《契税法》发布,3%~5%,你怕了吗?

2020年08月13日 成都写字楼信息网 来源: 吴思竹
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其实网上关于《契税法》的各种声音已经比较多了,各种角度都有。而我个人的观点是:不同的阶段,《契税法》的影响是不同的,我们很难用单一观点和简单答案去回答它。所以,捋清楚来龙去脉,搞懂其本质才是王道。

8月12日一早,关于《中华人民共和国契税法》(以下简称《契税法》)发布的新闻就刷爆了朋友圈。

不少读者给我发来私信,一是担心自己会不会缴纳更多契税,增加购房成本;二是想请我解读一下,看看到底有多大影响。

其实网上关于《契税法》的各种声音已经比较多了,各种角度都有。

而我个人的观点是:不同的阶段,《契税法》的影响是不同的,我们很难用单一观点和简单答案去回答它。

所以,捋清楚来龙去脉,搞懂其本质才是王道。

第一,为什么要出台《契税法》?

其实很简单,就是四个字:税收法定。

按照依法治国的原则,中央早在2013年十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中,就明确提出“落实税收法定原则”,这是“税收法定”第一次被写入党的重要纲领性文件。

而民众向政府纳税,政府用税收为民众提供公共产品和服务——在某种意义上,这就是政府与民众之间最重要、最本质的关系。

显然,因为税收涉及政府与民众双方的利益,所以征什么税、征多少税不能由政府说了算,而应由国家最高权力机关通过立法,以法律的形成予以确定,即“税收法定”。这既是国际通行原则,也是国家现代治理的基石。

但是,由于历史和现实的多种原因,我国现行的18大税种,除个人所得税、企业所得税、车船税由全国人大立法外,其余税种均以国务院出台税收条例或暂行条例的方式确定。

这种以行政法规的方式征税,在某种程度上相当于征税由政府说了算,弊端多多,并不符合“税收法定”的原则。

因此,近年来,我们国家一直在不断践行“税收法定”的承诺,不断将各种“税收条例”、“暂行条例”废止,并通过严格的立法程序,上升到真正的法律层面。

例如,去年开始执行的《中华人民共和国车辆购置税法》,其本质和今天的《中华人民共和国契税法》是一样的,只是大家可能对汽车不敏感,关注的少而已。

所以,《契税法》出台的根本原因,就是依据“税收法定原则”,替代1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》。

第二,《契税法》发布,会不会增加购房成本?

根据最新的《契税法》,契税税率为3%~5%。

至于到底是3%还是5%,又或者取一个中间值,这个是由各个省、自治区、直辖市人民政府提出,报同级人大常委会决定,并报全国人大常委会和国务院备案。

同时,即便是同一个省,但不同的城市,不同的主体,不同类型的住房,其税率也是不同的。

因此,严格意义上,需要各个省、自治区、直辖市出台具体的税率细则,我们才能真正知道,会不会增加我们的购房成本。

而在此之前,任何主观臆测都是不靠谱的。无论是中介渠道带节奏,还是自媒体安抚情绪,都只能作为一种参考。


当然,从《契税法》本身以及国务院财税[2016]23号文件来看,至少中央层面,没有明确调整现行契税的规定和要求。

首先,《契税法》税率与1997年暂行条例一致。

不少人看到《契税法》税率为3%~5%,对比现在实际执行的约1%~2%的优惠税率,就认为税率提高了,恐慌了。

但实际情况是,在1997年执行的《中华人民共和国契税暂行条例》中,契税税率本来就是3%~5%,并没有任何变化。这就是税制平移原则,目的就是尽可能保持税率一致,有利于社会稳定。

其次,《契税法》赋予国务院有免征减征权。

根据《契税法》第六条规定,“根据国民经济和社会发展的需要,国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税,报全国人民代表大会常务委员会备案。

这句话什么意思呢?就是国务院没有权力多征收契税,但有权力根据一些具体情况免征减征契税。

而2016年,国务院财税[2016]23号文件确实有这样的减征政策,也就是我们现在买卖住房实际执行的契税税率,大约为1%~2%。

国务院财税[2016]23号文内容截图

目前,《契税法》明确废止了1997年的《契税暂行条例》,但并没有废止国务院财税[2016]23号文件,所以理论上还是会继续按照国务院减征契税的要求执行。

就算2021年9月1日以后,各个省、自治区、直辖市出台了契税税率细则,国务院仍然可以对契税进行免征、减征。

第三、《契税法》发布,对我们有什么影响?

在各个省、自治区、直辖市契税细则颁布,以及国务院减免文件出台之前,我们都无法准确预判《契税法》带来的实际税率变化,但任何事情,我们都可以透过现象看本质。

税收的本质是什么?税收就是政府从民众身上拿钱,用于经济发展、社会治理、公共服务等开支。

理论上,政府当然希望税收越多越好,但这个多,并不是指税率越高越好,而是一种平衡。

例如,契税如果1~2%,看似税率不高,但住房交易的人数多了,基数一大,政府反而税收更高;反之,如果契税3~5%,看似税率高,但民众就不愿意交易了,政府反而税收降低。

所以,有一句话叫:既要拔鹅毛,又不让鹅叫唤,说的就是这个道理。

那么反过来看契税问题。

首先,不管是1~2%还是3~5%,我们都无法逃避。

有些人说赶紧买房,但难道你买了房永远不卖吗?税这个问题,和死亡一样,是无法避免的,所以大家不要觉得有什么办法可以“耍一下小聪明”,只是早迟的问题而已。

其次,大家不用太担心契税税率的问题。

我前面讲过了,契税税率提高,对政府未必是好事,一方面,当前大多数地方政府的主要财政收入,还是依靠土地财政,你多收几个点的契税,把房地产市场降温了,那么土地市场降不降温?对很多地方政府来说,丢了西瓜捡芝麻,得不偿失。

二方面,就算契税提高了,国务院也没有减免政策了,你们难道不知道还有契税补贴吗?就是地方政府用自己的财政收入来帮购房者交契税,主要是在楼市遇冷的时候,是一种比较常见的扶持性的调控政策。

所以,大家一旦看懂契税的本质,那么即使在很多细则没有明确之前,大家应该都不用太恐慌的。

我个人观点认为,在不同的阶段,《契税法》的影响是不同的:

第一、短期内,《契税法》无影响。

一方面要2021年9月1日才执行,二方面,国务院财税[2016]23号文件还在继续执行,因此这个阶段大家不用在意它。

第二、中期内,《契税法》有可能会有影响。

因为既然法定契税税率为3~5%,那么当前1~2%的实际契税就有法定意义上合理的上浮空间,那么它有可能会变成一种调控手段,当全国楼市或者局部楼市有过热现象时,财税调控就会成为一个合理合法且比较市场化的手段,属于一种不错的长效机制。

第三、长期来,《契税法》会有长远且较大的影响。

我之前说了,政府征税肯定是希望利益最大化的,那么一旦中国城市化进程到了尾声,住房从增量市场凝固为存量市场,地方财政收入从土地财政收入为主变为公共财政收入为主,那么,那时候我们的住房,无论是持有环节(房地产税)还是交易环节(契税等),大概率都是要交税的,不过这个过程会比较长,十几年以后我们再说吧。

总之,没那么复杂,记住“房住不炒”就行了。

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编辑: RL

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