市场需求回落,何为疫后成都办公楼业主“最优解”?

2020年04月03日 成都写字楼信息网 来源: 凤凰网
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2020年4月1日,成都——受新冠病毒肺炎疫情影响,一季度成都甲级办公楼市场供需均出现一定程度回落,市场空置率小幅上升。办公需求向头部产业和在疫情中获益的产业聚集,金融、科技互联网、大健康产业成为拉动办公需求的核心动力。租金方面,业主租金预期下调,但多数仍持观望态度,租金环比仅下跌0.2%。
2020年4月1日,成都——受新冠病毒肺炎疫情影响,一季度成都甲级办公楼市场供需均出现一定程度回落,市场空置率小幅上升。办公需求向头部产业和在疫情中获益的产业聚集,金融、科技互联网、大健康产业成为拉动办公需求的核心动力。租金方面,业主租金预期下调,但多数仍持观望态度,租金环比仅下跌0.2%。

仲量联行成都董事总经理谢凌表示,“成都甲级办公楼一季度租金跌幅在主要一二线城市中相对较小。这也源自于成都产业结构的战略性调整升级,其中新经济发展引人瞩目,成为成都办公楼需求增长核心驱动力。目前,业主方租赁策略也是办公楼市场关注的焦点。面对特殊时期办公需求的变化,租约管理优化以及多元办公产品的开发已成应对之计。”

市场研读

一季度新增供应逾6万平方米,开发工期及交付受疫情影响。

数据显示,第一季度成都办公楼市场仅迎来在疫情爆发前交付的天府国际金融中心,新增面积逾6万平方米。但自复工以来,成都在建项目工程已逐步恢复建设,预计2020年办公楼未来供应多数仍将于年内交付。届时,近40万平方米的新增供应或将使主要供应板块——金融城与市中心区域承压。

宏观经济不确定性致企业新租放缓,空置率上升至23.9%。

疫情致春节长假后的办公楼市场基本停摆,办公楼招商进度推迟。疫情亦增加了宏观经济的不确定性,进而影响企业的房地产计划,部分企业放缓甚至取消短期搬迁或扩张计划。自2018年开始,金融市场监管力度不断增强,P2P等网贷公司在合规中不断调整经营,行业优胜劣汰加速,本次疫情无疑加快这一进程。季内,非传统金融类租户累计退租面积高达2.2万平方米,居各行业之首。新租放缓及非传统金融租户退租,导致成都甲级办公楼市场净吸纳量出现负增长,录得负1.0万平方米。受此影响,市场平均空置率环比上升1.5个百分点,至季末报23.9%。但与中国主要一二线城市比较,成都市场的空置率水平仍处低位。

金融业抗风险能力相对较高,办公需求整体保持稳健,保险业办公需求预期相对乐观。季内,银行、保险等传统金融类租户的办公需求仍具韧性,市场于疫情前后录得多宗成交,其新租需求占比高达15.9%。疫情亦提升了公众的医疗保险意识,为本就表现活跃的保险业带来长期利好,保险企业办公需求未来将持续成为拉动成都办公大面积需求的动力。

科技互联网行业在本次疫情中普遍获益,在线教育等线上流量企业积极扩张。科技互联网类租户以15.4%的成交占比,居各行业第二。以学而思、猿辅导为代表的在线教育企业的租赁需求保持活跃。疫情后,随着线上用户数量激增、资本市场资金的涌入,科技互联网企业将进一步成为今年办公楼市场需求的核心来源。

新经济产业持续推动成都经济高质量发展,是近期也是未来成都办公楼需求的核心驱动力。据统计,2017年以来,成都新经济企业从18万家增长至36万家,数量翻倍。本季,独角兽企业英雄互娱进驻金融城板块。

中小微企业现金流承压,二级租赁市场挑战与机遇并重。主要承接小微企业需求的二级租赁市场面临较高的退租风险,转租率普遍下滑。另一方面,为应对疫情带来的市场冲击,部分企业更加青睐精装、带家具且租约灵活的办公产品,这将为二级租赁市场需求带来一定转机。

一季度租金跌幅较低,业主调整策略料将于二季度显现。疫情发生后,招商租赁进度放缓以及经济不确定性一定程度上削弱了业主方的议价能力,但季内成都多数业主仍持观望态度,料将在第二季度集中调整策略以应对市场变化。据仲量联行数据显示,一季度成都甲级办公楼租金环比下跌仅0.2%,季末报99.5元/平方米/月,跌幅在中国主要一二线城市中相对较小。

未来展望

需求展望

据仲量联行3月发布的《2020年华西办公楼市场量化分析报告》显示,疫情带来的宏观经济层面的变化预计将在第二季度开始逐步在办公楼市场显现。与去年同期相比,整体需求放缓以及办公楼租金下行已不可避免。据仲量联行预测,2020年成都甲级办公楼净吸纳量仍有望实现18万平方米。近40万平方米的新增供应预期将拉动市场平均空置率进一步攀升,年末或超25%。

在楼宇经济3.0时期,科技是楼宇经济发展的第一驱动力,“新经济”必将引领成都办公楼需求的未来成长。成都提出构建电子信息+、新一代信息技术、智能制造、数字娱乐、新文创、大健康和新金融七大“新经济”产业核心区。发展新经济,培育办公楼需求新动能。前瞻性的产业布局是经济增长的基底,更是构筑办公楼需求的新动力。据仲量联行预测,2020年,成都科技互联网、金融业(尤其是保险业)、医药及生命科学(大健康)产业整体需求占比有望逆市增加,成为拉动甲级办公楼需求的新动能。

租金预测

在此预期下,短期内,如业主全年租金降幅在5%以内,大概率会引发竞争对手普遍采取“跟进”策略,随之降租。然而,大范围的“价格战”会形成新的市场均衡,从而抵消单个楼宇降租所拉动的需求增量。因此,当办公楼市场承压、面临租金下跌风险时,有条件的业主可以考虑率先降租,以利用先发优势快速攫取市场份额。若个别业主的租金降幅达到5-10%以上,预计成都市场多数业主在“跟进”策略上会产生迟疑。但如果未来疫情导致全球或中国范围内产生更多不确定性,市场情绪亦将进一步走低,多数业主仍存“大幅降租”的可能性。结合办公楼供需关系分析,预计2020全年成都甲级办公楼平均租金将同比下滑2.7%,跌幅仍将小于中国主要一二线城市办公楼市场。

租赁策略建议

在租金优惠策略方面,建议单一业权楼宇的业主早期可优先考虑以增加免租期和装修期的方式降低有效租金,维持账面租金的平稳,进而减轻年内租户续约的压力。目前多数产业的经济基本面预期走弱,而短期搬迁及装修成本会延缓企业搬迁进程。在这一阶段,优质租户的租约管理必然是维持楼宇进驻率和租户结构的关键。散售楼宇的租金承压能力不及单一业权项目,在市场承压时散售楼宇租金已率先降价,进而加剧市场价格竞争。高品质单一业权楼宇仍可以凭借楼宇品质、租户组合、物业管理等竞争优势,以及在本次疫情中表现出的防控能力实现租金溢价。

后疫情时代,什么样的办公楼宇“抗风险能力”更强成为市场关注点。仲量联行建议重点关注以下四点。第一,业权形态:单一业权办公楼项目展现出更强的抗风险能力,统一的招商运营以及租约管理能在危机时期留住客户、增加客源。一季度,成都单一业权甲级办公楼项目仍实现约7000平方米的净吸纳量。第二,行业结构:及时调整租户结构,拥有“动态最优解”的办公物业将有效降低危机事件的冲击,以及产业结构性调整所带来的经济损失。第三,办公产品:一季度,300平米以下租赁成交数量占比高达76.1%,较2019年上升约24.9个百分点。适当增加小面积空间、提供多元化办公产品的租赁策略将更符合疫后市场需求。第四,物业管理:楼宇健康管理水平、公共突发事件应急能力愈加受到租户关注,将成为办公选址的重要指标。拥有优质物业管理的楼宇的租金溢价水平加速显现。

谢凌总结到,“值得关注的是,成都稳步有序复产复工,社会经济发展迅速回归正轨,截至目前成都地铁工作日客运量恢复至去年同期六成以上。自3月以来,推动成渝地区双城经济圈战略实施的相关行动亦加快展开,产业升级持续推进,加之‘新经济’的强劲动能,都将进一步推动成都成为新一线城市办公楼市场的领军者。”

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编辑: RL

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