融资成本两级分化 土地市场活跃央企身影

2019年08月12日 成都写字楼信息网 来源: 第一财经网
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伴随着融资渠道被全面收紧,开发商拿地的态度逐渐发生变化,尤其6月份以来,活跃在土地市场上的民营房企越来越少,而拥有融资优势的国企和央企渐成拿地主角。
伴随着融资渠道被全面收紧,开发商拿地的态度逐渐发生变化,尤其6月份以来,活跃在土地市场上的民营房企越来越少,而拥有融资优势的国企和央企渐成拿地主角。

中指院统计数据显示,1-7月,碧桂园累计拿地1086亿元,占据拿地榜榜首,万科以总额1030亿元占据榜单第二位,融创拿地总额达685亿元排行第三。

单看融资转折明显的7月,全国住宅用地成交总价TOP10中,有5宗由国(央)企竞得。

龙头房企和国(央)企展现出的融资优势,使其有资本逆周期拿地。6月,招商蛇口发行的公司债利率3.75%,7月中海发行的10年期美元债利率3.45%,而同期泰禾发行的4亿美元债年息达15%。

龙头房企和国企逆周期冲刺

近两年来,最热的土地市场是杭州。7月份,全国总价最高的地块也是出于杭州。

7月30日,杭州上城区、余杭区共2宗地入市,其中上城区望江地块,在11轮报价后,由被新世界以总价97.92亿元竞得。这是最新的全国总价地王。

在此前4日,俊发以91.97亿底价斩获昆明官渡区新螺蛳湾,共计789.4亩,计划开发成一个超级大盘,不过此交易中共包含11宗地,若以单宗计算,俊发将榜上无名。

7月15日,中海地产以79.4亿元拿下北京丰台花乡造甲村地块,溢价率18.79%,楼面价3.66万元/平方米,这是今年至今,北京的总价地王。

再往下溯,中国金茂以52亿元的总价,拿下南京秦淮区红花街道南部新城应天东街北侧地块。

紧随金茂之后的,是44亿拿下杭州钱塘地块的绿城、43亿拿下杭州世纪城地块的滨江集团、40亿元拿下广州增城项目的万科、40亿拿下宁波海曙区地块的雅戈尔、40亿拿下苏州相城区项目的地方国企苏州市相城交建、38亿拿下南京浦口区地块的雅居乐、37亿拿下南京栖霞区燕子矶的华侨城。

不计算俊发在内,上述10宗地中,有5宗为国企获得,占TOP10拿地总额的49.3%,其中包括中海、金茂等央企,也有苏州市相城交建这样的地方国企。

若综合今年1-7月数据,中指院监测得,碧桂园、万科、融创的拿地金额占据榜单前三位。

其中,碧桂园累计拿地1086亿元,万科保持拿地优势,以总额1030亿元占据榜单第二位,融创拿地总额达685亿元。

中海、保利、新城控股、龙湖、华润、绿地、金地皆榜上有名。

总体而言,TOP10企业1-7月拿地总额6605亿元,占TOP100企业的36.5%,龙头房企获取土地资源优势不减,行业集中度明显。排名第十的金地,拿地金额为407亿元,它代表着TOP10的拿地门槛。

无论是从1-7月的拿地总金额,还是7月单月的总价TOP10地块维度来看,冲在前列的主要为销售排名靠前的龙头房企和国(央)企。

行业普遍认为,拿地对资金的占用规模较大,考验房企的资金实力和营运能力,资金实力决定房企能否吃下项目,营运能力关系到后期的利润空间。

土地市场上的关键先生

就如决定房地产价值的因素是地段、地段,还是地段一样,决定房企在土地市场活跃度的要素是资金、资金、资金。

一季度时,房企有过松一口气的时刻,开发贷利率明显下降,针对C端购房者的个贷利率也同步下调,然后信贷宽松好景不长。

先是5月份的“23号文”发布,要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规给房企输血,紧接着,7月12日《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》发布,对房企海外融资作出限制。

如何拿地便宜的钱,是企业永远的烦恼,只是当下对房企而言,这种烦恼已成为紧箍咒。中海、华润置地、保利等房企能活跃在土地市场前线,与其融资优势和资金实力密切相关。而融资成本高企的房企,纵使再有规模渴求,也是心有余力不足。

譬如,华润置地就在兰州、大连、成都、贵阳、哈尔滨、上海、 长春等多个城市竞得了总价排名前五的地块,数量达十数宗。

华润置地近日公布的多宗借贷协议均无披露利率水平,但其于今年2月底发起的中票3亿美元的5年期融资,利率只要3.75厘,5亿美元的10年期融资,利率只要4.125厘,可见华润置地的融资成本远低于行业平均水平。

据同策研究院数据,今年6月,行业平均融资利率介入7-8%之间。

而同期,融资成本最低的是招商蛇口公开发行的公司债,规模达35亿元,票面利率仅3.75%;其次是金茂附属公司发行的5年期、2.5亿美元有担保优先票据,票面利率4%;而同是6月,中南建在境外发行的一笔总额为4亿美元的高级无抵押定息债券,票面利率就高达10.88%。

到7月,资金面更加严峻,市场上,利率最高的一笔融资,已达15%,远高于6月的10.88%

正如华润置地,央企出身的中海,能不费劲地拿下北京丰台那个总价地王,也有赖于资金支持。7月8日,中海在香港设立境外中期票据计划,10年期美元债票息低至3.45%,创债券发行利息成本最低纪录。

同策研究院研究员陈朦朦表示,当下房企市场化融资途径融资愈发困难,资金需求较大的房企采用多元化融资方式,但融资金额有限,甚至越来越多的房企不得不选择股权融资,通过项目子公司部分股权转让进行融资。

从城市群拿地企业来看,龙头房企继续坚持广布局的策略,足迹遍布各大城市群,而中小房企则集中于其深耕区域发展。

对此,近日房多多市场研究总监张键在2019年全国楼市半年报发布会上对记者表示,全国化布局,可以帮助抹平区域的波动,随着融资收紧,大房企全国布局放缓,区域性房企重获增长机会,未来或将出现区域性的千亿房企。

张键说,“每一个新周期,必然有人退出,有人崛起。”而土地存在每个周期中。

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编辑: RL

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