甲级写字楼的明天,你怎么看?

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北上广深等几个主要城市在过去12个月展现了强劲的需求。这些重要城市的甲级写字楼市场从2017年10月至2018年9月期间,其办公空间吸纳量同比显著上升。那么甲级写字楼的未来将向何种趋势延伸?上海甲级写字楼的未来又会如何发展?

北上广深等几个主要城市在过去12个月展现了强劲的需求。这些重要城市的甲级写字楼市场从2017年10月至2018年9月期间,其办公空间吸纳量同比显著上升。那么甲级写字楼的未来将向何种趋势延伸?上海甲级写字楼的未来又会如何发展?

2018年第三季度,大中华区主要城市核心区写字楼净吸收量录得1047853平方米。
北京是目前一线城市中空置率最低的市场,只有3.4%,杭州写字楼市场空置率为11.4%,在二线城市中最低。这些指标与第三季度14.6% 的大中华区平均水平相比,都较低。
核心区市场较低的空置也反映到租金水平上,香港和杭州分别是一线和二线市场中租金最高的城市,为834元每平米每月和158元每平米每月。目前,大中华区整体市场平均租金为192元每平米每月。
沈洁
中国区写字楼部主管及高级董事
“从房东的角度来看,在许多市场中,供应紧张和随之而来的租金上涨很受欢迎。然而,即使在这些市场中,租户仍然有很多租赁机会,特别是在最近有大量新增供应的子市场。”
甲级写字楼需求
未来趋势
展望未来,考虑到政策导向以及当前和预期的宏观经济动态,我们预计以下5个行业将大幅推动大中华区甲级写字楼市场的需求。它们是:
金融
金融市场逐步放开,
业务扩张,员工人数增长


中国42万亿美元的金融市场即将进一步开放。海外银行,证券公司,资产管理公司和人寿保险公司的合资企业所有权及业务限制将被放宽。
随着海外金融机构在合资实体中获得更大的所有权份额,中国各地的资本配置和财富管理很可能发生转变。随之而来地,预计海外金融公司的利润将会增加,业务扩张和员工人数也将随之增长。
TMT
科技行业发展空间巨大,
网络用户增加与企业创新不断产生

在TMT领域,中国的科技行业拥有最广阔的业务空间。近年来,中国蓬勃发展的科技行业取得了惊人的增长。未来,这一领域的成熟公司仍有巨大的发展空间,两个重要的原因是:
1. 仍未开发的在线市场 
随着越来越多的用户上网,必然会产生更多的客户、销售和数据,将促进科技公司的发展;
2. 创新 
中国的科技公司正在不断创新。随着技术研发支出的增长和新技术相关产品和服务的生产,科技领域的业务将继续壮大。
魏超英
中国区企业服务部董事总经理
“在中国,我们服务的科技行业中的企业客户在过去几年中的个数增长显著。我们认为这种趋势将会继续下去,尤其是那些成功的独角兽公司”
制造业
五个转型要素为
中国制造业带来积极影响

一些转型要素将为中国制造业未来带来积极的影响,其中的五点包括:
1. 中国制造 2025  
在 2015 年推出,这一政策旨在全面改善和提升中国的工业和制造业;
2. 国内消费市场 
中国蓬勃发展的 6.6 万亿美元的国内消费市场将继续为制造商提供更多的机会销售其产品;
3. 越来越多的工厂建立在较远的省份 
由于这些地区的土地成本和工资水平较低,制造成本也将受到控制或减少;
4. 工厂自动化 
随着智能制造的兴起,劳动力成本会降低,而产品质量会提高;
5. 一带一路倡议
这一促进全球贸易发展的宏大计划将为中国制造企业进入全球市场创造新的途径。
医疗健康
经济、人口、生活、及政府举措
将继续助推医疗健康行业

持续的医疗服务和医药产品的需求将继续助推医疗健康行业的发展:
1. 经济发展,随着可支配收入的提高,医疗健康支出也会增加;
2. 中国老年人口迅速增长 (根据联合国,到 2030 年中国65 岁及以上人口将达到2 亿4590 万人);
3. 越来越多的劳动力将从事那些在办公室久坐的工作;
4. 大量的人口生活在节奏更快和压力更大的城市环境中。
联合办公
一系列利好支持下,
联合办公将继续扩张发展

在大中华区写字楼租赁市场中,联合办公是增长最快的行业之一,从几年前的几个共享办公地点扩张至2018年八月底,在主要城市的670 个联合办公运营点。
未来,在一系列利好条件支持下,联合办公行业将继续扩张发展,其中包括:
1. 企业和风投公司的资本投入;
2. 千禧一代的崛起和富有创业精神的新时代 ;
3. 更多的跨国公司寻求灵活的租赁条约和成本节约的办公方案;
4. 先进的技术推动联合办公变革。
看到大中华区办公需求增长的潜力是重要的。但同时,也需要考虑到可能会在一定程度上影响需求降低的因素。值得思考的一个就是中美之间存在的贸易争端。
Shaun Brodie
大中华区租户研究主管及高级董事
“未来在大中华地区,我们希望越来越多的用户不仅仅把共享办公作为空间解决方案,而是整体产品,包括空间,设计,设施,技术,社区网络和服务。”
贸易与关税
中美贸易摩擦的温度时刻影响着
大中华地区商业地产市场

经过数年的贸易自由化和市场开放后,美国和中国最近互相提高了关税,标志着世界贸易的一个新转折点。如果进一步提高关税,将产生更大的商业不确定性,这种不确定性最终将以减少对甲级写字楼需求的方式来影响大中华地区商业地产市场。
另一方面,如果美中贸易摩擦降温,或者受影响的美国和中国企业找到规避高关税影响的方法,那么我们将会看到这些企业回归正常经营。随着业务逐步稳定,这些公司将再次对其房地产战略持积极态度,从而对大中华区优质办公空间的需求更加稳定和持续。
上海甲级写字楼市场
现在与未来
过去的12个月,上海写字楼租赁需求保持强劲。甲级写字楼市场在此期间共录得915291平方米净吸纳量。
过去的一年里,内资企业仍是支撑上海写字楼市场的首要力量。受到成本因素的制约,外资企业在考虑办公空间扩张或升级时仍保持谨慎,它们多数会选择租约并维持在原有的办公地点。

在过去的一年里,受到联合办公品牌迅速扩张的影响,专业服务类行业的租赁需求持续增长,占到整体租赁面积的27.9%。与专业服务类行业相反,过去这一年金融行业碍于各类限制性政策,租赁面积仅占17.9%,环比下降9%。
另外两个重要的写字楼需求来源是制造业和TMT产业,二者吸纳面积均占到整体市场的16.3%。就制造业而言,一系列政府政策和措施,如“上海制造”,为制造业增长提供了良好的发展环境和政策支持,也积极推动该类企业的办公需求。在TMT产业中,大数据,人工智能,物联网以及新媒体正搭乘快速发展的列车,过去的一年,该类型企业在上海租赁了大量办公空间以满足其业务发展。

过去一年里,从区位角度而言,陆家嘴仍是金融企业在上海办公选址的首选市场区域,占到38.6% 的金融行业租赁交易(按面积计算)。受益于外滩金融集聚带与陆家嘴在金融产业差异化发展的战略定位,黄浦已经超越竹园,成为金融企业选址第二偏好的位置,占据18.8% 的比例。至于专业服务业,静安核心和黄浦(特别是南京西路和人民广场商圈)是两个最受欢迎的办公地点。另外,一些律所,咨询公司和联合办公运营点也会选择陆家嘴和竹园。
TMT行业对黄浦的办公需求最为旺盛,约35.9% 的租赁交易(按租赁面积)集中在该板块。而且,徐汇非核心也是TMT 企业优先选择的区域,约占租赁交易的32.1%。其主要原因是徐汇滨江被规划和定位为上海新的媒体,创意以及文化中心。

展望上海
上海最近宣布将进一步扩大金融业对外开放,包括银行业,证券业和保险业。支持外国银行在上海同时设立分行和子行。同时,支持在沪设立外资控股证券公司、基金公司和期货公司。这些政策无疑将激发金融行业未来的办公租赁需求。另外,为争夺市场份额,联合办公运营商将会在上海持续扩大其共享办公空间。最后,考虑到当前产业升级的驱动,TMT和制造业也将在未来几年上海写字楼市场中扮演重要的角色。
我们预计2019年
紧缩的贷款政策环境将促使金融行业继续保守发展。但这一现象也将通过行业改革得到平衡,行业改革将催生新的商机,继而促使受益公司扩张办公室的可能性。与此同时,专业服务业和TMT行业将继续保持业务增长。
最后,上海仍然是共享办公运营商争夺市场份额的城市之一。话虽如此,我们预计未来一年中共享办公各类品牌之间会进一步进行市场整合。
(以上所有数据信息截止至2018年第三季度)

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编辑: 李琳

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