城南新川是“白日做梦”,还是“脚踏实地”?

2018年09月27日 成都写字楼信息网 来源: 房观察
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在成都一路向南的列车上,高新区是实打实耀眼的明星。高新区的生活、配套、产业等均已趋向成熟。然而,在高新区里还有最后一个片区未成型,最后一个还有大量土地储备、大量新房存量的“处女地”,那就是新川板块。

在成都一路向南的列车上,高新区是实打实耀眼的明星。高新区的生活、配套、产业等均已趋向成熟。然而,在高新区里还有最后一个片区未成型,最后一个还有大量土地储备、大量新房存量的“处女地”,那就是新川板块。

新川北承天府软件园,东临天府大道,西抵蓉遵高速,南接麓山板块。34个重大项目入驻,10余个大型企业的总部安家这里,信息技术孵化园、生物医药工程、节能环保产业培育、生物产业聚集……众多科技产业组团布局,发展前景利好。

然而,产业不能成为判断区域发展前景的唯一参考指标。需要多维度参考,比如土地、规划、交通、基础配套等众多参考指标。大牌开发商的项目布局、商业的落地情况、公共设施的现状和未来等更被关注。

大牌开发商抢滩,低价豪宅聚集

2016~2018年3月,新川土地大量出货。万科、中建、金隅、德商、华润、朗基等众多房企纷纷抢滩,将土地楼面价从2015年的4450元/㎡大跨步到13900元/㎡。这些项目只恨“生不逢时”,高价拿到地,便遇上限价,“豪宅们”只好“贱卖”。

▲2016年至今房企在新川拿地情况

传闻下半年将有9个楼盘将开预售。未来新川的住宅市场竞争大,房源多,价格也值得期待。目前周边已交付的中德英伦联邦二手房均价为2.4万元/㎡。

新房二手房价剪刀差1W,现在新川的新房价格可以说是以刚需的价格买到改善的产品,“有资格的话,闭着眼都要买”。

▲统计口径来源于售楼部,价格和开盘时间以房协网公示为准

仔细看这些楼盘,小户型住宅只有中铁城一个,改善型项目占主力。别墅、大平层项目数量多,精装修占比高。在地价高、容积率低的情况下,房企开发低密豪宅,并高标准精装修,这确实是一种出路。

只是,新川板块豪宅化,刚需群体就“被迫”变成“改善”了。

高精尖产业项目持续落地

大牌开发商们顶着高地价也要布局的新川,之所以能够吸引他们来,还是要归功于新川创新科技园的产业规划。2016年园区内所有主干道全面通车,现在“6+X”的组团中有不少已经成型。


方正集团西南区总部、时尚集团西区总部、OPPO西南总部、蓝盾西南总部等项目均已经在建设中,有的已经接近封顶。

新一代信息技术孵化园、生物医药产业园主体建筑已经竣工,正在进行装修工作,现就等商家入驻。

未来将有12~15万居住人口,开发商们抢滩新川是看中的就是新川未来的人口红利。但这些入驻企业能否最终留下来,还是未知数。房企们用高价拿地,赌的就是“人口”。

商业持续成为短板

虽然,新川的产业规划落地迅速,但大型商业的落地却迟迟不见。华阳地铁站旁一宗建面约22万方的大型商业综合体——嘉裕中心,迟迟不见动工。

宗地已经打围,贴着“嘉裕第六洲”的楼盘广告和“嘉裕中心”的宣传语。

从流出的相关项目的效果图来看,项目规划为商业综合体。嘉裕成都负责人向房观察透露称,项目确实规划为包含写字楼、购物中心、五星级酒店等业态的商业综合体,建筑面积约22万平。目前,案名已敲定为“嘉裕中心”,预计明年正式亮相。

然而,至今项目也未动工。

新川商业“雷声大雨点小”的不仅这一家,还有规划着“兼容商业”的宸光和悦,将“商业”里混入了“商业别墅”进行售卖,压缩了商业体的占比。

▲宸光和悦4宗地  

图片来源:成都向上upchengdu

本来预计在今天出挂牌结果的新川2宗共计80亩的商服用地“因故终止”。

商业是支撑区域内居住人口消费、满足生活所需的重要项。然而,新川目前正在建设的大型商业体屈指可数。

目前已知的大型商业体有2个:西藏银行70年内100%自持的商业用地在近期动工;爱在城南住宅项目的底商已签约永辉超市。

在持续一段时间内,新川的商业将持续成为区域短板。

新川的配套  蛰伏前行

相比于区域内商业的慢速落地,新川的公共设施建设算是快的了。教育资源跟进快。三组团一幼接近竣工,三组团一小接近封顶、新川一中也建设得如火如荼。据悉,下一步将启动四组团一幼等公建配套的建设。

即便如此,新川区域内的教育资源,在目前还并不丰富。甚至没有大型的医院,医疗资源目前也匮乏。

▲三组团一小接近封顶

▲三组团一小效果图

重点项目之一的省级文化中心,艺术创研展览馆完成封顶,其他部分的项目将在今年下半年动工。

新川之心公园的湖区已呈现,空中长廊也接近竣工。

交通方面,目前区域内公交线路少,班数少,公共交通除了地铁较为方便,其他的有些欠缺。地铁6号线、11号线均已动工。未来,新川区域内三条地铁线路,5个地铁站运行,将减轻部分交通压力。自驾方面,梓州大道的BRT已经取消建设,路面交通拥挤程度有待改善。

总体上看,新川的产业规划落地较多,配套设施不断完善,未来人口红利佳,新盘项目众多,改善型住宅占主力。

虽然,商业和公共交通还有短缺,产业兑现还有一定的周期,区域目前还不成熟,但作为政府重点打造的区域,新川的发展潜力不可忽视。

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编辑: 李琳

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