联合办公运营商:空置率陡然上升

2020年04月20日 成都写字楼信息网 来源: 中国经营报
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联合办公领域明星企业WeWork和昔日“救星”软银集团因30亿美元收购要约撤回问题对簿公堂,引发了国际市场对于联合办公企业的悲观情绪。
联合办公领域明星企业WeWork和昔日“救星”软银集团因30亿美元收购要约撤回问题对簿公堂,引发了国际市场对于联合办公企业的悲观情绪。

而在国内,情况却恰似相反。曾经对外宣称是首个在管面积破百万的联办企业——纳什空间创业科技(北京)有限公司(以下简称“纳什空间”),于近日获得了老股东的增持。在融资消息公布的同时,纳什空间表示,预期2020年实现全面盈利。

但疫情与创业环境变化的影响,让这一宏愿蒙上阴影。实际上,从去年开始,陆续就有业主和租客反映纳什空间拖欠房租、押金。

《中国经营报》记者近日走访纳什空间在北京的部分门店发现,其所运营的联合办公门店空置率明显上升,有的门店单层空置率将近50%,此外不少门店均已降价求租。

拖欠押金、房租

租客高杰(化名)是一家创业公司的员工,其所在公司的办公地点为朝阳区光华路5号院世纪财富中心1号楼东塔的一间独立办公室,出租方为纳什恒富企业服务(北京)有限公司(以下简称“纳什恒富北京”)。

今年年初,因经营原因,高杰的公司决定提前退租。在高杰提供的退租协议上,记者看到,双方于2月1日签订了退租协议,纳什恒富北京需向承租方退付押金。“我们当时是押三付三,因为提前解约需要被扣掉两个月押金,扣除其他费用,他们还需要向我们支付53000元。”

按照之前的出租合同约定,纳什恒富北京需在20天内向承租方退还押金。但直至现在,高杰所在公司仍未收到退还的押金。

高杰向记者出示了他们与纳什恒富北京工作人员最近的一次微信聊天记录,对方表示“公司近期由于疫情租金收不上来,导致资金有点紧张,所以退款时间往后拖延。”而具体延后到多久,对方则回复称“大概4月底左右”。

据记者了解,纳什恒富北京为纳什空间子公司。纳什空间主营联合办公和超级办公室的出租业务,从业主手中签约房源,并对房源做出相应的装修改造,再出租给中小企业主,相当于办公租赁领域的“二房东”。

与高杰有同样遭遇的租客不在少数,他们甚至成立了维权群,每天打电话不停地催款。

除了租客之外,同样有不少业主表示被纳什空间拖欠房租。据天眼查统计,纳什空间目前已牵涉的房屋租赁合同纠纷共6起,其中4起发生在今年。

记者针对拖欠押金、房租问题致电致函纳什空间,截至发稿时未获回复。

空置率高企

实际上,在疫情之前,国内的联合办公市场就已经营惨淡,今年初的疫情更加剧了这种状况。

“他们面向的都是小型初创公司,但这几年环境不好,创业公司都没钱,租不起了。”高杰向记者说道。

据了解,纳什空间目前在北京、上海、天津和深圳均有布局。据其官网披露,2018年11月时在管面积突破100万平方米,是当时国内首个在管面积破百万的共享办公企业。

近日,记者走访纳什空间在北京中关村SPACE店时了解到,该联合办公区位于银丰大厦3、4层,官网信息显示共有431个工位,工作人员称目前4层的办公区已经租满;但3层尚有较多空置房间,据记者粗略估算,有将近50%的空置率。

当记者提出想租一间6个工位的办公室时,工作人员随即向记者推荐了几间,其中一间6个工位带窗户的办公室每月租金为9500元左右,具体价格还可以再谈,工作人员表示现在疫情期间可以适当优惠,租一年可免一个月租期。记者在官网看到,中关村SPACE店的每个工位标价为每月2000~2500元。

中关村附近汇聚了众多中小初创企业,相应的办公租赁需求也应运而生,除了中关村SPACE店之外,附近还有优客工场等联合办公运营商。但记者在走访中了解到,位于中关村海龙大厦内的优客工场门店已进行调整。

据海龙大厦门口保安称,优客工场在这里曾租有两层办公区,分别为8层和11层,疫情期间,自己每天在登记册上看到8层只有七八个人进入。

“优客工场在海龙大厦的办公室早就关闭了,我们中关村店这边的4层之所以现在已经租满,就是因为他们关闭了,那边的客户都跑我们这里来租了。”纳什空间内部一位销售人员向记者说道。

优客工场方面对记者表示,海龙大厦8层和11层现在是要求整租,正在招租中。

而在纳什空间的高端店——SPACE·世纪财富中心,情况亦相似。记者走访时看到,其联合办公区内的租客多为小型投资公司、律所或一些大型企业的分部,目前仍空置较多,公共区域仅有两三个入驻企业的员工在商谈工作事宜。

工作人员解释称,这是因为疫情期间北京对于复工率的要求是不能超过50%,另外有的企业是在家办公。

据了解,2018年底,纳什空间对外宣布签下世纪财富中心面积8000余平方米的办公空间,在CBD商圈高端办公社区再落一子。其销售人员介绍称,SPACE·世纪财富中心设有联合办公区和超级办公室两种租赁形态,疫情期间价格都可优惠。其向记者介绍的一个8人间,价格由原来的每月25600元降至20000元,正在求租中。而另外一间155平方米的超级办公室,价格由原来的每月78000元降至65000元,目前也在招租中。

在望京区域,纳什空间在望京SOHO内签下的都是超级办公室业态,销售人员带记者所看的一间110平方米的办公室,价格由原来每月30000元降至26000元,同样尚未租出。

“望京SOHO里面企业签的房源,也有不少小业主,这些业主给出的价格会比像纳什空间这样的‘二房东’要便宜,比如‘二房东’一般是每天每平方米7元,他们每天6元。”纳什空间委托的房产销售中介说道。

此外,纳什空间还在望京SO-HO附近的博泰广场分布有店面,空置率亦较高,联合办公区内至少有20%的房间空置。

记者走访其在博泰广场的店面时看到,博泰广场紧挨着的马路对面,即是一个名为“星源国际”的商住两用项目,该项目开发较早,临街的三栋楼即是商办用途。其楼梯间张贴着不少针对办公人群的出租广告,一间65平方米的开间,每月租金7200元,中介表示具体价格还可以再谈。而同样面积的办公室,在纳什空间博泰广场店内,则要9000元以上,纳什空间工作人员称这已经是打完8折之后的价格了。

老股东增持

据天眼查统计,从成立以来,纳什空间共获得7次融资,其中不乏碧桂园、远洋资本及华融系这样的投资方。2019年6月,纳什空间发行了国内联合办公领域首单ABS,该项目发行规模为2亿元,由渤海汇金证券资管作为计划管理人和销售机构,中合担保作为担保机构,优先级资产支持证券获得AAA评级。据了解,目前,公司每个季度还需要偿还ABS的本息。

其最近一次获得融资的时间为4月7日,老股东远洋资本选择继续增持,具体金额暂未披露。

据了解,远洋资本是纳什空间2018年B+轮融资的领投方。天眼查信息显示,纳什空间的第一大机构股东是远洋资本,持股比例为20%,仅次于纳什空间创始人张剑的21.51%。

目前,远洋资本在纳什空间拥有两个董事席位,其中,林川系远洋资本副总经理、股权投资中心董事总经理。而近日新增的董事靳业宁,系远洋资本不动产业务部的资深投资经理。

实际上,联合办公领域一直处于“流血拼规模”的阶段,盈利成为行业老大难问题。2019年8月,国外联合办公巨头WeWork上市失败之后,估值下调,创始人拿走10亿后退出,高管离职等问题逐渐显露。

赶在2019年底向美国SEC提交招股书的国内联合办公企业优客工场,至今未有任何更新消息。据了解,成立后的5年时间内,优客工场共完成20轮融资。据招股书显示,2017年、2018年及2019年前三季度,优客工场的净收入分别为1.67亿元、4.48亿元、8.74亿元;亏损额分别为3.73亿元、4.45亿元、5.73亿元。

据市场机构第一太平戴维斯数据,受疫情影响,北京写字楼市场在一季度的大部分租赁活动不得不暂停或搁置,由于疫情期间无法进行客户带看及签约,导致租赁成交活动大幅下滑,使得全市空置率上升至13.2%的高位,这也是自2010年以来的最高值。

世邦魏理仕亦指出,在可租空间持续增多、新租需求放缓的双重压力下,业主继续下调租金,使得北京全市平均租金报价同样环比下降0.7%,报每月每平方米424.4元。未来6个月,近88.47万平方米的新增供应的入市将继续推升空置率,租金亦将继续下行。

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编辑: RL

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