多地土拍按下“暂停键” “小阳春”滞后

2020年02月20日 成都写字楼信息网 来源: 中国经营报
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突如其来的疫情对房企的销售、推盘、施工均造成影响。
突如其来的疫情对房企的销售、推盘、施工均造成影响。

《中国经营报》记者通过采访获悉,包括万科、佳兆业、花样年等多数房企已经在2月10日陆续复工,除了一线员工以外,多数职能部门还处于在家办公的状态,碧桂园集团方面透露,总部员工在2月10日至16日采取远程办公模式。

在土地端,多地暂停土拍、工地延迟复工,陷入停滞状态;在资金端,克而瑞研究指出,今年3月份房企将迎来年内首个偿债高峰,金额达到727.5亿元,同时也让部分高周转房企陷入焦虑。

在复工延后,偿债高峰来临的情况下,高周转房企正迎来最难熬的一个月。

土拍“延期” 房企陆续复工

据记者不完全统计,疫情期间,全国已有北京、上海、深圳、成都、重庆、佛山、福州、武汉等多地发布土地出让时间调整公告,为地方土拍按下“暂停键”。

其中,佛山顺德已有接连两宗地块相继延期。其中,原定于2月7日出让的北滘碧江社区地块将延期至2月18日进行出让,而另一宗原定于2月17日出让的乐从横二路商住地则将延期至3月17日网拍。

深圳市土地房产交易中心发布公告,顺延了多宗土地的公告期,原定于2月1日出让的居住用地A122-0364、A822-0408、J312-0044,公告期顺延至2020年2月9日,挂牌期自2020年2月10日起至2020年2月20日15时止,总起始价30.29亿元。

重庆市顺延的地块共有14宗,其中的宅地、商住地块及商业用地共有9宗,总建筑面积达70.56万平方米,总起拍价为18.84亿元。所有土地公告截止日期顺延10天到12天之间不等,最晚的一块土地公告截止日期将顺延至2月24日。

中指研究院的报告指出,以SARS期间为例,2003年上半年,特别是3月、4月疫情高发期,全国重点城市土地供应规模增速回落明显,成交规模同比显著降低。但进入下半年,宅地市场迅速回弹,“下半年宅地市场反应迅速,供地大幅放量,下半年供地总规模达到上半年的4.6倍,同时拉动全年供地面积同比大幅增长。”

中指研究院方面判断,整体来看,在疫情逐渐消退后,推地量将骤然提升,全年土地成交整体平稳推进。建议房企理性拿地,并为抓住随后的市场结构性机会、为在土地放量期投资拿地做足准备。

除了土拍以外,由于建筑工地复工日期同样存在不确定性,使得地产商不得不重新开始规划运营节奏。

2月4日,广州市住房和城乡建设局(以下简称“广州住建局”)曾发布一份《紧急通知》,对广州全市各区所有新建、节前停工的在建房屋建筑工程(含地下综合管廊工程)的复工(含新开工)时间进行规定,不得在2月9日24时前开工、复工。

据了解,广州各建筑工地在2月10日后陆续复工,部分项目则稍有延后。数据显示,广州市内有近2000个房建项目、近80万工人,为防控疫情,广州市住建局已推出线上平台“穗建平安”对所有房建工程项目人员进行疫情信息采集。

典型房企如中国恒大,下发命令称全国1246个项目、1040个售楼部在2月20日前不得开业,具体开工、开业时间将根据疫情情况另行通知。

由于房企延长假期,加上线下售楼部停业、项目延迟复工等原因,1月份地产行业的销售低迷或将持续至整个2月份。

销售遇冷 “小阳春”延后

尽管2月10日是多地节后复工的首日,但目前房企对开放售楼处的态度偏谨慎,大部分新盘售楼处仍是关闭状态。

据广州住宅成交数据中心统计,2月1日~2月7日广州一手房住宅每日销量始终在个位数,7天内全市仅售出23套,单日最高销售量为9套,2月2日、3日连续两天为0套。

据克而瑞地产研究院发布的《2020年1月中国房地产企业销售榜》显示,截至1月末,TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.05亿元,百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%。

以排名位居前五位的房企万科、碧桂园、恒大、中海地产及融创中国为例,五家头部房企中,除了万科和碧桂园分别录得16.1%和0.12%的增长之外,其余三家房企恒大、中海地产及融创中国1月销售额同比去年分别下滑5.73%、19.8%和22.6%。

中原地产首席分析师张大伟认为,目前来看,在1月下旬到2月份,全国房地产市场成交量跌幅起码在80%以上,如果疫情不缓解,最近市场的成交量将继续下跌。

“总体来看,房企上半年成交量受影响较大。”58安居客房产研究院分院院长张波向记者分析称,“从往年的情况来看,热点二三线城市往往是返乡置业的热点区域,今年将会出现热度大面积下降;另一方面则是今年小阳春,按以往情况来看,楼市热度会在春节后1个月左右时间开始快速提升,今年部分城市的小阳春或不及去年,预计楼市热度会延迟至二季度。”

对于目前房企热衷实施的线上售房,中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林指出,“房企发力线上销售,我认为推出‘无理由退房’势在必行,这将有效提升消费者线上购房积极性,避免因无法现场验房导致的信息不对称问题,在如今房企进入白刃战的现状下,尽快增加销售收入,稳住现金流。”

延迟复工、暂缓土拍、销售遇冷,“高周转”房企能否扛过?中指研究院指出,部分企业受到疫情冲击在现金流方面已经显现出压力,尤其是一些高周转企业,在运营过程中会面临不小的挑战。

高周转房企面临挑战

“不懂高周转,莫谈房地产”,多年来,高周转的发展模式成为房地产公司冲击规模、实现高利润的法宝。

高周转的核心是资金的高周转,疫情之下线下售楼处冷清,房企期待的返乡置业及三月“小阳春”也难将实现,销售回款难以满足企业资金需求,后续开发将承受巨大资金压力。

自2016年以来,房地产调控收紧,股权融资、债券融资、信托等房地产融资渠道均在一定程度受到限制。目前而言,发债仍是房企融资的首选途径,境内发债也被限制等情况下,海外发债成了最优选。

1月房企债券融资环比增幅较大,其中海外债占比超七成。Wind数据显示,2020年以来,内地房企境外发债规模合计已达185.68亿美元,其中1月发行规模为181.58亿美元,折合人民币1271.06亿元,较去年1月的106.2亿美元同比增长70.98%。

需要指出的是,在债券市场,房企规模并非评级机构和投资者唯一看中的方面。财务结构健康、营收水平稳健的房企依然占尽先机,这一点从头部房企的融资成本表现可见一斑。

具体来看,1月发债金额最高的企业为中国恒大,发债总量为461.2亿元,主要是因为恒大发行了60亿美元的境外票据;此外,龙湖发行的两笔境外优先票据利率分别为3.38%和3.85%,且发行的28亿元公司债利率水平也较低,在4%左右。

值得注意的是,美元债的融资代价较高,记者梳理近期发债房企发现,中国恒大、花样年、佳兆业、佳源国际、德信中国等超10家房企的美元债利率均超10%,其中明发集团高达15%。

国内政策对海外融资的用途有所限定:明确限制房地产企业海外债资金投资房地产项目、补充营运资金等,“借新还旧”仍是企业海外融资的主要目的。

高周转房企的现金流岌岌可危,发债也只能解燃眉之急。盘和林指出,“疫情的确导致了靠高周转生存的房企面临资金承压的问题。房企要尽快改变原有销售计划,发力线上销售,并且允许无理由退房,尽快通过线上完成交付或者支付定金,为公司确定一部分未来的收入,同时,借助当前销售、生产等停滞的机会,进行组织结构改革,适度精简管理层级,勒紧裤腰带,为疫情结束后蓄力。”

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编辑: RL

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