金流要求极高的情况下,对这块地根本就不感兴趣,最后被四川园中北科实业发展有限公司底价收入囊中。

这个未来视高最高建筑用地,就好比,中海天府新区677米世界第三高楼,去年11月份拿下时楼面价才3698元/平米。今年7月份首创和德商拿下天府新区锦江生态带地块时,楼面价均超过了1万,是否可以说天府新区地价半年涨了三倍呢?

显然,拿首创和德商地块来对比中海677项目,是没有可比性的。

02

地价预期发生变化,买卖双方陷入僵持

那么,8月份三宗地流拍又怎么解释?

据了解,8月份出让的编号为2018-56号、57号和58号地块,位于柴桑河西侧,该区域近两年内没有土地出让。两年没有土地出让什么意思,视高也就最近一两年才火起来的。这一区域本来就不是视高成熟的区域,当然,视高整体本来也不成熟。

这三宗地,其实并非没有开发商感兴趣。

2018-56号地块:起拍楼面地价2492元/㎡,新力地产最终应价为4.7亿元,此时楼面地价为4506元/㎡,溢价率80.82%。

2018-57号地块:起拍楼面地价2511元/㎡,保利地产最终应价为4.5亿元,此时楼面地价为4346元/㎡,溢价率73.08%。

2018-58号地块:起拍楼面地价2486元/㎡,正荣地产最终应价为4.6亿元,此时楼面地价为4575元/㎡,溢价率84.03%。

但是,竞买房企的应价均未达到地块的出让底价。

据锐理数据报道,多个渠道流出的消息显示,三宗地的出让底价分别为7亿元、7亿元和6.8亿元,折合楼面地价分别为6710元/㎡、6761元/㎡和6763元/㎡,溢价率分别为169.26%、169.26%和172.04%。

也就是说,开发商的预期普遍在4000多的楼面价,而ZF方面的预期则在6000多的价格。

只能说大家对市场的预期存在较大的差距。目前视高的最高成交楼面地价为6264元/㎡,溢价率为130%,即如今的新城·悦隽天府项目所在地块。

而ZF对8月份这三块地的预期折合楼面价分别为6710元/㎡、6761元/㎡和6763元/㎡,均超过了新城·悦隽天府项目这块视高历史最高价。只能说ZF的判断过于乐观。

当然,土地作为稀缺资源,ZF也可能并不想在目前这个市场低迷的时期出货。

03

崩盘尚早,但苦日子刚刚开始

“买房送奔驰”,这说明视高的房子显然不好卖了。

一直以来,情报哥就告诫购房者,当高新区三环路的房价在一万出头的时候,视高一万五,显然是不正常的。

未来视高再回调三分之一,甚至一半,回到一万以内都是正常的。当然,对于前期杀入的购房者和开发商来说,都是一个痛苦的过程。

许多前期杀入的购房者也是迫于无奈,没有资格,想买入成都,视高成了为数不多的选择。

很多人把视高比作燕郊,确实从区域未来来看有一定的可比性。但是,从形成的原因,却大不相同。

燕郊的形成是受迫于北京高房价的挤出效应。而视高的形成,更是受迫于限购特殊政策的挤出效应。

对于视高来说,现在说崩盘,还为时尚早,但是真正苦日子,现在才刚刚开始。

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编辑: 李琳

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