成都楼市十大关键词 告诉你2018都经历了什么!

2019年01月03日 成都写字楼信息网 来源: 房观察
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今天,小编归纳以下10大楼市关键词,对楼市进行概括性小结,帮助大家对2018年楼市变化有一个清晰认识。认清大形势,有助于2019年置业。
毫无疑问,刚刚过去的2018年是不平凡的一年,尤其对于成都楼市,就像坐了“过山车”——大起大落,兴奋且刺激。

这一年里,成都的老百姓第一次知道:
手里有钱不一定能买到房子,关键是要有“号子”;
落户不能随便落,得要么有学历,要么有积分;
单价1万+的房子不一定在市中心,也许是青白江……

这一切看似很远,其实都真切地发生在我们每一个人身边。

今天,小编归纳以下10大楼市关键词,对楼市进行概括性小结,帮助大家对2018年楼市变化有一个清晰认识。认清大形势,有助于2019年置业。

抢 人 大 战

从2017年开始,全国各地15个“新一线城市”陆续出台了人才吸引政策。2018年上半年,“抢人大战”依然如火如荼,成效显著。

来源:boos直聘

2017年,成都颁布人才新政十二条,吸引了13万余名本科生来蓉落户发展。2018年成都也继续发力人才引进,各区都发布了不同类型的人才优惠政策:学历落户、积分落户、人才公寓等……

限 购 升 级

如果必须选一个词语作为全年关键词,那一定就是【限购】。从2017年12月第一个摇号楼盘:北湖新城公证摇号以来,成都限购摇号经历了3个阶段,每个阶段都越限越严:

2017年12月起,中心城区限购;摇号公证;

4月起,刚需优先;

5月15日起,远郊纳入限购范围;购买人由自然人变成家庭;一次只能报名1个盘;高新区资格只能买高新区、天府新区资格只能买天府新区;

除了限购,今年8月23日四川省市场利率定价自律机制秘书处印发了《四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例实施方案》对房贷的首付比例进行了新的限制:四川大部分地区二套房首付比例调整为50%,全省其他非限购地区最低首付款比例不低于40%,成都部分地区调至70%。虽然这一轮新政对于成都本地的影响不是特别大,但是对川内其他市州来说是楼市震荡。

不仅如此,各大行房贷利率出现不同程度的上涨,从上浮10%到普遍上浮15%~25%。房贷利率的不断上浮,增加了购房成本,一定程度上限制了炒房的行为。

来源:四川汇瀚

在新房的严格限购情况下,二手房的市场价格不断上升,主城区部分楼盘(例如中铁城锦南汇)新房与二手房剪刀差达到1万+元/㎡,一度有价无市。今年对于二手房市场来说就是寒冬。

“坚 决 遏 制 房 价 上 涨”

2018年的中共中央政治局会议提出了“坚决遏制房价上涨”,这是最近几年从来没有的事。这对于一心赚钱的从业者来说,可能是艰难时期;但对于购房者来说,无疑是好事。

2018年房地产市场管控是非常严格、持续性、多管齐下的。6月,七部委大刀阔斧地整治房地产乱象,30多个省密集地迅速地开始整治“捂盘惜售”、“虚假宣传”、“哄抬房价”、“炒房团购”……

5月,住建部约谈成都市政府负责人,强调“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,要坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

随后,成都市房管局三次约谈房地产开发相关机构。5月18日约谈40余家房地产开发企业及10家大型中介机构;7月27日约谈8家物业服务企业负责人;9月7日约谈恒大、融创、德商、绿地、花样年等25家房企……不断强调和规范行业秩序。

8月14日,四川省人民政府官方网站发布《四川省人民政府办公厅关于进一步做好当前房地产市场调控工作的通知》,发布了楼市调控“24条”,规定:取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放贵宾(VIP)卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

2018年频繁的楼市整治动作,严格的市场调控,“逢涨必查”成了今年楼市调控的一个显著特征。经过一年的全面调控,整条楼市产业链降温明显,房地产价格调整的影响开始向销售量、资金端及土地市场传导,调控取得阶段性进展。

可以预见的是,在即将到来的2019年,调控政策的持续性和稳定性不会改变,但方向大概率会转向巩固调控成果。

房 地 产 税 加 速 出 台

每年楼市都有一个“狼来了”的传闻,那就是“房地产税”。但2018年似乎让它真的让人感觉要来了。

7月初,“房产交易登记”写入国务院大督查通知文件中。这是房地产相关内容第二次登上国务院大督查。第一次是“不动产交易登记”。将房产类的交易登记列入国务院督查中,可见政府对于房地产的重视程度之高。

在2018年上半年国民经济运行情况发布会上,国家统计局新闻发言人毛盛勇表示“从供给侧进一步发力,包括加快推进房地产税相关政策举措,实现多主体供给、多渠道保障,加快推进租售同权等一系列配套政策的落实,更好地促进房地产平稳健康发展……”

这一切都在为房地产税的推行做准备工作。一位不愿透露姓名的财税专家表示:房地产税立法可能提速,预计2019年初,房地产税法草案有可能提交全国人大常委会进行审议。

成 品 房 纠 纷 不 断

在成都推进成品房的大背景下,购房者总有操不完的心,买房前担心中签率,买房后担心精装修。

如今精装修市场确实仍然存在很多问题,比如开发商借装修变相抬高房价,装修标准不明确,质价不符,装修质量让人担心等等,于是今年上半年精装修成为维权重灾区。

全国各地针对精装修的政策不断完善,对于成都也有很高的借鉴意义。成都的政策也一直在进步,维权效果初显。

3月26日,成都市城乡建设委员会网站公布“关于印发《<进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见>的实施细则(暂行)》的通知”,这份通知就房企和购房者关心的成品房问题给出了诸多明确的实施细则,比如明确销售期间要有样板间,要标注具体品牌型号等具体事项。

6月14,成都房管局相关负责人通过《成都面对面》栏目对人们关心的问题做出回应,明确提到:

装修水平不得高于清水价格30%;

需要提供包含装修部位、内容、质量和相应价格水平等内容的装修情况说明;

约谈39家房企,进行监督整改。

统计全年精装价格我们发现,精装均价在3200元/㎡,最低1499元/㎡,最高达到6299元/㎡!

 ▲1~12月,13主城区装修房源均价走势

安 居 福 利

2018年在限购的同时,也加强了安居福利。

 定价房首次试点   11月,成都首个配建“定价房”用地拍卖。该地位于龙泉驿区柏合镇合纵路以南、合秀街路以北,配建152套定价房进行定向销售。

 公租房补贴  10月,市房管局在后子门成都市住房租赁服务大厅举办为期一个月的专场住房租赁交易会,并推出对于符合租赁补贴条件的公租房实物配租轮候对象可通过简易流程实现资格转换,将公租房实物配租资格转为租赁补贴资格。租赁补贴金额=(补贴面积-自有住房建筑面积)×租赁补贴标准×发放比例。

 限价房登记  12月17日,成都中心城区限价商品住房“锦和康城·康泰苑”面向符合条件的申请家庭或个人开展申购意向登记工作,该项目位于龙泉驿区大面重阳木街345号,共有800套房源,面积区间为75㎡-92㎡,销售均价5860元/㎡。

房 企 资 金 饥 渴 + 裁 员

“资金饥渴症”是贯穿房地产行业2018年全年的关键词。在降杠杆的大势下,房地产行业的“钱袋子”被扎紧了一年多,融资渠道紧缩,房企外部输血渠道受阻,“地主家也没有余粮”的缺钱窘境似乎全年都没得到有效改善。有业内人士这样形容2018年房企的资金链状况,地产商到了“拿钱比拿地重要,回款比销售重要”的重要“续命”节点。

同策研究院监测数据获悉,2018年前11个月,40家典型房企融资总额达6050亿元,且融资成本不断上行。“几乎把所有的融资工具都用了,但仍没达到预期。”有房企高管表示,这是融资环境最差的一年,成本上升得也非常快。

从年初到处挖人谋规模再上新台阶,到年中启动缩编裁员计划过冬,再到年底降价促销准备还债,2018年的房地产,几乎谁家都是存货一堆,现金没多少,账目不好看,要还的债还不少。

房地产行业的裁员大戏在2018年上演了。碧桂园、万科、富力、华夏幸福、泰禾集团、旭辉控股、新城控股等千亿元量级房企几乎多多少少都在不同程度上有所裁员的动作,区别是小范围裁员还是一方诸侯“引咎辞职”。

土 地 降 温

2018年成都整体供应住宅土地面积16879.34亩,中心城区市场成为2018年的市场热点,占比64.86%,起拍楼面价刷新成都记录,目前最高起拍楼面价为武侯区一环内川大旁的16.16亩住宅用地14124元/㎡,然而这宗一环内的热地溢价率并不高仅12%。回顾2018年的土地市场,可以分为3个阶段“火热--迅速降温--略有波澜”:

今年7月前,远郊占土拍市场主场,共出让5090亩,溢价率高于近郊及大成都水平,并不断刷新区域楼面价,溢价率居高不下。

但是8月之后,成都土拍市场迅速降温,起拍楼面价有所回降,溢价率降低。在8月~10月之间,成都共出让55宗住宅用地,共有7宗地终止拍卖或流拍,共有35宗土地底价成交,另有7宗地以低于10%的低溢价率成交。

在11月~12月,土地市场有所起色,出现了持续2小时才拍卖结束的热闹场面,出现了溢价率达到63.3%的宗地。但底价成交的宗地占大多数。11月~12月共出让39宗地,其中有24宗地底价成交,2宗地流拍或中止。

长 租 公 寓

在政策不断收紧的2018年,成都公寓市场可谓是风起云涌,从以前的默默无闻但现在世人皆知,在政策影响之下,公寓市场成为了2018年最热门的“香饽饽”。

房企开始纷纷推出自己的长租公寓产品,一时间,成都的长租公寓产品如雨后春笋般涌现。

数据来源:中国指数研究院

从2017年8月,成都被列为首批租赁试点城市。目前,成都已有超过20宗要求配建租赁住房的地块成功拍卖,房企纷纷布局长租公寓市场,包括万科、旭辉、保利等品牌房企也开始加紧布局。

可以预计,在国家租售同权的倡导下,长租公寓将迎来新的发展,未来是租房市场的天下。

三 圈 层 的 大 起 大 落

成都楼市上半年的土拍,主城遇冷,三圈层卖得火热。一时,成都三圈层在朋友圈成了相当有潜力的地方,三圈层的房价也嗨了一把:12月远郊新拿预售楼盘均价9488.19元/㎡,都江堰市楼盘均价9638元/㎡,新津9751元/㎡,崇州市9591元/㎡,大邑11053元/㎡。

纵观三圈层的楼市,今年经历了大起大落。

515限购新政之前,不少人的购房资格在远郊,三圈层的房价不断上升,并且土地楼面价也不断上升。据中原研究院统计,自2017年以来,除崇州外,其余各区价值洼地逐步被填平,其中新津拔得头筹,新津和青白江这两个区域已成为品牌房企必争之地。

来源:中原地产

515之后,远郊楼盘中签率直线上升,有481余个楼盘中签率在100%之上,众多楼盘仍有剩余,去化率大幅下降。虽然515之后远郊房价稳中带涨,但是去化率大幅下降。12月底甚至出现了成都首个因无人报名登记而终止公正摇号的楼盘——嘉和世纪城,其单价仅6600元/㎡,却仍去化难。三圈层在限购新政后,迅速哑火。

2019 置 业 预 测

 政 府 定调:保持调控政策  12月24日,全国住房和城乡建设工作会议在京召开。住建部定调2019年房地产市场将保持调控政策连续性稳定性,切实稳地价稳房价。

此前传闻放松限购的合肥,在发出放松限购通知的第二日便撤销了该文。由此看来,中央对于“房住不炒”的楼市定位决心不动摇,稳房价的高压政策不放松。那么,成都必然也不会脱离中央的定调。2019年,成都的限购也不会放松,但不排除细节性的调整。

 精装比例增加  2017年10月,成都市政府发布《关于进一步加快推进我市成品房住宅发展的实施意见》:2017至2020年底,成都市新开工商品住宅(三层及以下低层住宅除外)和保障性住房,中心城区成品住宅面积比例逐步达到100%,郊区市县逐步达到80%;到2022年底,全市新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例达到100%。2019年之后便是2020年,为了达到2020年中心城区100%的成品房占比,2019年精装比例将会比2018年上升。所以,喜欢买清水房的朋友们,抓紧时间吧,且买且珍惜。

 中心城区住宅将大量入市   从2017年至今,中心城区共出让200余块住宅用地,一般住宅宗地拍卖出让文件中要求在24~36个月不等时间内竣工。由此推算,2019年、2020年中心城区将迎来大量住宅入市,其中不乏三环内的住宅。

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编辑: 李琳

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