2019年第三季度成都房地产市场回顾与未来展望

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第一太平戴维斯发布《2019年第三季度成都房地产市场回顾与未来展望》报告,对成都最新的商业和住宅地产趋势进行总结和分析。

第一太平戴维斯发布《2019年第三季度成都房地产市场回顾与未来展望》报告,对成都最新的商业和住宅地产趋势进行总结和分析,报告显示:

零售市场调整继续,国货回潮,夜间经济发掘城市消费潜能;

甲级写字楼租赁需求略有回暖,平均租金仍小幅下滑;

住宅供应量持续减少,成交均价小幅上涨。

零售物业市场

2019年第三季度,成都零售市场没有新项目入市,市场总存量维持在650.4万平方米。市场整体延续上半年的调整态势,平均空置率仍为4.9%,与第二季度持平。市场需求保持活跃,部分项目租金收入稳步上扬,支撑全市购物中心首层平均租金环比小幅上涨0.2%,报人民币436.2元每平方米每月。

需求端,伴随越趋多样化和精细化的消费需求,娱乐类创新业态和针对特定消费群体的细分业态加速涌现和布局成都零售市场。娱乐品牌方面,国内首家室内飞斧俱乐部功斧熊猫、融合拳击场馆和酒吧的KOB均于建发鹭洲里负一层开业。人气茶饮品牌继续深耕成都市场,本季度见证喜茶于来福士广场、九方购物中心和锦华万达广场连开三店;奈雪的茶进驻银泰城。此外,咖啡品牌季内扩张迅速,上海新兴咖啡品牌Manner Coffee首进成都,选址国金中心和仁恒置地广场。

政府上半年公布“首店经济“政策,鼓励发展各类品牌城市首店,持续为成都零售市场注入活力。本季度首进成都购物中心的品牌集中在配饰、化妆品和餐饮类。例如,世界顶级珠宝品牌Harry Winston大陆第四间直营店和鞋履品牌Golden Goose中西部首间直营店均落户太古里一层;瑞士高端护肤品牌La Maison VALMONT中国区首店进驻国金中心;来自英国的炸鱼薯条SCOTTS中国首店亮相太古里,香港餐饮品牌Elephant Grounds也于太古里开设西南首店。

近些年,面对国外品牌大举来华扩张的竞争压力,越来越多的国产品牌通过拓展销售渠道、更新产品线、强调中国元素、与流行文化结合等方式积极进行创新和转型,重新定位和提升品牌形象,以期吸引新一代消费者,从而焕发新生。季内典型成交案例有,中国李宁全国首家全新形象旗舰店落户太古里;从去年底开始在成都市场加速扩张的老牌羽绒服品牌波司登本季度在武侯万达广场和银泰城再开两店;继全球首家概念店亮相春熙路后,国产美妆品牌完美日记进驻凯德新南;老字号凉茶品牌王老吉也开始在传统渠道之外寻求更多样的增长方式,本季度于来福士广场开设全新“1828王老吉”茶饮店,为消费者提供更多产品选择,以拓宽消费客群。另外,大白兔奶糖携手GODIVA于国金中心开出快闪店,以全新的方式重新包装演绎经典产品,同时推出抱枕、唇膏、香氛等周边商品,怀旧又紧跟潮流,易引发年轻消费者共鸣。

今年8月,成都对外公布35个夜间经济示范点位,正式加快发展夜经济,挖掘夜间消费全新动能,进一步促进城市消费增长。本季度众多酒吧品牌接连进入购物中心开设门店,延长商场营业时间,充分挖掘周边区域消费潜力,为商场运营发展注入新动力,例如酷里南、MATATA酒吧进驻建发鹭洲里,TAO入驻339欢乐颂。

展望第四季度,成都零售物业市场将迎来约22万的新增供应。2019年前三个季度,市场一直呈现调整态势,年底的集中供应或将进一步刺激释放市场需求,空置率可能小幅下探。预计整体市场将维持乐观情绪,支撑全市购物中心平均租金保持稳步小幅上涨趋势。品牌方面,随着市场逐渐回归以产品和消费者为核心,许多品牌的开店策略将从单纯追求数量增长转向注重提升门店服务质量和体验感,打磨产品品类和质量,以及线上线下市场并进的方式;与此同时,为更有效地触及消费者的需求,品牌将做出更多本土化和数字化的创新尝试。

甲级写字楼市场

2019年第三季度,成都全市未录得新增项目入市,甲级写字楼总存量维持在320万平方米。市场需求在历经上半年持续走低之后,本季度有较大幅度回升,录得净吸纳量5.3万平方米,推动市场空置率下降1.7个百分点至20.8%。

新增租赁行业来源方面,金融、房地产和信息技术三大行业仍旧是本季度租赁最活跃的行业,分别以21%、17%和15%的占比贡献了全市甲级写字楼一半以上的新成交租赁面积。虽然政府对以小额贷企业为代表的新型金融的强监管政策依旧,但在加速建设成为国家西部金融中心的目标下,成都金融业获得了稳步发展。在由英国智库Z/Yen集团与中国(深圳)综合开发研究院共同编制的第26期“全球金融中心指数报告(GFCI 26)”中,成都本期排名上升14位,目前排名全球第73名,金融行业的迅速发展支撑该行业在写字楼市场活跃的租赁需求。今年上半年,成都市高新技术产业实现营业收入4755亿元,同比增长14%,在加快建设成为全国重要的科技中心的道路上稳步快进,企业办公租赁需求持续释放,本季度贡献出新增租赁面积的15%。正如第一太平戴维斯在今年上半年市场报告中所述,第三方办公空间运营商在成都甲级写字楼的拓展步伐持续放缓,本季度仅录得一宗成交。

租金方面,虽然本季度净吸纳量较上季度略有回升,但市场需求活跃度较2018年比相去甚远。有部分业主及第三方办公空间运营商明显下调租金,也有个别项目通过提高免租期的方式以期吸引客户达成租赁成交。继上个季度租金走势迎来转折之后,本季度市场平均租金继续下挫,环比小幅下降0.3%,报人民币102.7元每平方米每月。

近年来,省市政府积极推进保险服务发展,多次颁布政策,提出完善保险业市场体系、拓宽保险服务领域、提升保险服务水平等措施。《成都市人民政府关于加快发展现代保险服务业的若干意见》中更是明确指出,到2020年,成都要构建全国领先、辐射西部的保险市场,发展成为中西部保险中心。保险行业机构近几年在成都的发展呈繁荣景象,办公租赁需求持续释放。今年以来,成都甲级写字楼中,保险类子行业在金融行业的新增租赁面积占比呈持续上升趋势,由一季度的7%上升至本季度的17%。

2019年第四季度,位于金融城区域的天府国际金融中心项目预计将交付入市,届时全市甲级写字楼市场面积将达325万平方米。从全年来看,成都甲级写字楼市场新增供应量将低于20万平方米,供应量连续两年回落。所以在当前经济前景不明朗的情况下,即便市场租赁活跃度未大幅上升,预计写字楼市场空置率也不会出现大幅波动。

住宅市场

2019年第三季度,成都主城区一手住宅供应量大幅减少,环比下降约44.6%,仅为63.0万平方米。一手住宅市场需求仍较稳定,本季度主城区一手住宅成交量达79.7万平方米,环比略微上升0.9%。主城区一手住宅成交均价相较第二季度小幅上涨1.5%,达人民币约17663.8元每平方米。与主城区相比,一手住宅供应相对充分的传统近郊区域,本季度供应量仍环比下降10.4%至279.3万平方米;成交量环比微涨0.8%,约为271.3万平方米。近郊一手住宅成交均价环比上涨3.5%至11928.3元每平方米。

第三季度主城区住宅用地成交量继续攀升,环比大幅上升55.0%,成交面积约63.5万平方米。与此同时,主城区住宅用地平均楼面地价环比小幅下降约5.2%,至11668元每平方米。与之相反,传统近郊区域住宅用地成交量继续下滑,环比下降27.9%,至70.2万平方米。近郊成交住宅用地楼面均价延续上一季度的上涨势头,环比小幅上升4.5%至7896元每平方米。

9月1日起,《成都住房公积金提取管理办法》正式实施,极大简化了提取公积金的申请流程,有效促进住宅市场健康发展。展望2019年第四季度,随着主城区住宅土地成交量不断上升,预计主城区一手住宅供应量或将有所回升,市场供需紧张局面将得到进一步缓解。

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编辑: RL

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