深圳写字楼市场经历“过山车” 三季度吸纳量环比降45.3%

2020年10月26日 成都写字楼信息网 来源: 华夏时报网
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今年前三季度,深圳甲级写字楼吸纳量就像过山车。经历了一季度写字楼租赁需求的大幅下滑之后,二季度,被疫情抑制的需求集中释放,深圳市写字楼吸纳量大幅上升。由于二季度需求的集中释放,三季度,深圳甲级写字楼市场吸纳量环比下降45.3%。
今年前三季度,深圳甲级写字楼吸纳量就像过山车。经历了一季度写字楼租赁需求的大幅下滑之后,二季度,被疫情抑制的需求集中释放,深圳市写字楼吸纳量大幅上升。由于二季度需求的集中释放,三季度,深圳甲级写字楼市场吸纳量环比下降45.3%。

三季度,深圳市写字楼空置率环比上升1.6个百分点至29.7%,第一太平戴维斯预计未来深圳市写字楼的空置率将突破30%。对此业内人士表示,过量供应是空置率上升的主要原因,政策导向仍利好深圳写字楼市场的长线投资。

吸纳量环比大幅回落45.3%

第一太平戴维斯数据显示,三季度深圳写字楼吸纳量环比回落45.3%至9.3万平方米。对于吸纳量环比回落较大的原因,第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇表示,这是第二季度被疫情抑制的需求集中释放导致的结果。

三季度深圳市写字楼大宗交易较少。“在谈的项目较多,但是交易双方存在价格分歧,预计受年底业绩的影响,卖方会降价促成交易达成。”第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄表示。

对比2020年上半年的季均吸纳量9.2万平方米,第一太平戴维斯得出结论,三季度甲级写字楼需求稳步复苏。

报告显示,TMT和金融类企业仍然是租赁需求的主力,此外,专业服务类企业的市场活跃度上升,季内有数宗上千平方米的租赁成交诞生。

三季度深圳甲级写字楼租金继续下探。第一太平戴维斯数据显示,三季度深圳市甲级写字楼平均租金为192.4元/平方米/月,环比下降0.2%,同比下降7.0%。“和去年比起来,降价幅度在10-20元/平/月。”从事写字楼业务7年的张鹏(化名)对《华夏时报》记者说。

尽管深圳市甲级写字楼市场需求复苏,但是空置率依旧攀升,位居四个一线城市首位。第一太平戴维斯数据显示,三季度深圳平均空置率环比上升1.6个百分点至29.7%。对此,第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇强调,过量供应是空置率上升的主因。三季度深圳市共计四个写字楼项目竣工入市,新增面积约31.5万平方米。其中,罗湖区、宝安区季内无新增供应,空置率则环比回落。

值得注意的是,三季度67.3%的新增面积在南山区前海片区,南山区现有存量首次超过福田区。尽管在存量上稍有赶超,但在租金价格方面,福田区仍然位居各区首位。第一太平戴维斯数据显示,三季度福田区甲级写字楼租金均价为216.7元/平方米/月,租金指数环比上升1.1%,南山区则为180.7元/平方米/月,环比下降1.0%。

“南山区整体价格比福田低,从最贵的超甲级写字楼来看,福田区的价格在500元/平方米/月左右,但是南山区在300元/平方米/月左右。”张鹏对《华夏时报》记者说:“比如南山区高新园北片区,现在还没通地铁,所以租金价格也会便宜一些,”

未来深圳空置率将突破30%

对于接下来的市场趋势,第一太平戴维斯数据显示,四季度,深圳约有39.1万平方米的新增甲级写字楼入市,2020年全年,预计共有126万平方米的新增面积交付,未来深圳空置率将突破30%,达历史新高。

未来深圳写字楼市场将继续以租户方为主导。“经营实力强,租赁需求面积大,承租能力较高的优质租户具有更大的谈判空间。”谢靖宇对《华夏时报》记者说:“第三季度,客户的问询量增加,买卖双方对于价格的期待差距在缩小,预计四季度,甚至未来一年,深圳写字楼投资市场活跃程度会提高。”

政策导向利好深圳写字楼市场的长线投资。林木雄表示,10月11日印发的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》强调了土地、劳动力、资本、技术、数据五个要素的市场化配置体制机制,这表明深圳拥有深化改革的利好。

政策设计着眼于产业长期发展,当前市场仍将承压。戴德梁行相关研究表示,深圳经济的韧性、优质的营商环境为产业发展创造了良好的条件,也为甲级写字楼长远的需求增长奠定了基础。不过当前全球尚未摆脱疫情的影响,企业的决策仍然趋于保守,深圳写字楼市场处于供应高峰,市场的压力不可小觑,短期内主要市场指标承压态势较难显著改善。

“疫情后期,新冠疫苗已经开始临床试验,租写字楼的人也逐渐变多。但是对我们来说也并非那么简单,因为现在行业竞争大,许多中介职业道德低,扰乱行业规则。”对于即将到来的行业复苏,张鹏对《华夏时报》记者说。

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编辑: RL

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