成都楼市下半年,注意3大变化,牢记4个信号!

2019年07月09日 成都写字楼信息网 来源: 成都看点
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这半年,楼市很是热闹: 从调控放松,到政策收紧; 从楼市小阳春,到现在的楼市回稳; 从拿地热潮,到抢人大战; 从中央统一定调,到一城一策;
这半年,楼市很是热闹:

从调控放松,到政策收紧;

从楼市小阳春,到现在的楼市回稳;

从拿地热潮,到抢人大战;

从中央统一定调,到一城一策;

事有不少,但大势已定。

梳理上半年楼市脉络,主要有以下这4条信号线,同时也预示着下半年的楼市变化。

1、 调控政策松绑后突然转向

今年年初市场情绪悲观,普遍预期2019年房地产市场将步入调整期,多个城市调控力度有所放松。伴随着央行降准,积压的刚需和改善购房需求释放,楼市迎来“小阳春”。深圳出现通宵排队抢房现象,南京也出现了万人摇号买房的场景。

突然,4月中旬的政治局会议再提“房住不炒”,政策信号又开始转向“稳定”,苏州、西安等楼市火爆的城市纷纷升级了调控。再次强调 稳房价稳地价稳预期 的三稳政策。

市场上,前期积压的市场需求也大都释放完毕,5、6月份市场情绪相对回归理性,“小阳春”行情暂告尾声。至此,楼市开始步入又一段“冷静期”。

2、 一二线城市明显回暖

虽然政策再次收紧,但一二线城市市场需求依旧坚挺,市场热度明显好于去年同期,成交量同比有所提升。典型如厦门、上海,成交量从3月份的高峰开始下降,但相比2018年,成交仍然明显好转。

数据显示,2019 年上半年全国重点城市普遍回暖,重点城市二手房成交量环比增长 50%以上,大部分重点城市新房成交量增长。 重点城市中,成都、大连、上海涨幅领先。

3、 土地市场转暖

从2019年3月份开始,全国的土拍市场明显转暖,其中,二线城市土拍市场持续高热,成交“井喷”量价齐升。苏州、海口、合肥等热点二线城市高溢价地块成交频频,屡有地块拍出100%以上的高溢价。

主要原因有以下三点: 第一,一季度信贷环境相对宽松 ,房企融资相对容易,所以拿地也积极了。 第二,限价有所放松 ,不用亏本,房企便有了拿地的冲动。 第三,市场成交回暖 后,房企也需要补库存。

4、 “因城施策”时代到来

据不完全统计,6月份全国各地房地产调控次数46次,5月份41次,4月份60次,3月份15次,2月份21次,1月份68次。2019年上半年一共251次,同比上涨31%。

一方面,佛山、苏州、大连、南宁等多个城市因楼市较火被住建部约谈。苏州最典型,被住建部约谈后,苏州多次加码调控,全年房价涨幅目标是必须控制在5%以内。另一方面,不少城市的调控悄悄松开了口子:南京高淳取消限购,珠海放宽限购……

所谓“一城一策”,就是不同的城市采取不同的政策,太火爆就压一压,太萧条就松点口子。

梳理完上半年楼市变化,分析下半年楼市走向。用一句话概括, 2019年注定是楼市小年,下半年不会再有大行情。 但 细化来说,大概率会出现这3大变化。

1、 市场持续分化

市场的分化出现在每个城市内部不同板块及楼盘之间,也出现在一二线城市和三四线城市之间。

城市内部,有的楼盘可能再次出现万人抢房,而有的楼盘可能打折降价也无人问津。出现这种情况的原因, 一方面是限价导致部分楼盘不能按照正常的市场逻辑定价,出现极高的剪刀差;另一方面,购房者开始变得挑三拣四,部分区域部分楼盘呈现为买方市场。

更大的分化在于城市之间。三四线城市房价持续上涨的动能不足,政府的市场调节手段也更为有限,部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后,房价将因后续需求不足进入下跌阶段。此外,与一线城市相比, 准一线及二线城市房地产市场调节手段又相对薄弱,这导致准一线及二线城市房地产市场相对易涨难跌,一旦房价回暖,房价上涨的持续时间也要长于其他城市。

2、 信贷持续收紧,房贷利率可能上调

6月13日第十一届陆家嘴论坛上,央行书记、银保监会主席郭树清的表态中,就完全可以看出这个风向。郭主席说到:我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。 房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。

这是中国政府金融主管部门官员,对房地产金融化的严重性前所未有的描述和警告。这可能预示着未来一段时间货币政策的变化。

信贷的收紧,一方面是针对房地产业融资口的收紧,一方面可能是房贷利率的上调。 这在6月以来已经有所显露。比如6月20日,中国银行在杭州率先上调首套房房贷利率。前不久央行成都分行也曾发布紧急通知,要求首套不得低于上浮15%,二套不得低于上浮20%。

3、 加强土地市场调控

2019年楼市目标一直都很坚定——稳房价稳地价稳预期,现在的房价、预期基本已经调控到位, 接下来的调控可能不是调控房价,不是调控购房者,而是控制土拍、控制地王。

目前看来, 最需要控制土拍、控制地王的当属二线城市。

一线城市卡死用地供应,增量太小;三四线城市购买力已被透支,天量供应没有价值。于是各大房企纷纷重仓二线城市土地,土拍尤为激烈,数十家房企抢地、上百轮竞价、溢价率超100%。

不仅前段时间苏州、东莞等城市出台新政加强了地价调控, 从成都近段时间的土拍也可以看出来。 6月27日的土拍重启熔断机制,在7月即将进行的几次土拍,也将启用熔断机制,甚至首次提出了现房销售。

但对地方政府来说,搞地铁、搞新区、搞产业规划,都需要钱,需要土地财政。而对高层来说,要控大局、把握好大方向。这是一场复杂的央地博弈。

所以一旦二线城市土拍再掀战火,势必会受到上头的预警。

而且最近已经多番表态吹风:

人民日报海外版警告“中国不会靠炒房拉动经济”,“因城施策”绝不是“因城放松”;

银保监会郭主席强硬表态“坚决避免出现房地产和金融资产的过度泡沫。”

毕竟现在是——稳定压倒一切!

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编辑: RL

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