多地启动2020年首场土拍:成都宅地溢价近50%,南宁流挂

2020年01月13日 成都写字楼信息网 来源: 焦点房地产网
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1月8日,苏州和南宁两地同时开启新年首场土拍。但结果却大相径庭。
1月8日苏州和南宁两地同时开启新年首场土拍。但结果却大相径庭。

1月8日苏州开拍吴中区度假区商务金融地块和高新区白马涧住宅地块。其中高新区白马涧住宅地块经过5轮现场竞价最终拍至13.56%溢价率、需现房销售成交。

但南宁当日拍卖的兴宁区厢竹路以南、建兴路以东GC2019-133住宅、商业、商务综合用地但最终因无人报名而流挂。

另外根据时代周报记者梳理北京、杭州、成都、安徽也启动了“新年第一拍”但也是热度不一、“冷暖自知”。其中成都青羊区宅地以47.2%高溢价率成交而安徽省淮北市的一宗地块却面临流拍的状况。

上海中原地产市场分析师卢文曦向时代周报记者表示:“在2020年大家对于市场的预期已经较2019年有所减弱拿地也会更加谨慎。城市和地块属性都会影响房企拿地积极性。”

“城市的竞争力决定了市场的竞争力苏州目前从经济和人口的竞争力要明显高于南宁。另外白马涧地块属于纯住宅用地地块位置也接近中心区域所以受到青睐。但南宁这块地属于综合性质限制条件也较多影响了房企的拿地积极性。”卢文曦详细指出。

多位专家在接受时代周报记者采访时表示在市场表象背后城市的分化才是本质。

58安居客房产研究院分院院长张波在接受时代周报记者采访时指出:“各地的分化还在持续。从2019年的情况来看房企在粤港澳大湾区、长三角、环渤海等热点城市群的拿地积极性较高土地市场的溢价率也相对较高。但更多三四线城市则出现了明显降温从2019年土地流拍数量的情况来看排名靠前的城市分别为金华市、济宁市、南阳市、潍坊市、常德市、淮安市。房企从中小城市撤离的速度也在加快从三四线城市的流拍率来看流拍数量依然维持高位。”

一二线城市热度持续

苏州从2019年“小阳春”以来便是房企青睐的热点城市。

时代周报记者梳理发现1月8日开拍的热门地块2019-WG-60号高新区白马涧宅地于2019年11月25日挂出根据出让公告符合报名资格条件的竞买申请人可于2019年12月26日起至2020年01月06日登录网上交易系统提交申请。

“12月26日当日白马涧宅地就已经出现5轮加价在70秒内加价至92979万元溢出地块起拍价9.9%逼近现房销售。1月8日早上10:00土地竞拍开始又加价5轮进入一次性报价阶段。最终由苏高新&禹洲以96048万元总价、14763元/平米楼面价、13.56%溢价率竞得。需现房销售。”克而瑞苏州房产测评分析道。

2019年5月11日由于地市热度显现苏州市政府即发布了《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》加强了苏州土拍市场的地价指导其中要求:土地竞价超过市场指导价5%~10%需工程竣工验收后方可申请预售许可;竞价超过市场指导价10%~25%转为一次报价出让。

“本场土拍有别于此前地市低调平稳常态众开发商拿地热情高涨现房再度诞生也打响了苏州新年土拍大战头一枪。”克而瑞苏常片区总经理戈文问向时代周报记者表示“但这主要是由于白马涧地块素质较为优质。”

戈文问进一步指出白马涧向来不缺优质地块2019年11月6日开拍的白马涧47号地块也是如此在正式开拍前就已经加价1亿逼近现房销售的销售条件正式开拍后再加价1轮拍至溢价率10.93%抵达现房销售。“从区域角度来说目前地块周边新房稀缺未来楼盘价值也被看好。”

时代周报记者梳理发现除了苏州之外北京、杭州、成都三城新年首场土拍也保有温度。

1月3日北京、杭州主城区、成都三地不约而同开展新年首场土拍。其中北京石景山古城南街东侧(首钢园区东南区)两宗不限价宅地吸引了招商、融创、中海、首开、华润等十余家房企参与并最终以25.93%和17.74%的溢价率成交;1月3日杭州主城区2020年首场土拍进行本次土拍包括两宗商住用地最终以5.12%和10.76%溢价率成交;同日成都开拍青羊区一宗宅地和一宗商住用地以及高新西区一宗人才公寓用地其中青羊区宅地最终以47.2%高溢价率成交商住用地溢价率为12.35%高新西区人才公寓用地底价成交。

三四线城市遇冷

在市场压力下三四线城市却没有这么好运。

根据相关研究机构2019年全国300城市土地市场交易数据2019年全国300城市土地供应同比微增一二线城市供应走高三四线城市供求两端同比下滑。具体来看2019年三四线城市土地供求热度下降出让金总额及楼面价走高溢价率同比下滑——数据显示2019年三四线城市共推出土地面积积79422万平方米同比下滑3%成交62886万平方米同比减少6%土地平均溢价率为15%较去年下降2个百分点。

从新年首场土拍情况来看除了南宁之外安徽省淮北市也出现了流拍的情况。1月7日安徽省淮北市公开出让2宗地块其中包括1宗宅地和1宗商服用地最终宅地以22.2%溢价率成交但商服地块因报价未达底价而流拍。

“一方面在房地产调控政策基调从严的背景下金融监管持续加强叠加市场调整预期强化销售回款压力加大房企资金压力凸显拿地更趋理性;另一方面从流拍地块的特点来看部分地块或因总价偏高或因限制性条件较多亦或因位置偏远且周边交通、配套资源欠缺在企业理性拿地背景下出现流拍。但整体来看三四线城市土地流拍较多土地市场活跃度相对偏低。”中指研究分析指出。

“房企重回一二线的趋势已经非常明显。”张波直截了当地表示。

这主要是基于需求侧的变化张波解释道:“一方面是棚改结束三四线以及下城市未来购房需求总量会出现较为明显的下降过于激进在三四线拿地未来的风险性会不断提升;另一方面从目前二线城市的抢人政策来看对于人才的吸引力远大于三四线城市未来三四线城市新增居住人口的增长也会显明弱于二线城市同步导致房企逐步退出三四线城市。”

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄则向时代周报记者判断:“预计2020年城市间的分化将进一步加剧。一二线城市热度不减稳中有升未来房企将会加大在一二线城市拿地力度;受到棚改政策逐渐退出以及部分需求被提前透支的影响预计明年三四线城市土地市场热度整体下降土地市场逐渐转冷房企加速撤离三四线。”

但卢文曦认为分化并不仅仅从城市级别来判断预计2020年核心都市圈周边城市表现将较好。

卢文曦表示:“分化不仅仅只是存在于一二三四各级城市之间。从现在的市场情况我们可以看出即使是二线城市所处区域不同市场状况也会不同。而市场表现较好的城市普遍出现在核心都市圈的周边无论是二线还是三四线城市。”

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编辑: RL

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