上海写字楼“阵痛”:非核心区物业空置率近50%

2020年06月23日 成都写字楼信息网 来源: 中国经营报
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一线城市的写字楼林立,构成了城市独特的天际线。很少有人关注到,繁华亮丽的大楼背后的利用率如何。
一线城市的写字楼林立,构成了城市独特的天际线。很少有人关注到,繁华亮丽的大楼背后的利用率如何。

    最近,在上海陆家嘴华夏银行大厦一家金融公司担任人力资源部负责人的郭金玉(化名)观察到一个细节:同楼层的公司更换频率越来越快,有的办公室自上家搬走后,空置几个月也无人入驻。

    这座总高39层的甲级写字楼,因米黄色方格状的外立面,在周围的摩天大楼间辨识度极高,也是国内外大型企业争相入驻的地方。目前,办公室入驻率约85%。

    该数据还不是上海写字楼市场中最糟糕的。仲量联行的研究数据显示,今年一季度,上海中央商务区写字楼的空置率10.6%,非中央商务区空置率达到28.4%,大楼的空置情况增多。从租赁市场来看,平均租金明显下滑,分别为10元/平方米/天、6.1元/平方米/天。

    “上半年以来,一些客户确实从大面积搬迁到了小面积办公室,或者小面积客户就直接撤店。为了留住客户,现阶段公司的应对方式只能是让出优惠条件。”虹桥协信中心的写字楼运营方重庆天骄爱生活服务股份有限公司上海公司一名招商负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示。

    整层空置一半

    郭金玉所在的公司在华夏银行大厦租有面积260平方米的办公室,每年租金65万元左右。

    “金融圈里很多公司办不下去,租不起办公楼,都撤离了陆家嘴,”郭金玉介绍,自己的公司在陆家嘴历经7年发展,是行业里坚持较长的公司。不过,今年还是向大楼的物业方提出了减免租金的要求。

    6月16日,在陆家嘴的上海中心大厦13楼,记者走访了联合办公品牌Wework,招商工作人员介绍,整层共有600余个工位,尚有300余个可供租赁,入驻率约60%。

    作为中国第一摩天大楼,上海中心大厦是众多写字楼中的标杆,建筑主体达到119层,总高632米。曾经以21万平方米的天量写字楼一次性入市,给上海的写字楼市场造成了强烈冲击。由于招租规模巨大,面向用户锁定在世界500强企业,以至于多数办公室未能有效利用。

    记者以企业主的身份咨询上海中心大厦办公楼租赁事务的部门负责人,其介绍,目前,70楼以上还有500~1000平方米的办公室待租,31楼有包括373平方米、525平方米标准交付的办公室待租,租金为14元/平方米/天。

    “上海中心大厦和环 球金融中心对于租户的门槛高,资质要求比较严格,很少能成功带看,这也是空置率在陆家嘴相对高的一个原因,”一家在陆家嘴从事写字楼租赁业务的中介门店业务员说,近期,小面积办公室的租赁需求比较多,大多数企业由于缩小经营规模,都将大面积办公室换下来,或者搬迁至非核心区的办公楼。

    戴德梁行研究部统计数据显示,仅一季度,就有3家大型企业搬迁至世博前滩板块的前滩世贸中心和前滩中心,一家企业搬到洋泾的陆家嘴滨江中心,平均租赁面积5200平方米。

    因为租金政策优惠,上海本地一家大型互联网企业就将总部整体搬迁到了张江国创中心,总部员工2000多人,租下整幢楼办公。

    中庚集团在上海闵行区的甲级写字楼项目中庚环 球创意中心招商运营负责人表示,一季度,写字楼市场受到疫情的冲击较大,很多租户无法开展业务,出现退租的情况。5~6月份以来市场逐步回调,但是与正常水平还有较大差距。而且由于写字楼供应量大,各项目之间的竞争非常激烈,一些项目的开发商突然调整租赁政策,用减租金或者拉长免租期的方式抢客源。

    “按照以往的行情,本来租金要递增的,现在的话,项目可能会为了留住客户,沟通一个双方都能接受的支付方案。因为行情不太好,很多本来不能协商的租赁条款,现在一般都可以沟通。”该名负责人如是说。

    多项目让利“揽客”

    记者在走访陆家嘴、静安寺以及大虹桥板块的写字楼时发现,大多数项目都可以在报价的基础上打折,或者直接减免部分租金。

    “这种现象在三四年前基本上是不可能的,”上述从事写字楼租赁的业务员直言,自去年开始,陆家嘴写字楼的租金在明显下降,即便如此,成交起来依旧很缓慢。

    中指研究院数据显示,一季度,上海市甲乙级写字楼租金环比去年年底下跌1.16%,至4.27元/平方米/天。分商圈来看,南京西路和陆家嘴商圈的甲乙级写字楼日租金处于相对高区,分别为6.7元/平方米/天和6.05元/平方米/天;北外滩、虹桥的日租金处于中间区域,分别为4.78元/平方米/天和4.82元/平方米/天。以产业园为主的张江、漕河泾租金则相对平稳,平均日租金维持在3.7元/平方米左右。

    统计数据反映了上海写字楼租赁企业遭受的压力。

    克而瑞写字楼市场研究团队出具的报告显示,上海写字楼市场整体承压,平均出租率、租金下降创近三年新低,资产估值整体下滑。由于租赁需求减弱,未来三年423.5万平方米新增供应,叠加现有空置存量市场去化周期近11年,各项目之间的竞争愈发激烈。

    6月16日,记者来到上海市闵行区申虹路663号的虹桥协信中心看到,一期项目写字楼办公室入驻率不高,二期新开发的写字楼里还有大量办公室空置着。负责租赁业务的工作人员称,由于前期招商运营不及时,目前还有较多办公室处于待招商状态。

    公开资料显示,虹桥协信中心由渝派地产协信集团开发的总部办公集群,不仅有独立的总部私密空间,并且单体建筑可分拆独立使用,从3000平方米左右到1.6万平方米不等的总部办公,并且引入近6万平方米协信“星光系”商业作为总部商务配套。今年4月,协信地产与世界500强企业丰隆集团旗下新加坡城市发展有限公司合作签约仪式即在此项目举行,后者以现金入股的形式,一跃成为协信地产的大股东。

    不过,前述虹桥协信中心的招商负责人透露,目前,一期出租的写字楼入驻率仅为50%~60%。

    上海非中央商务区的写字楼市场需求放缓,是业内较为关注的一点。据仲量联行公布的数据,以陆家嘴为核心的上海浦东中央商务区写字楼租金平均为10元/平方米/天,空置率12.2%,以静安寺和徐家汇为主体的浦西中央商务区写字楼租金平均为9.6元/平方米/天,空置率9.3%,而外环非中央商务区写字楼租金平均为6.1元/平方米/天,空置率达到28.4%。

    受经济环境的影响,上海一些企业延迟决策,在租赁策略上更为保守,一些公司重新评估了办公需求。企业预算收紧以及复工延误导致项目带看和装修都面临挑战,拖延了租赁进度。

    莱坊董事及上海和北京研究及咨询部主管杨悦晨分析指出,大虹桥板块目前空置率较高,基本在40%以上,近两年交付的新项目去化比较慢。除了虹桥天地以及万科中心空置率在20%以下,大部分在租的项目空置率都在40%至50%之间。

    其认为,市场空置率高和目前疫情以及经济大环境较差有很大关系,同时市场供应这几年较多,而市场办公租赁需求很弱,现有租户在到期时也都选择续租,导致大虹桥板块的写字楼空置率高企不下。

    市场洗牌期将至?

    记者注意到,如何刺激现阶段写字楼市场的租赁需求,上海从政策层面及时作出了调整。

    今年2月,上海市政府制定发布《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》(简称“沪28条”)加大对防疫重点企业财税支持力度,减免企业房屋租金,对相关企业和个人给予税收优惠,免除定期定额个体工商户税收负担和支持服务企业平稳健康发展。

    4月13日,上海市经信委发布《上海市促进在线新经济发展行动方案(2020—2022年)》,明确集聚“100+”创新型企业,打造“100+”品牌产品等行动目标,聚焦十二大发展重点,借助人工智能、5G、互联网、大数据、区块链等智能交互技术,与现代生产制造、商务金融、文娱消费、教育健康和流通出行等融合的新业态新模式。

    仲量联行中国区商业地产总监张静表示:“尽管短期内疫情给市场带来较大挑战,但随着支持性政策的陆续出台,市场有望从中受益。中长期来看,金融服务、科技新媒体以及医疗健康等韧性较强的行业仍将在上海办公楼市场需求中占据重要地位。”

    杨悦晨也认为,促进在线新经济发展的方案,对于写字楼市场长期租赁需求的提升具有促进意义。而且从近两月来看,上海写字楼市场局部区域有复苏的迹象。以浦东新区为例,以保险、基金、证券等传统金融业企业的办公租赁需求有增加,多家外资跨国企业地区总部集中签约浦东。

    针对写字楼租赁业务的定位和方向,记者多次致电并致函上海中心大厦建设发展有限公司,工作人员称已联系品牌部,但截至发稿,尚未收到正面回应。

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编辑: RL

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