西部城市TOD发展潜力如何?

2020年01月09日 成都写字楼信息网 来源: 红星新闻
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2019年末,成都宣布城市轨道交通运营里程突破300公里,随之进入全国地铁运营里程排行榜前8强城市。随着地铁应运而生的“TOD”模式,带来的则不仅是城市运营的新事物、新模式,还有全新的商机。

2019年末,成都宣布城市轨道交通运营里程突破300公里,随之进入全国地铁运营里程排行榜前8强城市。随着地铁应运而生的“TOD”模式,带来的则不仅是城市运营的新事物、新模式,还有全新的商机。

7日,第一太平戴维斯发布《中国西部城市TOD发展潜力专题报告》(以下简称《报告》)。《报告》显示,成都在西部主要城市TOD发展潜力评分中获得63.6分,系成都、重庆、西安、昆明、贵阳西部五城中最高。

成都地铁接驳写字楼比例已达83.3%

《报告》中将轨道要素、链接要素、政策要素、人口要素、经济要素和出行要素作为评分的关键项。

其中,轨道要素主要考虑城市在高铁运营长度、线路数,以及地铁站点数、线网密度、客流量等方面的现状和规划。而链接要素则要考察高铁站于地铁的链接度、甲级写字楼和购物中心连接轨道的比例。

以成都为例,其在前两项的表现相当前沿。2019年,成都地铁运营长度达到302公里,站点数为192个,站点密度和线网密度分别为0.0582个/平方公里、0.0916公里/平方公里。

而成都地铁接驳写字楼、购物中心的比例已经达到83.3%、19.2%,根据已批复规划的项目,这一数字还将分别达到94.2%、25.3%。

在政策支持方面,2018-2019年,成都陆续出台《成都产业园区设计规划导则》、《成都加快建设国际消费城市行动计划》等,其中既强调了城市要遵循TOD开发模式,以轨道交通站点为依托,形成地下通道及地下商业街,实现轨道交通站点的复合化利用,同时加快培育建设3个高端新商圈,以金融城为中心统筹地铁TOD商圈开发集成打造高端消费商圈。

不过,成都也必须意识到,在TOD的打造中城市仍有一些不足之处。比如成都可进一步加强高铁、地铁及其他公共交通的无缝连接,更充分发挥公共交通枢纽一体化的带动作用。

TOD优化城市群空间结构

为什么要专门为西部城市打造一份TOD“说明书”?《报告》解释称,城市经济高速发展提升对轨道交通依赖度,而从近十年西部城市经济发展看,GDP增速全国领先,对密集轨道交通网络的需求急剧扩大。

以成都和重庆为例,过去十年,两地建成区面积分布拓展了2.2倍和1.6倍。这也意味着,随着城市的发展,大量人口涌入,城市不断向外扩张,人的出行活动范围逐渐扩大,对城市交通网络的承载能力提出了更高要求,需要依赖高密度的轨道交通网络。

成都地铁5号线重点站一览

更为重要的是,城市群发展需要城际轨道交通助力,尤其是,伴随西部城市城镇化水平的稳步提高,以中心城市为核心的城市群建设也不断深入。

比如,近日大热的成渝双城经济圈就迫切需要TOD的支撑。《报告》显示,成渝城市群范围包括四川省内以成都为中心的10余个市县及重庆市的20余个县,2017年常住人口达到了9495万人。

“城际交通网络是构成城市群的骨骼支架,TOD模式能够优化城市群空间结构,发挥城市之间的联动效应,提升城市群整体发展质量,促进其可持续发展。”第一太平戴维斯成都项目及开发顾问部助理董事李璐嘉说。

成都地铁5号线廖家湾站TOD综合开发项目效果图

当然,TOD开发模式不仅在于解决问题,还能将城市日益密集的轨道交通网络的价值发挥到最大。 《报告》中提到,TOD也自带经济价值,包括促进工业、房地产、运输、建筑等相关产业的发展,同时还能增加就业机会,并混合土地利用,增强交通设施建设的投融资能力,提升城市经济活力,从而促进周边区域土地价值的提升。

轨道交通重塑城市商业市场

其实,在TOD的发展探索中,已经不乏一些案例的形成。比如,《报告》就特别提到了上海地铁1号线的发展过程,为城市发展所带来的变化。

上海地铁1号线是上海的第一条地铁线,于1993年5月开通试运营。其开通改变了上海核心城区和郊区用地类型的占比,同时也改变了轨道交通周边的人口分布。

与此同时,城市内部轨道交通也将重塑城市商业市场。尤其是,直接与地铁站连通的购物中心包含大部分城市标杆型商业项目,整体品质更高,平均租金显著高于未与地铁站连通的项目。

上海徐家汇

与地铁相连的便捷性,也为商业项目带来大量人流,增加了商场的人气。因为地铁直达属性极大增强了商业项目的区位优势,赋予项目更强的招商吸引力,从而让整体空置率会明显低于一般项目。

小知识:TOD模式是什么?

TOD指的是以公共交通为导向的开发(transit-oriented development,TOD)。是规划一个居民或者商业区时,使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。


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编辑: RL

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