苏州出台楼市新政:打开现房销售限制等

2020年02月20日 成都写字楼信息网 来源: 华夏时报
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2月19日上午,苏州市自然资源和规划局发布《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》(以下简称“《通知》”),对土地出让规则作出调整,包括加快工业用地供应,保障产业项目落地;调整交地、开竣工等履约要求;延长土地出让金缴纳时限;调整超过市场指导价报价规则等。
2月19日上午,苏州市自然资源和规划局发布《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》(以下简称“《通知》”),对土地出让规则作出调整,包括加快工业用地供应,保障产业项目落地;调整交地、开竣工等履约要求;延长土地出让金缴纳时限;调整超过市场指导价报价规则等。

对于今日发布的《通知》,业内人士普遍认为释放出了政策层面调整的松动信号,对于苏州楼市而言是一大利好。疫情之中,放松项目入市的条件对于缓解行业的整体压力将起到重要作用。

苏州应对疫情发布楼市新规

《通知》中,调整超过市场指导价报价规则的规定最为引人关注。《通知》指出,住宅(商住)地块不统一要求设置竣工预售许可调整价,超过市场指导价的,不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可;进入一次报价的,不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。

此外,已成交的需要封顶或现房销售的地块,可以提前入市,这是阶段性的举措,后续会有细则。《通知》规定,已成交须工程结构封顶或竣工验收后预售、销售的住宅(商住)用地,开发企业预售、销售的时间节点可适当提前,以按照正常工期测算的预售、销售时点为基准,提前时间按疫情防控一级响应天数计算,具体由住建部门核定。

对于《通知》,多名业内人士看法较为一致,大多认为是一种利好。

“这一新政对应的是2016年8月苏州出台的土地政策。”58安居客研究院首席分析师张波告诉《华夏时报》记者。

公开资料显示,2016年8月11日,苏州市发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》(以下简称“《意见》”),其中,前三条提出“加大土地市场供应,调整土地供应条件,以及引导土地出让理性竞价”。

张波指出,原政策要求,土地出让成交价超过市场指导价,工程结构封顶后方可申请预售许可,超过市场指导价10%的,工程竣工验收后方可申请预售许可。在原政策影响下,2019、2020年都会有不少项目需达到现房才可销售,这对于2019年的确会有效保持地价的相对稳定。

“但2020年在疫情影响下,房企销售遇到很大困难,现金流短缺问题将影响到整体行业的健康发展,在这一背景下,放松项目入市的条件对于缓解行业的整体压力将起到重要作用。”张波同时表示,这一政策也释放出政策层面调整松动的信号。

“该政策对苏州既有的竣工预售许可调整价进行了调整,有助于房企灵活应对既有的现房销售规则,充分体现了降低房企项目运作成本、灵活调整预售和销售节奏的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进也告诉《华夏时报》记者,此类政策也使得相关房企在预销售方面的灵活度提高,无论是对于后续的拍地,还是既有的土地开发,都可以形成积极的作用,也有助于加快房企资金回笼,同时在后续拍地中减少顾虑。同时,能够压缩资金回笼周期,有助于降低企业资金压力,也有助于后续房地产业务更稳健的开展。

克而瑞苏州测评发布的报告更是直言,此次苏州调整土地政策取消结构封顶和现房销售对房企而言可谓“重大利好”:“减轻房企的资金压力,降低了房企的拿地门槛,以吸引更多的房企来苏在拿地……此举对停滞的苏州楼市有一定的促进作用。”

不过,中原地产首席分析师张大伟的看法比较谨慎。其向《华夏时报》记者解释说,苏州此举把原来的约束房企投机政策取消了,有利于之前非理性拿地企业解套。同时,本来这些房子可能是一年后入市,现在就可以入市了,按照资金成本,很可能降价抢客户。

张大伟直言,这对市场成交没有什么好处,很可能这一批项目抢工期,只是对于2019年拿地企业有利。事实上,“市场更期待在房住不炒的前提下,降低购房者成本”。张波也指出,目前的政策放松多针对于房企本身资金层面,针对限购限贷等政策的放松短期内很难大面积推行。

稳经济、稳地产政策更受青睐

《华夏时报》记者注意到,近期不少省市都相继出台了“救市”政策。中原地产研究中心统计数据显示:2月份以来已经有河北、天津、重庆、浙江、上海、西安、福州等10多个省市密集出台了涉房支持政策,意在缓解房地产企业资金周转压力,另有30多个城市针对公积金政策在疫情下出台了不同的宽松政策。

例如,同为江苏省经济靠前的城市,2月12日,无锡市连夜印发《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情 保障城乡有序建设的政策意见》,其中多项政策就税收、信贷、资金、预售、工期等方面给予房地产行业全方位大力支持,规定至疫情结束,受疫情影响缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的,可申请房产税、城镇土地使用税困难减免等。

张大伟分析认为,多地发布房地产政策,的确一定程度上缓解了房地产企业的资金压力,特别是减缓土地出让金交付,对于很多之前拿地企业有很大作用。另外,预售资金的监管政策放开,对于企业资金压力缓解也有很大作用。

不过,目前的房地产政策基本都只针对节流有一定的影响,对于房地产企业来说,最大的问题还是资金压力,特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复,房企到3月份将面临普遍性的资金压力。延期缴纳土地款、放松商品房预售条件、延期还款、延期交房等政策都在一定程度上减轻了开发商的负担。

“目前全国各地售楼处基本关闭,而工地也都停工,这种情况下,现有的房地产政策肯定已经不合时宜。对于全国市场来说,应该在房住不炒的基础上,放开刚需和改善购房。”张大伟直言,短期看,目前的房地产政策对房地产资金链的缓解影响不大,应该有更多城市出台更多的稳定经济、稳定房地产措施。

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编辑: RL

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