savills:写字楼市场凸显成都经济稳健性

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第一太平戴维斯今日举办媒体发布会,发布《2018年成都房地产市场回顾与2019年展望》报告,对成都2018年商业和住宅地产进行多方面回顾和展望。
写字楼市场凸显成都经济稳健性,供需发力支撑成都坐稳零售第四城

第一太平戴维斯今日举办媒体发布会,发布《2018年成都房地产市场回顾与2019年展望》报告,对成都2018年商业和住宅地产进行多方面回顾和展望:

甲级写字楼市场全年净吸纳再创历史新高,南延线租金涨幅领跑全市,多元行业办公需求凸显成都产业结构均衡性和经济稳健性。

零售物业市场格局重塑,核心商圈内部表现分化,南延线崛起租金领涨,近郊区域即将迎来供应高峰。

住宅市场缓解供需局面,近郊区域市场持续加大住宅和土地供应,力促城市加快发展步伐。

第一太平戴维斯华西区董事长 胡裕华

甲级写字楼市场

2018年,成都甲级写字楼市场录得睿东中心、领地环球金融中心A座、蓝润置地广场等三个新增项目交付入市,共计21余万平方米,推动甲级写字楼总存量突破320万平方米,继续占据全国第五大甲级写字楼市场。除市中心和南延线区域均有项目落成交付之外,天府新区迎来首个甲级写字楼项目,商务区发展继续南拓。2018年,政府提出天府新区最新规划,在产业政策和开发投资持续加码的背景下,加之地铁和道路等基建完善,天府新区将在未来三至五年迎来写字楼供应高峰,一个崭新的商务办公市场将逐步成型。

2018年甲级写字楼市场延续去年活跃基调,全年净吸纳量录得约43.1万,再次刷新历史记录,且在第一太平戴维斯监测的近20个重点城市中排名全国前四。大量办公需求释放且大面积成交频出带动市场平均空置率全年下跌8.5个百分点至21.0%。强势的需求逐步改变供需两端对租金的预期和谈判空间,业主显著增强的议价力和租户逐步上浮的租金接受度共同促使租金连续四个季度上升,至年末报人民币102.5元每平方米每月,同比上涨4.1%。分区域来看,南延线的金融城和大源区域竞争力在2018年不断获得市场确认,全年南延线板块净吸纳量超过全市60%。大幅下降的空置率和不断缩减的可租赁面积支撑租金较快上涨,同比涨幅超过6%,成为全市租金上涨的主要支撑。

第一太平戴维斯高级董事、华西区中介部负责人、成都商业楼宇部负责人 戴晖

在需求端,宏观经济增长放缓和部分行业扩张需求收缩开始传导至写字楼市场的租赁需求,导致上下半年市场走势呈现一定分化。金融、房地产和信息技术位列2018年成都甲级写字楼市场前三位,三者贡献了全年新增成交总面积的一半以上。投资资管和银行保险等传统金融的扩张带动金融企业的办公需求,其新增租赁占比达到20%,但政府对小额贷、融资担保、网络金融借贷等公司进行严格管制和整顿清理,促发新型金融退租现象显著且新租不断减少,导致金融类企业在全年成交占比较去年大幅下降。在当前去杠杆向稳杠杆转变过程中,未来金融企业租赁需求有望进一步稳定,退租风险将有所降低。

得益于政府持续扶持和自身资源禀赋,成都高新科技行业高速发展,不仅吸引众多国内外知名企业落户,获得创投资本关注,并吸引了大量相关人才涌入,同时城市不断增强造血功能培育出不少独角兽企业和大批初创企业,外引和内育共同造就科技行业的大量办公需求。第一太平戴维斯2018年独家发布的《成都甲级写字楼高新科技租户专题研究》报告显示,科技企业承租能力日益增强,且南延线和市中心均成为该类企业入驻首选地,以字节跳动为代表的部分细分行业龙头企业开始入驻全市租金较高的写字楼,成为市场焦点。但是,受创投资本和金融去杠杆影响,科技企业下半年增长有所放缓,且不同规模的企业均出现承租不稳定现象,全年科技企业新增租赁成交贡献16%,同比略有下降。

得益于近两年成都房地产市场的热度,众多房企不断提升市场份额且吸引大批外来房企进入成都市场,同时也带动了建筑工程和房地产服务等行业的上升。2018年,录得房地产贡献近18%的新增租赁,经分析,原因更多来源于开发商办公升级需求、总部或分部搬迁以及业务扩大引发的扩租行为,相较于其他行业,房地产在2018年的新增成交中新设立占比较小。除此之外,专业服务和消费者服务组成的服务业、零售贸易和医疗健康等行业创造了较大的办公需求,其新增租赁占比较去年有所提高。成都市场因而展现出租赁需求的行业来源多元化,并在当前市场环境下显得尤为重要,下半年其多元化的租赁成交来源一定程度上填补了部分行业阶段性调整造成的市场需求空缺,也凸显出成都产业结构均衡性和经济稳健性。

在资本推动、市场盈利空间和业主选择的共同作用下,以联合办公为代表的第三方办公空间运营商保持2017年的惯性在蓉加速扩张,当前已获得不小的市场份额,达到甲级写字楼总存量面积的5.5%,且近一半的楼宇都拥有一个或多个第三方运营商。选择范围从市中心蔓延至南延线板块,选址标的物更加多样化,包括不少写字楼的裙楼和商业空间都获得了关注。随着市场可租赁面积减少以及市场态势转变,各方运营商从规模竞赛已进入运营竞赛的阶段,也将考验市场各方应对之策。

展望2019年,受全国整体宏观经济影响,尤其是社会融资规模增量短期内的缩减或将导致企业业务增长暂时放缓,进而影响办公需求大规模增长。同期,市场预计迎来超过40万平方米的新增供应,且为近5年最高年度新增供应量。供需两端的阶段性走势将在短期内影响市场均衡,空置率或将在2019年上半年再次小幅抬升。但是,均衡的产业结构和新经济红利已构筑成都经济较强根基,可稳定释放办公需求,2018年下半年展现出较强的市场韧性。基于此,第一太平戴维斯预计甲级写字楼市场在2019年全年保持波动在合理区间,但市场不会出现根本性供需失衡。

第一太平戴维斯华西区市场研究部助理董事 陈大荒

零售物业市场

2018年,成都零售物业市场整体呈现活跃态势,加速形成商业新格局。在供应端,年内共录得4个新项目开业,共计新增供应约48万平方米,推动市场总存量达到650万平方米(含百货),成都的零售市场容量继续位列全国前四。悠方购物中心和仁和新城的入市促使金融城区域成为全市零售物业体量第二大的区域,逐步完善的基础设施、集聚的现代服务业和大规模增长的居住人口共同构筑了日益庞大的区域消费根基和推动形成南区的零售商业中心。龙湖西宸天街则是城北区域五年来首个新入市项目,无论从品牌还是空间打造上均给区域带来诸多新意,未来持续的新增供应将加速区域商业格局裂变,加剧区域内新老项目的竞争。

在需求端,成都延续2017年活跃需求,连续两年供应回升的背景下,品牌新开和拓展较为频繁,部分购物中心持续推动大面积调整以求迎合日新月异的消费趋势。活跃的租赁成交促成全年零售物业市场录得近60万净吸纳,拉动市场空置率连续四年下降,同比下跌2.5个百分点至4.5%。以南延线为首的非核心商圈区域在过去一年租赁需求旺盛,空置率保持低位运行,支撑全市购物中心首层平均租金同比上涨1.7%,报人民币413.5元每月每平方米。

第一太平戴维斯最新发布的《中国零售20城》报告显示,成都凭借区域辐射力和消费实力,不断吸引众多知名开发商和国际知名品牌登陆蓉城,供需合力支撑成都连续五年位列中国零售第四城。2018年录得众多知名品牌入蓉开设首店,市场的品牌再度扩容,继续巩固成都对高端和知名品牌的吸引力,典型案例包括法国奢侈箱包品牌Goyard和德国精工制表品牌A.LANGE & SOHNE朗格在国金中心开设首店,法国高端女装品牌Isabel Marant大陆地区第三站和Roberto Cavalli西南首店落户远洋太古里。此外,潮流品牌在2018年的成都市场也大放异彩,Off-White Champion BEENTRILL DENHAM等全球知名潮牌相继登录远洋太古里。

第一太平戴维斯高级董事、华西区中介部负责人、成都商业楼宇部负责人  戴晖

近年,美容及个人护理用品的消费高速增长且趋向高端化及年轻化,也影响着零售物业市场的选择。2018年众多高端香化品牌也选择地标项目首次入蓉,年内录得英国美妆品牌集合店Space NK、法国顶级护肤品牌FILORGA、法国香氛品牌Diptyque 、Dior Beauty全球旗舰店纷纷落户远洋太古里。除此之外,一些高化品牌试水快闪店,创新其品牌展示,包括Gucci Bloom香氛花房、南法欧舒丹粉樱咖啡快闪店、资生堂“粉樱号”列车快闪店等。

成都消费者在生活用品占消费性支出上的比例日益增长,吸引多个家具家居生活零售品牌加速布局购物中心,成为年度亮点之一,日本家居品牌NITORI入驻金牛万达广场和世豪广场,小米有品首店开设在凯德天府,资本助力下的NOME连开九家门店。

餐饮业态继续在成都零售市场高速增长,2018年占新增成交32%,超过2017年的27%,表明餐饮已成为购物中心调整吸客的重要手段。年内,录得锦华万达广场、万象城、环球中心、世豪广场、来福士广场等多个大型项目进行餐饮业态大幅度调整,以期通过引入新品牌保持市场新鲜度。新进餐饮同期,市场录得日本人气甜品ZAKUZAKU、日日香鹅肉饭店和泰廊等新进餐饮品牌首进成都。此外,创投资本不断加码餐饮品牌,支撑加速全国布局,2018年喜茶、奈雪の茶和瑞幸咖啡成为其佼佼者,获得大量融资支持,全年录得喜茶和奈雪の茶首入成都并且分别开设4家和6家门店。

城市扩张、地铁网络加密和延长、人口外迁,一方面促使非核心商圈零售需求活跃,另一方面也对核心商圈提出全新挑战。全年录得核心商圈受部分项目影响租金指数同比下跌0.9%,且春熙路板块和非春熙路板块项目的两极化日益明显。全市地标项目和良好步行环境共促春熙路继续成为众多品牌零售商登陆成都首选之地,客流和销售额保持数年上涨,成为西南乃至全国指标性的零售商业之地。反观部分非春熙路商圈的项目,受到春熙路虹吸效应和项目楼龄影响,表现不尽如人意,并且全市近一半退市关闭的百货都集中在此区域。2018年,该区域再次步入调整期,空置率不断上涨,租金出现下滑迹象,巨大挑战犹存。过去一年,春熙路板块继续加强运营调整,从品牌引入到空间打造,力求巩固优势,非春熙路板块项目则引入文化艺术、新零售超市、复合业态,以期重塑吸引力。

第一太平戴维斯华西区商铺部董事 林静

展望2019年,市场将迎来7个项目约64万平方米新增供应,不少项目将加剧区域零售商业格局变化而备受瞩目,其中包括伊藤洋华堂首个购物中心将在绿地中心468落成,龙湖两个项目上城天街、滨江天街加速城北和建设路区域的零售竞争,而保利星汇广场则是多年以来核心商圈非春熙路板块首个入市的项目。放眼传统近郊区域,随着人口规模增长带动消费需求增大,地铁和道路等基建不断完善,未来不少市场焦点将转向该区域,龙湖、大悦城、王府井、世茂等优质开发商和运营商近期纷纷进入近郊拿地或合作。第一太平戴维斯预计,未来四年近郊将拥有超过全市30%的新增供应量(含主城区和近郊),该区域未来可期。

在需求端,受到宏观经济影响,不少品牌在近期对市场更为谨慎,并开始调整拓展策略。但作为零售第四城,成都稳定的消费实力和不断提升的城市能级,加之近期施行的减税政策,均有利于零售市场发展。因此,第一太平戴维斯对2019年零售物业市场持审慎乐观态度。家庭消费和品质消费将逐步主导市场,其中包括儿童亲子、文化娱乐、个人护理和品质餐饮等相关业态将继续受到市场欢迎,日益精细化和细分化的需求也将从品牌门店创新和项目运营革新两个层面得以反馈。

第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级董事 罗元均

住宅市场

2018年,成都市主城区一手住宅加大供应,全年供应量达约366万平方米,同比上涨17.5%。由于受去库存快速消化之前存量和尚未政策松绑的影响,全年成交量达约365万平方米,同比下降33%。供应量的上升一定程度缓解供需局面,全年主城区一手住宅价格达人民币15169元每平方米,同比上涨3.9%,涨幅全面收窄。受主城区供应、人口和产业外溢以及基础设施完善影响,2018年住宅成交最活跃的区域依然集中在供应量相对充分的传统近郊,全年近郊一手住宅供应量为1311万平方米,成交量为1288万平方米,近郊区域价格为人民币9294元每平方米,同比上涨26.3%。

土地方面,由于可开发土地日益减少,2018年主城区住宅用地成交量约93.6万,同比下降54%;与之相反,近郊区域住宅用地成交量约491万平方米,同比上涨超50%。主城区住宅平均楼面地价保持稳定达10175元每平方米,而近郊区域土地出让则在相对更远的地区,成交均价达到5507元每平方米,且全年平均溢价率为12%,反映出市场更为理性。成都不断提升的城市能级持续吸引外来企业进入,年内录得6家外地房企通过投资合作或拿地的方式首次进入成都市场,反映外界对成都房地产市场发展的关注和信心。

展望2019年,土地市场放量可缓解住宅市场供需紧张局面,年内出台包括5.15新政等政策将进一步提高住宅投资门槛,增加对刚需购房支持,且力求建立长效机制,为住宅价格保持健康稳定提供保障,促使住宅市场回归居住本质和理性状态。

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编辑: 李琳

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